נקודת המוצא: החברה היא אישיות נפרדת

לפי סעיף 4 לחוק החברות, התשנ"ט-1999, חברה היא אישיות משפטית הכשרה לכל זכות, חובה ופעולה המתיישבת עם אופייה וטבעה כגוף מואגד. סעיף 35 קובע שאחריות בעלי המניות לחובות החברה יכולה להיות מוגבלת או לא מוגבלת, ואופן ההגבלה מפורט בתקנון. רוב החברות בישראל הן חברות בערבון מוגבל, ובהן בעלי המניות אינם חבים בחובות החברה (ע"א 8416/19 נס ושפלר, מפרקי אגרקסקו נ' מדינת ישראל).

המשמעות היא שמי שהתקשר עם החברה צריך, ככלל, להיפרע מהחברה בלבד. החריגים לכלל צרים, וכל אחד מהם דורש להוכיח עילה משלו.

הרמת מסך: סעיף 6 לחוק החברות

סעיף 6(א)(1) מתיר לבית המשפט לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא שבנסיבות העניין "צודק ונכון לעשות כן", במקרים החריגים שבהם השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באחד משני אופנים:

• באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה; או
• באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה.

לשתי החלופות מתווסף תנאי: בעל המניה היה מודע לשימוש כזה. בית המשפט מתחשב גם בהיקף אחזקותיו, במילוי חובותיו כלפי החברה וביכולת החברה לפרוע את חובותיה. לפי סעיף 6(א)(2), גם מי שחשד בטיב ההתנהגות או באפשרות שהנסיבות קיימות, ונמנע מלברר, נחשב מודע ("עצימת עיניים"). אבל מי שנהג ברשלנות בלבד אינו נחשב מודע. בעל מניות פסיבי שפשוט לא ידע מוגן אפוא יותר מזה שבחר לא לדעת.

סעיף 6(ג) מוסיף אפשרות חלקית: בית המשפט רשאי לדחות את פירעון חובו של בעל המניה לחברה (למשל הלוואת בעלים) עד שכל שאר הנושים ייפרעו במלואם, אם התקיימו התנאים להרמת מסך.

כמה זה נדיר? בית המשפט העליון חזר והדגיש ביולי 2025 שהרמת מסך מלאה היא אמצעי "קיצוני ומרחיק לכת", שיש להשתמש בו "במשורה ובאופן זהיר", ושנוסח הסעיף צומצם בתיקון משנת 2005 בעקבות ביקורת על רוחבו (רע"א 66369-02-25 תאי השקעות וסחר בע"מ נ' פישמן). בעניין אגרקסקו הובאו דוגמאות טיפוסיות: פיצול פעילות עסקית אחת בין כמה חברות בלי הצדקה כלכלית לגיטימית, רק כדי להתחמק מנושים ולהבריח נכסים.

אחריות אישית של דירקטור או מנהל - בלי להרים מסך

המסלול השני אינו "עוקף" את החברה אלא מטיל על נושא המשרה אחריות למעשיו שלו. ההלכה המנחה נקבעה בע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ: היותו של אדם אורגן של חברה אינה מעניקה לו חסינות. אם ביצע עוולה בנזיקין, הוא חב אישית גם אם פעל בשם החברה.

בדצמבר 2024 חידד בית המשפט העליון את הגבול (ע"א 7721/22 ולטר נ' שטבהולץ). נקבע שכאשר נושא משרה מנהל משא ומתן בשם החברה, ובסופו נכרת חוזה, בוחנים את אחריותו האישית בעין מצמצמת. נדרש פגם אישי בהתנהגותו, למשל הטעיה ביודעין, ולא די במצג רשלני. הנימוק הוא שהנושה החוזי בחר להתקשר עם החברה ויכול היה לדרוש גם התחייבות של בעלי השליטה. באותו מקרה נדחו הטענות לאחריות אישית כאורגן, אבל עורך הדין חויב אישית בגין הפרת חובתו כנאמן לכספי ההלוואה. כלומר, האחריות האישית נבחנת לפי כל עילה בנפרד.

לצד זה, דירקטור חב גם כלפי החברה עצמה. בעניין ע"א 1137/23 דרעי נ' קרן קיימת לישראל (מאי 2025) נדחה ערעור של דירקטור שחויב בגין הפרה בוטה של חובת האמונים בעסקה סיבובית שבה נמכר נכס של החברה במחיר נמוך. כשהחברה בחדלות פירעון, את עילות אלה מממש בדרך כלל הנאמן.

כשהחברה חדלת פירעון: מה הנאמן יכול לתבוע

חלק ח' לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018, מקנה לנאמן או לממונה כמה כלים לאחר מתן צו לפתיחת הליכים:

הפרת חובה (סעיף 289). בית המשפט רשאי לחייב "בעל תפקיד" - יזם, נושא משרה ועוד - לפצות את התאגיד, לשלם לו או להשיב לו נכס, אם הפר חובה כלפיו.

אי-צמצום חדלות הפירעון (סעיף 288). דירקטור או מנהל כללי שידע, או היה עליו לדעת, שהתאגיד נמצא בחדלות פירעון, ולא נקט אמצעים סבירים לצמצום היקפה, יכול להיות מחויב כלפי התאגיד בנזקים שנגרמו לנושים בשל מחדלו. לפי סעיף 288(ב), חזקה שנקט אמצעים סבירים אם נקט אמצעים להערכת מצבו הכלכלי של התאגיד, ופעל כדי שהתאגיד ינקוט אחד מאלה: קבלת סיוע מגורמים המתמחים בשיקום תאגידים, משא ומתן עם הנושים להסדר חוב, או פתיחה בהליכי חדלות פירעון. לפי סעיף 288(ד), אין חבות אם הוכיח שהסתמך בתום לב, הסתמכות סבירה, על מידע שלפיו התאגיד אינו חדל פירעון. החברה אינה רשאית לפטור את הדירקטור מאחריות זו או לשפות אותו בגינה (סעיף 288(ג)). בית המשפט העליון תיאר את הסעיף כחובה חדשה, שהנושים הם הנמען המפורש שלה (ע"א 1734/21 ברוט נ' חברת השקעות דיסקונט בע"מ).

ניהול במרמה (סעיף 290). "ניהול התאגיד במרמה" מוגדר כניהול מתוך כוונה לרמות את הנושים (סעיף 287). נושא משרה שהיה שותף לכך ביודעין יכול להיות מחויב בנזקים שנגרמו לתאגיד, וגם להיפסל מלכהן כנושא משרה בכל תאגיד לתקופה של עד חמש שנים.

איפה בתי המשפט עצרו

עניין תריסי פסח (מחוזי ת"א, נובמבר 2025). החברה הפסיקה לפעול ב-2014, ובעל השליטה, שהיה הדירקטור היחיד, ביקש לפרק אותה רק ב-2022. בינתיים צברה החברה חוב אגרות לרשם החברות. בית המשפט (כב' השופט הבכיר חגי ברנר) חייב אותו לפי סעיף 288, אבל רק באגרות שנצברו משנת 2020 ועד פתיחת ההליך - פחות מ-4,000 שקל - משום שהחוק נכנס לתוקף ב-2019 ואינו חל למפרע. נקבע שהסעיף אינו מטיל אחריות לכל חובות התאגיד, אלא רק ל"דלתא" שנגרמה מהמחדל; שהוא חל על דירקטור ומנכ"ל, ולא על בעלי מניות בכובעם זה; ושהסדרים פרטניים עם חלק מהנושים אינם "הסדר חוב" לעניין החזקה.

עניין בכרי (מחוזי חי', אוגוסט 2026). צעיר כבן 20 הקים חברה לבקשת דודו, נרשם כבעל המניות וכדירקטור, ולא התעניין בה. הדוד ביצע עבירות מס, והחברה צברה חובות של כמיליון שקל לרשויות. בית המשפט (כב' השופטת גלית ציגלר) קבע ש"איש קש" שעוצם עיניו אינו פטור מאחריות. עם זאת, בהתחשב בכך שלא הפיק טובת הנאה ולא פעל במרמה אקטיבית, חויב בתשלום של 70,000 שקל בלבד על חשבון החובות.

עניין דומיסיל (שלום ת"א, ספטמבר 2026). עיריית תל אביב תבעה חובות ארנונה. סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים מתיר לרשות מקומית לגבות חוב ארנונה סופי של חברה פרטית, בנכס שאינו למגורים, מבעל השליטה בה, אם מתקיימות הנסיבות המיוחדות שבסעיף 119א(א) לפקודת מס הכנסה. בית המשפט (כב' השופט אביים ברקאי) חייב את בעלת השליטה בחובות של חברה שהפסיקה לפעול. מנגד, הוא סירב להרים את המסך בחברה אחרת שלה, שהייתה פעילה, הודתה בחובה ופעלה להסדרתו.

ערבות אישית: המסלול הנפוץ בפועל

ברוב המקרים בעל השליטה אינו נתבע בגלל הרמת מסך, אלא משום שחתם על ערבות אישית לבנק, למשכיר או לספק. לפי סעיף 8 לחוק הערבות, התשכ"ז-1967, הערב והחייב אחראים יחד ולחוד. הנושה חייב לדרוש תחילה מהחברה, אלא אם הערב ויתר על כך, ניתן נגד החייב צו קבלת נכסים או צו פירוק, או שקיימת אחת הנסיבות האחרות שבסעיף.

ההגנות המיוחדות של פרק ב' לחוק (כמו ההגבלה בסעיף 25 על התוספות שערב יחיד חב בהן מעבר לסכום הנקוב) חלות על "ערב יחיד", ורק כלפי נושה שמתן הלוואות הוא במהלך עסקיו הרגיל. אבל לפי סעיף 19, כשהחייב הוא תאגיד, "בעל ענין" בו אינו נחשב ערב יחיד. "בעל ענין" כולל, בין היתר, מי שמחזיק 5% או יותר מהמניות או מכוח ההצבעה, ומי שמכהן כדירקטור או כמנהל כללי. מכאן שבעל מניות מהותי או דירקטור שערב לחוב החברה כלפי בנק אינו נהנה מההגנות שהחוק מעניק לערבים "מן השורה".

המלצות לבעלי חברות

• להפריד בפועל, לא רק על הנייר: חשבון בנק נפרד, הנהלת חשבונות מסודרת, ובלי ערבוב כספים או נכסים עם הפעילות הפרטית או עם חברות אחרות.
• לא להעביר פעילות לחברה חדשה ולהשאיר את החובות מאחור, ולא לפצל פעילות בין חברות בלי טעם עסקי אמיתי.
• כשמופיעים סימני חדלות פירעון - לתעד ולפעול: להעריך את המצב הכלכלי, להתייעץ עם גורם מקצועי, לנהל משא ומתן עם הנושים על הסדר, ואם צריך - לפתוח בהליך. אלה בדיוק הצעדים שמקימים את החזקה שבסעיף 288(ב).
• לא לשמש "איש קש", ולא לכהן כדירקטור בלי לקבל מידע ולפקח.
• לקרוא כל כתב ערבות לפני החתימה, ולשאוף להגביל אותו בסכום ובזמן.

המלצות לנושים, לפני שתובעים אישית

• לבדוק אם יש ערבות אישית - זו בדרך כלל העילה הפשוטה ביותר.
• לזהות עילה אישית ממשית: הטעיה ביודעין, הבטחה אישית, כספים שהוחזקו בנאמנות. טענה כללית ש"הבעלים ידעו שהחברה בקשיים" לרוב אינה מספיקה.
• לאסוף ראיות להרמת מסך: העברת נכסים, חברה חלופית באותו תחום, ערבוב כספים - ומודעות של בעל המניות לכך.
• אם החברה בחדלות פירעון - התביעות לפי סעיפים 288–290 מוגשות על ידי הנאמן או הממונה, ולכן כדאי להעביר אליהם את המידע.

על תביעות ספקים ולקוחות ראו את המדריך לתביעות ספקים ולקוחות, ועל מה שספק יכול לעשות כשלקוח נקלע לחדלות פירעון ראו את המדריך לספקים מול לקוח חדל פירעון. על מחלוקות בין השותפים עצמם ראו את המאמר על סכסוכי בעלי מניות, ועל המסמכים שכדאי להסדיר כבר בהקמת החברה - את המאמר על מסמכי היסוד של חברה ועמותה.

מקורות

• חוק החברות, התשנ"ט-1999, סעיפים 4, 6 ו-35
• חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018, סעיפים 287–290
• חוק הערבות, התשכ"ז-1967, סעיפים 8, 19 ו-25
• חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, סעיף 8(ג)
• רע"א 66369-02-25 תאי השקעות וסחר בע"מ נ' פישמן (2.7.2025)
• ע"א 8416/19 נס ושפלר, מפרקי אגרקסקו חברה לייצור חקלאי בע"מ נ' מדינת ישראל (22.12.2021)
• ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ' קאר סקיוריטי בע"מ, פ"ד מח(5) 661 (1994)
• ע"א 7721/22 ולטר נ' שטבהולץ (24.12.2024)
• ע"א 1734/21 ברוט נ' חברת השקעות דיסקונט בע"מ (27.4.2023)
• ע"א 1137/23 דרעי נ' קרן קיימת לישראל (5.5.2025)
• חדל"ת (מחוזי ת"א) 63488-07-22 תריסי פסח בע"מ נ' הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (כב' השופט הבכיר חגי ברנר, 4.11.2025)
• חדל"ת (מחוזי חי') 31717-02-23 בכרי ביצוע עבודות בניה 2016 בע"מ נ' הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (כב' השופטת גלית ציגלר, 10.8.2026)
• ת"א (שלום ת"א) 40575-12-21 עיריית תל-אביב-יפו נ' דומיסיל טי אל וי בע"מ (כב' השופט אביים ברקאי, 27.9.2026)

הרבה קשרים בין ספק ללקוח עסקי מתנהלים שנים על בסיס אמון, לחיצת יד וחשבונות חודשיים, בלי חוזה כתוב. כל עוד העבודה זורמת, איש לא מרגיש בחסר. כשהקשר נגמר בריב, שני הצדדים מגלים כמה קשה להוכיח בדיעבד מה בדיוק סוכם. פסק הדין שלהלן עוסק בשתי השאלות שעולות כמעט בכל פרידה כזו: מה היה מנגנון התמחור המוסכם, והאם הלקוח רשאי לסיים את הקשר מהיום להיום.

העובדות

MSI היא חברה שוויצרית שעוסקת במחקרי שוק בתחום מוצרי הטבק. היא מנוהלת מישראל, ולקוחתה המרכזית הייתה פיליפ מוריס. WSPM היא חברה ישראלית שמספקת שירותי מודיעין, סקרים ואבטחה. משנת 2002 סיפקה WSPM שירותי סקרים ללקוחות של MSI, על בסיס הסכמות בעל פה בלבד. WSPM שלחה ל-MSI דרישות תשלום חודשיות עם פירוט הוצאות, ובעליה, מר טואטי, קיבל בנוסף דמי ניהול אישיים.

בשנים 2015 עד 2017 התלונן בעל השליטה ב-MSI, מר סטרוק, שההוצאות גבוהות מדי. ב-31.7.2018 שלחה MSI ל-WSPM מכתב שסיים את ההתקשרות, בלי הודעה מוקדמת (פסקה 6).

MSI תבעה כ-5.1 מיליון ש"ח בטענה שסוכם על החזר הוצאות בלבד ("Back to Back"), ושהספק העמיס עליהן רווח בלי לגלות זאת. WSPM טענה שסוכם על החזר הוצאות בתוספת 13% ("Cost+"), והגישה תביעה שכנגד של כ-5.4 מיליון ש"ח. הרכיב הגדול בה, 2 מיליון ש"ח, היה פיצוי על הפסקת הקשר בלי הודעה מוקדמת (פסקה 81). רואה חשבון שמונה כמומחה מטעם בית המשפט בדק את ההתחשבנות בין הצדדים.

ההכרעה

מה סוכם: ממצא ביניים

בית המשפט לא קיבל אף אחת מהגרסאות. הוא נתן עדיפות למסמכים מזמן אמת על פני עדויות שנמסרו בזמן ההתדיינות (פסקה 59), ומצא שלושה מסמכים כאלה: טבלת עלויות שהספק שלח ללקוחה בדצמבר 2017, טבלת משכורות ממרץ 2015, ומכתב של עורכי הדין של MSI עצמה מיד אחרי סיום הקשר. כולם הראו תוספת של 10% ועוד 2.9% (מקדמות מס) על רכיב המשכורות בלבד. נקבע שזה היה המנגנון לאורך כל התקופה (פסקאות 60-67). מר סטרוק לא מחה על התוספת בזמן אמת, ולכן נדחתה גם טענתו שהיא סוכמה רק בינואר 2018 (פסקה 64). בית המשפט הוסיף שלגישת הביניים יש היגיון כלכלי: קשה להניח שהספק עבד בלי רווח, אבל תוספת קבועה על כל ההוצאות קשה לשליטה, ותוספת על השכר קשה יותר לתמרון (פסקה 63).

על עדות יחידה של בעל דין לא ניתן היה להסתמך מול המסמכים (סעיף 54(2) לפקודת הראיות). בנוסף, MSI לא הביאה לעדות את מנהלת החשבונות שלה, והדבר נזקף לחובתה (פסקה 66).

המסקנה: הספק אכן חייב ביתר, אבל רוב הסכום שנתבע היה החזר הוצאות לגיטימי, ולכן התביעה העיקרית נדחתה ברובה (פסקה 78). WSPM ומר טואטי חויבו להשיב רק את הרווח שהועמס על רכיבים שאינם שכר, וכן הוצאות שלא הוכחו: בונוסים במזומן, השתלמויות, נסיעות לחו"ל, תרומות, הפרשי שער ורכבים פרטיים (פסקאות 69-76).

חובת הודעה מוקדמת מכוח תום הלב

בית המשפט קבע שאין צורך להכריע אם מדובר במיזם משותף או ביחסי ספק ולקוח, כי בכל מקרה מאפייני הקשר מחייבים הודעה מוקדמת (פסקה 82). הסכם לתקופה בלתי קצובה ניתן לביטול, אבל רק בהודעה זמן סביר מראש. כשהצדדים לא הסדירו זאת בעצמם, הדין הכללי משלים את החסר, והחובה נגזרת מחובת תום הלב החוזית (פסקה 83).

MSI טענה שהייתה רשאית לבטל מיד בשל הפרות יסודיות: ניפוח הוצאות והקמת חברה מתחרה בקפריסין בשם דומה. הטענה נדחתה. מר סטרוק הודה בחקירתו שניפוח ההוצאות לא היה הסיבה לביטול, והחברה המתחרה כלל לא הוזכרה במכתב הביטול. לפי ההלכה הקיימת, מי שנימק את הודעת הביטול אינו יכול להסתמך אחר כך על עילה שלא הופיעה בה (פסקה 85). גם המגעים והוויכוחים בסוף 2017 לא נחשבו הודעה מוקדמת, משום שבסופם הצדדים המשיכו לעבוד כרגיל (פסקה 86).

כמה זמן

WSPM ביקשה 16 חודשים, חודש על כל שנת עבודה. בית המשפט שקל כמה שיקולים (פסקה 90). מצד אחד הקשר היה ארוך, והעבודה מול MSI הייתה מקור ההכנסה העיקרי של הספק. מצד שני ההשקעות כבר כוסו לאורך השנים, לא הייתה בלעדיות, ולקוחות הטבק בחרו להמשיך לעבוד עם מר טואטי גם אחרי הפרידה. בית המשפט הסתייע גם בחוק חוזה סוכנות, שקובע הודעה מוקדמת של שישה חודשים לקשר שנמשך יותר משש שנים. עם זאת הזהיר מיישום טכני של החוק, משום שהוא נועד למצבים של פערי כוחות בולטים, ופערים כאלה לא היו כאן (פסקה 91). המסקנה הייתה ארבעה חודשים (פסקה 92). הפיצוי חושב לפי ממוצע ההכנסה החודשית של WSPM ושל מר טואטי בשלוש השנים שלפני הביטול, כדי לנטרל תנודות מקריות (פסקה 93).

מה עוד נפסק

• הלקוחה חויבה גם בהוצאות חודש יולי 2018, 229,840 ש"ח לפי חישוב המומחה, אחרי תיקון שיעור הרווח, ובחוב דמי ניהול של 100,371 דולר למר טואטי (פסקאות 107 ו-114).
• שתי טענות קיזוז של MSI נדחו. האחת עסקה בפיקדון של 19,000 דולר משנת 2004, שנתמך רק בעדות בעל הדין (פסקה 106).
• רוב רכיבי הנזק של הספק נדחו מחוסר הוכחה, למשל פיצויי פיטורים ותשלומי הודעה מוקדמת לעובדים. לא הוגשו שמות, מועדים או אסמכתאות, והתברר שחלק מהעובדים כלל לא פוטרו (פסקאות 94-104).
• מר טואטי חויב אישית, ביחד ולחוד עם WSPM, בסכום שנפסק לטובת MSI. הסיבה הייתה יחסי האמון המיוחדים והעמימות המכוונת בחשבונות שהגיש. בית המשפט הדגיש שלא קבע שמר טואטי מעל (פסקאות 125-127). מר סטרוק לא חויב אישית: הפרת חובת ההודעה המוקדמת היא סכסוך מסחרי רגיל, ומי שמתקשר עם חברה יכול לדרוש ערבות אישית מראש (פסקה 129).

שתי התביעות נדחו ברובן, ולא נפסקו הוצאות (פסקה 136). פסק הדין ניתן בערכאה הראשונה וניתן לערער עליו.

המשמעות

פסק הדין מיישם הלכה מוכרת: גם בלי סעיף סיום בחוזה, ואפילו בלי חוזה כתוב, לקוח שמסיים קשר ארוך עם ספק חייב לתת לו זמן סביר להתארגן. אורך התקופה אינו נגזר מנוסחה. הוא נקבע לפי משך הקשר, מידת התלות, ההשקעות שטרם הוחזרו והיכולת של הספק למצוא עבודה חלופית. חוק חוזה סוכנות משמש נקודת השוואה בלבד. הקביעה שעילת ביטול שלא נכללה במכתב הביטול אינה יכולה לשמש בדיעבד היא תזכורת מעשית למי שמנסח הודעת סיום.

החלק השני חשוב לא פחות. מי שמנהל קשר עסקי בלי תיעוד משלם על כך כשמגיעים לבית המשפט, כמעט בכל רכיב. בית המשפט כתב שלהתנהלות כזו "יש מחיר" (פסקה 55), ושני הצדדים כאן שילמו אותו.

בשורה התחתונה לבעלי עסקים

• עגנו את מנגנון התמחור בכתב. אם הספק מקבל החזר הוצאות בתוספת רווח, כתבו על אילו רכיבים התוספת חלה ובאיזה שיעור. ההכרעה כאן נשענה על טבלה ששלח הספק ועל מכתב של עורכי הדין.
• קבעו בחוזה תקופת הודעה מוקדמת. בלי סעיף כזה, בית המשפט יקבע תקופה סבירה בעצמו, בדרך כלל בדיעבד ובמחלוקת.
• לקוח שרוצה לסיים קשר ארוך יכלול במכתב הביטול את כל העילות. עילה שלא נכתבה במכתב עלולה שלא לעמוד לרשותו מאוחר יותר.
• ספק שנפגע מסיום פתאומי צריך לתעד את נזקיו. פיטורי עובדים, שכירות וחוזי רכב יוכרו רק אם יוצגו שמות, מועדים וקבלות.
• מי שמנהל את החשבונות מול לקוח קרוב צריך לשמור על שקיפות. עמימות מכוונת בחשבונות הובילה כאן לחיוב אישי של בעל הספק, מעבר לחיוב החברה.

מקורות

• ת"א (מחוזי ת"א) 60879-08-18 MSIntelligence MSI Market Survey Intelligence Sarl נ' דבליו.אס.פי.אמ ניהול פרויקטים בינלאומיים מיוחדים בע"מ (בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, כב' השופט גרשון גונטובניק, 22.10.2026)
• חוק חוזה סוכנות (סוכן מסחרי וספק), התשע"ב-2012, סעיף 4(א)(7)
• פקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, סעיף 54(2)
• חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, סעיפים 5 ו-5א

נקודת המוצא: הוראת הסיכול בחוק

בדין הישראלי האחריות החוזית היא ככלל מוחלטת: מי שהתחייב צריך לקיים, גם אם הנסיבות הקשו עליו. החריג המרכזי הוא סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. לפיו, הפרה לא תהיה עילה לאכיפה או לפיצויים אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים:

• ההפרה היא תוצאה של נסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש;
• המפר לא יכול היה למנוע אותן;
• קיום החוזה באותן נסיבות בלתי אפשרי, או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם.

במקום פיצויים, סעיף 18(ב) מאפשר לבית המשפט, בין שהחוזה בוטל ובין שלא, לחייב כל צד להשיב את מה שקיבל (או את שוויו), ולחייב את המפר לשפות את הנפגע על הוצאות והתחייבויות סבירות שנטל לשם קיום החוזה - אם נראה לו צודק לעשות כן ובמידה שנראה לו.

האם מלחמה בישראל "צפויה"?

התנאי הקשה ביותר הוא תנאי הצפיות. בע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ (1979) טען קבלן משנה שגויס במלחמת יום הכיפורים שעליית המחירים אחריה סיכלה את החוזה. הערעור נדחה, בעיקר משום שבחוזה נקבע שהמחיר "סופי וללא כל תוספות" - הקבלן נטל על עצמו את הסיכון. השופט לנדוי העלה שאלה שהפכה למשפט מצוטט: האם כל עוד אין שלום עם כל השכנות, בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא תמיד בגדר הצפוי עבור אדם מישראל - אך השאיר אותה ב"צריך עיון".

בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון (2000) הבהיר השופט אנגלרד שאין לראות בהערה זו הלכה פסוקה, ושהגישה נוקשה מדי: את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על היחסים החוזיים. עם זאת, בית המשפט העליון חזר והדגיש שהגנת הסיכול מתפרשת "באופן מצומצם ודווקני" (רע"א 7637/22 לה ריין יזמות ואירועים בע"מ נ' אייסוניק קיד מערכות בע"מ, 2022).

מאז 7 באוקטובר הפסיקה אינה אחידה. בבית המשפט המחוזי בבאר שבע נקבע, בהקשר של מסירת דירה באשקלון, שהצדדים לא צפו את התקיפה ב-7.10.23 ואת משמעויותיה, ושמדובר בהפתעה שהיא בבחינת כוח עליון (רת"ק (מחוזי ב"ש) 74469-01-25 גורביץ נ' אלברטו גבסו ובניו בע"מ, 15.5.2025). בבית המשפט לתביעות קטנות בחיפה נקבע שהיקף המלחמה, משכה ופינוי יישובי הצפון חרגו ממתח ביטחוני "רגיל" (ת"ק (חי') 12012-12-24 גבאי נ' דהן, 18.11.2025). מנגד, בתל אביב נדחתה טענת סיכול של חברת תיירות שביטלה טיול מאורגן אחרי שהטיסות מישראל בוטלו: נקבע שלפי ההלכה פעולה מלחמתית היא אירוע צפוי, וההבחנה בין המלחמה לבין ביטול הטיסות שנגרם ממנה "מלאכותית" (ת"ק (ת"א) 57628-02-24 רביד נ' אורי טארגט בע"מ, 29.7.2024). בג"ץ סירב להכריז על המלחמה ככוח עליון באופן גורף, וקבע שכל מקרה ייבחן לגופו בהליך האזרחי (בג"ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ נ' ממשלת ישראל, 22.4.2025). על יישום הדברים בתביעות של רוכשי דירות ראו את המאמר על איחור במסירת דירה בגלל המלחמה.

מה סיכול נותן - ומה לא

גם מי שמוכיח סיכול לא מקבל רישיון לשנות את החוזה לבד. בעניין לה ריין, שעסק בגן אירועים שהפסיק לשלם דמי שכירות בקורונה, הבהיר בית המשפט העליון שני דברים חשובים:

• סיכול הוא מגן, לא חרב. הוא מגן על המפר מפני אכיפה ופיצויים, אבל זכותו של הצד השני לבטל את החוזה ולקבל השבה נשמרת - ולכן תביעת הפינוי של המשכירה עמדה בעינה.
• אין העברה חד-צדדית של הנזק. ניסיון של השוכר להעביר לבעל הנכס חלק מנזקו הוא "חלוקה מחדש של סיכונים חוזיים" ללא הצדקה. בית המשפט אף הטיל ספק בטענת הסיכול לנוכח הסיוע שהמדינה העניקה לעסקים.

סעיף כוח עליון בחוזה

הצדדים רשאים להסדיר מראש מה יקרה במלחמה - להרחיב את הפטור מעבר לסעיף 18, לצמצם אותו, לקבוע דחיית מועדים או זכות יציאה. אבל בית המשפט יפרש את הסעיף לפי לשונו ולפי חובת תום הלב.

דוגמה: בהסכם שכירות של מסעדה נקבע ש"בתקופת מלחמה ו/או כתוצאה מכח עליון עיכוב התשלום של עד 45 יום לא יחשב כהפרה". השוכרים טענו שהם רשאים לשלם רק 45 ימים אחרי סיום המלחמה. בית משפט השלום ברמלה דחה את הפרשנות: העיכוב המותר הוא 45 ימים ממועד התשלום החוזי, ופרשנות שמאפשרת להשתמש במושכר ולשלם רק אחרי שהממשלה תכריז על סוף המלחמה אינה מתיישבת עם תום הלב (תפ"מ (שלום רמ') 58462-04-24 מפעלי תיעוש ובניה (נס-ציונה) בע"מ נ' זערור, 22.9.2024).

שכירות מסחרית בזמן מלחמה

לשוכרים יש הוראה ייחודית: לפי סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אם נמנע מהשוכר להשתמש במקרקעין למטרת השכירות "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו", והוא לא ביטל את החוזה, הוא פטור מדמי שכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר, לבטל את החוזה. לפי סעיף 15(ב), גם כאן נדרש שהשוכר לא ידע ולא היה עליו לצפות את הנסיבות, ולא יכול היה למנוע אותן.

בע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר (2016) הבהיר בית המשפט העליון שסעיף 15 עוסק בנסיבות הקשורות במושכר עצמו, להבדיל מ"המצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה". כשהמצב הביטחוני גורם לירידה בלקוחות או לחשש להגיע, חלים דיני הסיכול הרגילים. שם נטה בית המשפט להחיל את סעיף 15 משום שהאלימות כוונה אל הבניין המושכר עצמו.

מה קרה בפועל מאז 2023:

• עניין זערור: המסעדה הייתה סגורה עד סוף 2023. בית המשפט לא הכריע בטענות לפי סעיפים 15 ו-18 והניח שהשוכרים פטורים עד 31.12.2023, אבל מינואר 2024, כשהמסעדה חזרה לפעול, חלה חובת תשלום, והפיגור הצדיק את ביטול ההסכם.
• עניין גבאי: בית שהושכר ביישוב שפונה בצפון. בית המשפט קבע שסעיף 15 אינו חל על מצב מלחמה כללי, ושעל פניו התקיימו תנאי הסיכול לגבי התקופה עד סוף 2023 - ובכל זאת דחה את הדרישה להשבת דמי השכירות, משום שהמדינה מימנה מגורים חלופיים למפונים ופטור נוסף היה יוצר סיוע כפול. מדובר בשכירות למגורים, אבל השיקול רלוונטי גם לעסקים שקיבלו פיצוי או מענק.
• עניין צומת אלמוג: אחרי 7 באוקטובר הוסכם להפחית את דמי השכירות של סופרמרקט מ-50,000 ל-10,000 ש"ח לחודש, ובהמשך נחתם הסדר ל"עוד חצי שנה". נקבע שההסדר היה מוגבל בזמן, ושהשוכרת לא הייתה רשאית להמשיך להחזיק במושכר ולשלם באופן חד-צדדי את הסכום המופחת אחרי שתקופתו הסתיימה (תפ"מ (שלום י-ם) 17260-04-26, 8.9.2026).

חוזי אספקה ושירותים

בחוזי אספקה ושירותים חל סעיף 18 הכללי, והשאלה המכרעת היא כמעט תמיד ראייתית: האם המלחמה, ולא בעיה אחרת, גרמה לאיחור, ובאיזה היקף. בתביעות שבהן נבחנה הטענה לעומק - בעיקר בענף הבנייה - בתי המשפט דרשו קשר סיבתי קונקרטי (יומני עבודה, תכתובות מזמן אמת), ולא הסתפקו בטענות כלליות על מילואים או מחסור בעובדים. מי שתלה את פעילותו במקור עובדים אחד או בקבלן משנה אחד יתקשה לטעון שלא יכול היה למנוע את התוצאה. להיבטים הדיוניים של תביעות כאלה ראו את המדריך לתביעות בין ספקים ללקוחות.

חקיקת חירום: דחיית מועדים

חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות), התשפ"ד-2023, שינה ישירות חיובים חוזיים בין צדדים פרטיים, אבל לקבוצה מוגדרת ולתקופה קצרה:

• מי זכאי: בין היתר מי ששירת כחייל או כשוטר, תושבי היישובים שפונו המנויים בתוספת, ובני זוגם האחראים יחד איתם לחיוב, וכן חברה עם חמישה בעלי מניות לכל היותר שבעל מניות זכאי מחזיק לפחות 50% מאמצעי השליטה בה (סעיף 1).
• מה נדחה: מועד חוזי שחל בין 7.10.2023 ל-31.12.2023 נדחה ב-145 ימים או עד 29.2.2024, לפי המוקדם (סעיף 2); מועד שחל בין 1.1.2024 ל-29.2.2024 נדחה ב-31 ימים, לקבוצת זכאים מצומצמת יותר (סעיף 2א).
• תנאי ותוצאה: הזכאי צריך להודיע על כך לצד השני. דחייה כזו אינה הפרה, גם לעניין ריבית פיגורים.
• חריגים: בין היתר חוזה שנכרת בתקופה הקובעת, חוזה שכל הצדדים לו זכאים, מזונות וחוזה עבודה (סעיפים 2(ד), 5).

בעניין גורביץ נקבע שהחוק לא חל על החוזה באופן פורמלי, אך נתן משקל לעמדת המחוקק שיש להתחשב בקשיים שהמלחמה יצרה בקיום חוזים.

תום לב ומשא ומתן מחדש

סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מחייב לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב גם בקיום החיוב וגם בשימוש בזכות הנובעת מהחוזה (וכך גם סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה). בעניין רגב ציין השופט אנגלרד שמי שעומד על ביצוע דווקני למרות שינוי מהותי בנסיבות החיצוניות עלול שלא לנהוג בתום לב, ובעניין זועבי נקבע שבנסיבות שם, אכיפת הסכם השכירות היא עמידה על זכות שלא בתום לב.

המסקנה המעשית: הדרך הבטוחה היא הסכמה - בכתב, לתקופה מוגדרת, ועם הוראה מה יקרה בסופה. על גבולות זכות הביטול עצמה ראו את המאמר על תום לב בביטול חוזה.

המלצות מעשיות

• תעדו את הקשר הסיבתי בזמן אמת: מה נעצר, מתי ובגלל איזה אירוע. הנחיית פיקוד העורף, צו גיוס ויומן עבודה שווים יותר מכל טענה כללית.
• הודיעו לצד השני מוקדם ובכתב. הודעה מאוחרת פוגעת באמינות הטענה, ובחוק דחיית מועדים ההודעה היא תנאי לדחייה.
• אל תפסיקו לשלם או לספק על דעת עצמכם. סיכול אינו מתיר השעיה חד-צדדית, והצד השני עלול לבטל.
• הקטינו את הנזק. לפי סעיף 14 לחוק התרופות, המפר אינו חייב בפיצויים על נזק שהנפגע יכול היה למנוע או להקטין באמצעים סבירים. בעניין זועבי הודגש שהנטל חל גם על משכיר, שצריך לחפש שוכר חלופי.
• קחו בחשבון פיצויים ומענקים שקיבלתם מהמדינה; בתי המשפט שוקלים אותם.
• נסחו מחדש את סעיף כוח העליון: הגדירו אילו אירועים נכללים (כולל הנחיות פיקוד העורף ומילואים), מה דינם של תשלומים בתקופת ההשבתה, ממתי קמה זכות יציאה, ומה חובת ההודעה והתיעוד.

מקורות

• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, סעיפים 9, 14, 18
• חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, סעיף 39
• חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, סעיפים 4, 15
• חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות), התשפ"ד-2023, סעיפים 1, 2, 2א, 5, 9
• ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ (13.9.1979)
• ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון (23.11.2000)
• ע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר (3.3.2016)
• רע"א 7637/22 לה ריין יזמות ואירועים בע"מ נ' אייסוניק קיד מערכות בע"מ (17.11.2022)
• בג"ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ נ' ממשלת ישראל (22.4.2025)
• רת"ק (מחוזי ב"ש) 74469-01-25 גורביץ נ' אלברטו גבסו ובניו בע"מ (15.5.2025)
• תפ"מ (שלום רמ') 58462-04-24 מפעלי תיעוש ובניה (נס-ציונה) בע"מ נ' זערור (22.9.2024)
• ת"ק (ת"א) 57628-02-24 רביד נ' אורי טארגט בע"מ (29.7.2024)
• ת"ק (חי') 12012-12-24 גבאי נ' דהן (18.11.2025)
• תפ"מ (שלום י-ם) 17260-04-26 צומת אלמוג אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' סופר אלמוג בע"מ (8.9.2026)

מה החוק מחייב: עד 7% בלי בטוחה

לפי סעיף 2 לחוק ההבטחה, מוכר לא יקבל מהקונה על חשבון מחיר הדירה יותר משבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת מחמש דרכים, וזאת על אף האמור בחוזה המכר:

1. ערבות בנקאית (או ערבות מ"נותן ערבות אחר", ראו להלן) להחזרת כל הכספים ששולמו, למעט רכיב המע"מ. 2. פוליסת ביטוח של מבטח שאישר הממונה על שוק ההון, שבה הקונה מצוין כמוטב ודמי הביטוח שולמו מראש, גם היא למעט רכיב המע"מ. 3. משכנתה ראשונה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע לטובת הקונה (או חברת נאמנות שאישר השר). 4. הערת אזהרה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שעדיפים על ההערה. 5. העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה על שם הקונה, נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

סעיף 3 מוסיף שהמוכר לא יקבל תשלומים בשיעורים העולים על אלה שקבע השר בתקנות אלא אם הכספים הובטחו בערבות או בפוליסה. כלומר, מעבר לשיעורים האלה, הערת אזהרה לבדה אינה מספיקה.

תיקון 2026. בתיקון מס' 11 לחוק (התשפ"ו-2026) הוגדר "נותן ערבות אחר": בעל רישיון מורחב למתן אשראי או למתן שירותי פיקדון ואשראי, בעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי, או מבטח, שעומד בדרישות הנזילות והלימות ההון שקבע הגורם המפקח עליו. ערבות של גוף כזה היא בטוחה לפי סעיף 2(1), בדיוק כמו ערבות בנקאית.

מתי אפשר לממש את הערבות

הערבות אינה מבטיחה כל הפרה של הקבלן. לפי סעיף 2(1), היא מבטיחה את החזרת הכספים במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה, מחמת אחד מאלה:

• עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית;
• צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים נגד המוכר או נגד בעל הקרקע;
• נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה. החוק מבהיר שביטול חוזה המכר כשלעצמו אינו "מניעה מוחלטת".

בית המשפט העליון פירש את התנאים האלה בצמצום. בעניין עובדיה נקבע שהמילים "כמוסכם בחוזה המכר" מתייחסות להתחייבות להעביר את הזכות בדירה, ולא לכל פרטי החוזה. כל עוד הדירה ניתנת להעברה, אי-התאמות בדירה הן עניין לתביעה נגד הקבלן, לא למימוש הערבות (ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים)). בעניין בינר הוסיף בית המשפט שערבות חוק המכר אינה ערבות אוטונומית "לפי דרישה ראשונה": התנאים למימושה קבועים בסעיף 2(1) וקשורים לעסקה עצמה (ע"א 1062/09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' בינר).

המשמעות המעשית: איחור במסירה או ליקויי בנייה אינם מצדיקים, כשלעצמם, מימוש של הערבות. נדרש אירוע מהרשימה שבחוק, וקשר בינו לבין חוסר היכולת להעביר את הדירה.

מה הערבות מכסה ומה לא

• קרן והצמדה. לפי סעיף 3א1, הכספים המובטחים צמודים לפי שיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה למחיר הדירה. אם החוזה לא קבע הצמדה, הם צמודים למדד תשומות הבנייה, מהמדד האחרון שפורסם לפני התשלום ועד המדד האחרון לפני ההחזר.
• מע"מ. הערבות עצמה אינה מכסה את רכיב המע"מ. סעיף 3ג2 קובע מסלול נפרד: כשהבטוחה ממומשת, קרן במשרד האוצר משיבה לקונה, דרך הבנק או המבטח, סכום בגובה רכיב המע"מ על כל תשלום שבשלו ניתנה הבטוחה, בתוספת הפרשי הצמדה. הבנק או המבטח פונים לקרן לא יאוחר משבעה ימים ממועד המימוש, הקרן מעבירה את הסכום בתוך 14 ימים מהפנייה, והבנק או המבטח מעבירים אותו לקונה.
• מה לא מכוסה. פיצוי על איחור, ליקויים, הוצאות שכירות או עליית מחירי הדירות. אלה תביעות נגד הקבלן, לא נגד נותן הערבות.

פנקס השוברים: הכסף צריך להיכנס לחשבון הליווי

ברוב הפרויקטים יש בנק או מבטח מלווה. לפי סעיף 3ב, התאגיד המלווה מפיק פנקס שוברים לכל דירה, והמוכר יקבל את התשלומים באמצעותו בלבד. תשלום באמצעות שובר הוא הוראה בלתי חוזרת של המוכר לתאגיד המלווה להמציא לקונה ערבות או פוליסה, והתאגיד המלווה צריך להמציא אותה בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום (סעיף 3ב(ה)). קבלת תשלומים שלא באמצעות הפנקס היא עבירה ומקימה עיצום כספי (סעיפים 4 ו-4ב).

החוק קושר את חובת הבנק להנפיק ערבות לסכום ששולם "לפי הסדר השוברים". לכן תשלום ישירות לקבלן, לחשבון אחר שלו או בהעברה "בנאמנות" עלול להשאיר את הרוכש בלי ערבות ובמחלוקת עם הבנק. ועדת הערר שדנה בעיצום שהטיל הממונה על חוק המכר קבעה שהפקדת כספי הרוכשים בחשבון נאמנות שניהל עורך הדין של החברה אינה תחליף לבטוחה לפי סעיף 2, ושהערבות הייתה צריכה להינתן כבר עם קבלת התשלום הראשון (ו"ע (מינהליים ת"א) 45092-08-22 י.ר - אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון).

הערת אזהרה כשהקבלן בחדלות פירעון

לפי סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כשנרשמה הערת אזהרה ורק אחריה הוטל עיקול, ניתן צו פירוק או מונה כונס נכסים, אלה לא יפגעו בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, כל עוד ההערה לא נמחקה.

אבל בפרויקט עם ליווי פיננסי הקרקע משועבדת בדרך כלל לבנק המלווה, ולכן הקבלן אינו יכול להבטיח את הרוכשים בהערת אזהרה בדרגה ראשונה. לכן בפרויקטים כאלה הבטוחה העיקרית היא הערבות (ע"א 3301/23, פסקה 20). לצד זאת, סעיף 2ג מחייב את המוכר לבקש מהבנק או מנותן הבטוחה "מכתב החרגה" בנוסח שבתוספת לחוק, ולהעביר אותו לקונה. במכתב הבנק מתחייב לא לממש את השעבוד מתוך הדירה אם מתקיימים ארבעה תנאים מצטברים: הבנייה הושלמה, החזקה נמסרה, מלוא המחיר שולם (בפרויקט מלווה - לפי פנקס השוברים), והכספים הובטחו לפי החוק.

כשהבנק המלווה בוחר להשלים את הבנייה

כשקבלן כושל, הבנק המלווה יכול לבקש למנות כונס לאכיפת השעבודים. מכאן יש שתי דרכים: לפרוע את ערבויות חוק המכר ולמכור את הפרויקט, או להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות. הבחירה בין הדרכים היא של הבנק, לפי שיקוליו העסקיים.

באוקטובר 2026 הכריע בית המשפט העליון בשאלה מה דין פיצויי האיחור במסלול ההשלמה. נקבע שכאשר הבנק המלווה בוחר להיכנס לנעלי הקבלן ולהשלים את הפרויקט באמצעות כונס, זכויותיו כפופות ככלל לזכות הרוכשים לפיצוי על איחור במסירה. הפיצוי בגין האיחור מיום פתיחת ההליכים מסווג כ"הוצאות הליך", והחברות המלוות כפופות לו. הצדדים יכולים להגיע להסדר אחר במשא ומתן (ע"א 3301/23 קושוקרו מידילי נ' פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63, בת ים בע"מ). בית המשפט חזר גם על כך שכל עוד הקבלן פעיל, הבנק אינו כפוף להתחייבויות הקבלן בחוזה המכר, והערבות אינה מבטיחה את לוח הזמנים או את טיב הבנייה.

קודם לכן, בעניין רחמים, נקבע ברוב דעות, על בסיס הוראות ההסכם שנדון שם, שהרוכשים אינם רשאים לקזז פיצויי איחור מהתשלומים שעליהם להפקיד בבנק באמצעות השוברים (ע"א 2457/24 רחמים נ' בומרגטן, נאמנת בחדל"ת).

האם הרוכש יכול לדרוש מימוש במקום לחכות להשלמה? בית המשפט העליון השאיר שאלה זו פתוחה (עניין בינר, כפי שצוין בעניין קושוקרו מידילי). באוגוסט 2026 התיר בית המשפט המחוזי בתל אביב לשתי משפחות, שרכשו דירות בפרויקט תמ"א 38 שמונה לו כונס, לבטל את החוזים ולממש את הערבויות, משום שמועד ההשלמה הצפוי היה רחוק משמעותית מהמועד החוזי. נקבע שערבות חוק המכר נועדה להגן על הרוכש הפרטי, ושעיכוב ניכר כזה מהווה הפרה יסודית (פר"ק (מחוזי ת"א) 46530-04-26 קסטנבאום נ' דקל). זו פסיקה של בית משפט מחוזי, שמבטאת גישה מרחיבה מהגישה המסורתית, ולא הלכה מחייבת.

צעדים מעשיים לרוכש

מה לבדוק עכשיו: - האם על כל תשלום שמעבר ל-7% קיבלתם ערבות או פוליסה, בסכום ששולם בפועל (בלי המע"מ)? בפרויקט מלווה - האם הערבות הגיעה בתוך 14 ימי עסקים מהתשלום? - האם קיבלתם את מכתב ההחרגה מהבנק המלווה? - האם כל התשלומים נעשו באמצעות שוברים? אם לא - זה הדבר הראשון לטפל בו. - מה תוקף הערבויות ומה התנאים שנקבעו בהן למימוש.

מה לשמור: חוזה המכר ונספחיו (כולל נספח הליווי), פנקס השוברים ואישורי ההפקדה, כתבי הערבות או הפוליסה המקוריים, מכתב ההחרגה, נסח טאבו או אישור זכויות עם הערת האזהרה, אישורי העברות מבנק המשכנתה, וכל התכתובת עם החברה, הבנק והכונס.

כשנפתח הליך: - לעקוב אחרי ההליך בבית המשפט ואחרי הודעות הכונס. לבדוק אם הוא מתכוון לפרוע ערבויות או להשלים את הבנייה, ומה לוח הזמנים שהוא מציג. - לא לחתום על ויתור על פיצויי איחור או על "מתווה השלמה" לפני שבודקים את משמעותו לאור עניין קושוקרו מידילי. - לבחון בזמן אם מתקיים אחד האירועים שבסעיף 2(1), ולפעול לפי התנאים שבכתב הערבות עצמו. - כשהמוכר לא הבטיח את הכספים כנדרש, אפשר לפנות לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון (סעיף 3ד). פנייה כזו אינה מאריכה מועדים שנקבעו בחיקוק.

כמו בכל עסקת מקרקעין, רוב ההגנה נקבעת לפני הקריסה: תשלום רק בשוברים, ובדיקה שכל ערבות הגיעה. לפני שמחליטים בין מימוש הערבות לבין המתנה להשלמת הבנייה, כדאי לבחון את המצב עם עורך דין נדל"ן שמכיר את הליכי חדלות הפירעון.

לבדיקות לפני החתימה ראו את המדריך לרכישת דירה. על פיצוי בשל איחור במסירה ראו את המאמר על איחור בגלל המלחמה, ועל זכויות מול הקבלן אחרי המסירה ראו את המדריך לליקויי בנייה.

מקורות

• חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, סעיפים 1, 2, 2ג, 3, 3א1, 3ב, 3ג1, 3ג2, 3ד, 4, 4ב
• חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיף 127
• ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים), פ"ד נח(6) 400 (24.6.2004)
• ע"א 1062/09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' בינר (27.3.2012)
• ע"א 2457/24 רחמים נ' בומרגטן, נאמנת בחדל"ת (14.10.2024)
• ע"א 3301/23 קושוקרו מידילי נ' פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63, בת ים בע"מ (7.10.2026)
• פר"ק (מחוזי ת"א) 46530-04-26 קסטנבאום נ' דקל (כב' השופטת נועה גרוסמן, 23.8.2026)
• ו"ע (מינהליים ת"א) 45092-08-22 י.ר - אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון/הממונה על חוק המכר (20.11.2022)

מה המשמעות של "צו לפתיחת הליכים"

חדלות פירעון מוגדרת בחוק כמצב שבו החייב אינו יכול לשלם את חובותיו במועדם, או שהתחייבויותיו עולות על שווי נכסיו (סעיף 2). כשבית המשפט נותן צו לפתיחת הליכים נגד חברה, קורים ארבעה דברים (סעיף 25): נכסי החברה ("קופת הנשייה") עומדים לפירעון חובות העבר ולהוצאות ההליך בלבד; חובות העבר ייפרעו רק לפי הוראות החוק; ההליכים נגד החברה מוקפאים; ובית המשפט ממנה נאמן.

הקפאת ההליכים: מה נעצר

הקפאת ההליכים (המכונה לעיתים "עיכוב הליכים") פירושה, בין היתר (סעיף 29):

• אי אפשר לפתוח או להמשיך הליכי גבייה של חובות עבר. הליך גבייה נחשב שהושלם רק כשהנושה קיבל בפועל את התמורה.
• עיקול שהוטל על נכס של החברה לפני הצו - בטל (למעט חריג לגבי עיקולים מסוימים של רשויות המס).
• אי אפשר לפתוח או להמשיך הליך משפטי נגד החברה, אלא באישור בית המשפט של חדלות הפירעון, שיינתן רק מטעמים מיוחדים הנוגעים לטבעו, למורכבותו או לניהולו היעיל של ההליך.

כלומר, תביעה שהגשתם נגד הלקוח נעצרת, ותיק ההוצאה לפועל שפתחתם אינו מקנה לכם עדיפות. גם לפני מתן הצו, מרגע שהוגשה הבקשה, רשאים החברה או נושה לבקש לעכב הליך תלוי ועומד (סעיף 22). התקופה שבה ההליכים מוקפאים אינה נמנית במניין ההתיישנות (סעיף 32).

חדש מ-2026: תיקון מס' 9 לחוק הוסיף מסלול של "צו עיכוב הליכים זמני" לשם גיבוש הסדר חוב, שחברה רשאית לבקש בלי צו לפתיחת הליכים (סעיף 319ג). בתקופת הצו לא נפרעים חובות העבר וההליכים נגד החברה מוקפאים, ונושה אינו יכול לבקש צו לפתיחת הליכים אלא אם ביקש גם לבטל את הצו הזמני (סעיף 319ט).

תביעת חוב: למי, מתי ומה מצרפים

הדרך היחידה להשתתף בחלוקה היא תביעת חוב שאושרה בידי הנאמן (סעיף 209).

• למי ועד מתי - לנאמן, בתוך שישה חודשים ממועד פרסום הצו לפתיחת הליכים (סעיף 210(א)). חוב שמועד פירעונו טרם הגיע נתבע כאילו הוא עומד לפירעון מיידי (סעיף 212).
• מה כוללים - לפי תקנה 121 לתקנות חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ט-2019, התביעה מוגשת בטופס שמפורסם באתר הממונה, ומפרטת בין היתר את העובדות שמבססות את החוב ואת מועד הפירעון, רכיבי החוב, ההצמדה והריבית, תשלומים שהתקבלו על חשבונו, זכות קיזוז אם יש, ערבים לחוב וסיווג החוב. העובדות מאומתות בתצהיר, ומצרפים אסמכתאות - חוזה, הזמנות, תעודות משלוח, חשבוניות וכרטסת.
• איחור - הנאמן רשאי להאריך את המועד אם הנושה לא יכול היה להגיש במועד ומן הצדק לעשות כן, בהתחשב בשלב שבו נמצא ההליך (סעיף 210(ג)). זהו שיקול דעת, לא זכות, ולכן כדאי להגיש בזמן.

הכרעת הנאמן והערעור עליה

הנאמן מברר את התביעה ומחליט אם לאשרה או לדחותה (סעיף 211). לפי התקנות, ההכרעה ניתנת בתוך 90 ימים מהגשת התביעה, ולא יאוחר מ-30 ימים מתום התקופה להגשת תביעות חוב, אלא אם הוארך המועד (תקנה 129). נושה שנפגע מההכרעה רשאי לערער לבית המשפט (סעיף 215) בתוך 45 ימים מהמצאת ההכרעה לידיו (תקנה 131(א)).

המועד נאכף. בשנת 2024 דחה בית המשפט העליון ערעור על הכרעת נאמן שהוגש יותר משנה ורבע אחרי ההכרעה, וקבע שהחריגה הניכרת מ-45 הימים מספיקה כדי לדחותו (ע"א 2815/24 ישורון נ' זוהר חיים, 14.8.2024).

איפה עומד ספק רגיל בתור

נכסי החברה מחולקים לפי סדר עדיפות (סעיף 231): חובות מובטחים בשעבוד קבוע; הוצאות ההליך; חובות בדין קדימה; חובות המובטחים בשעבוד צף; חובות כלליים; ריבית נוספת; וחובות דחויים. בכל דרגה הנושים נפרעים באופן יחסי ושווה (סעיף 232).

חובות בדין קדימה כוללים, בין היתר, שכר עבודה ופיצויי פיטורים עד תקרה, ניכויים במקור שלא הועברו לרשויות, וקרן חוב מע"מ שנוצר ב-12 החודשים שלפני הצו (סעיף 234). ספק רגיל, בלי בטוחה, הוא בדרך כלל נושה כללי (סעיף 235), ומקבל רק את מה שנותר אחרי כל אלה. החוב הכללי כולל הפרשי הצמדה וריבית בסיסית עד מועד הצו, אך לא תוספת פיגורים (סעיף 235(ב)–(ג)).

שיור בעלות. ספק שמכר סחורה ומסר אותה לפני הצו, ובחוזה נקבע שהבעלות נשארת אצלו עד התשלום, עשוי להיות בעל "נכס הכפוף לשיור בעלות", בתנאים שבסעיף 251. אבל גם זכות זו כפופה להקפאה (סעיף 29(2)), וכשבית המשפט הורה להפעיל את החברה לשם שיקומה, הספק יקבל את החזקה בסחורה רק באישור בית המשפט (סעיף 252).

קיזוז

אם גם אתם חייבים כסף ללקוח, אפשר לקזז חוב עבר כנגד חוב עבר, לפי ערכם במועד הצו, ולהגיש תביעת חוב על היתרה - אם החובות כרוכים זה בזה, או אם חובות הדדיים והסתמכות על קיזוז הם חלק ממהלך העסקים הרגיל ביניכם (סעיף 255). את קיום זכות הקיזוז או ביצועה יש להודיע לנאמן בתוך 30 ימים מהיום שנודע לכם על הצו (סעיף 256).

"הנאמן דורש להחזיר תשלום": העדפת נושים

בית המשפט רשאי לבטל פעולה שהביאה לפירעון חוב לנושה לפני הצו, אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים (סעיף 219(א)):

• הפעולה נעשתה בשלושת החודשים שלפני הגשת הבקשה לצו (ולגבי נושה שהוא קרוב של החייב - בשנה שלפני כן);
• החייב היה אז בחדלות פירעון - וחזקה שהיה כך בתקופה זו, אלא אם הוכח אחרת;
• בזכות הפעולה קיבל הנושה חלק גדול יותר מחובו לעומת מה שהיה מקבל בהליך.

ההגנות (סעיף 219(ב)): החייב קיבל במועד הפעולה או סמוך לו תמורה הולמת (פירעון החוב כשלעצמו אינו תמורה הולמת); או שהפעולה נעשתה במהלך העסקים הרגיל של החייב, והחוב שנפרע נוצר במהלך העסקים הרגיל. ספק שקיבל תשלום שוטף על אספקה שוטפת נמצא בעמדה טובה יותר מספק שגבה חוב ישן תחת לחץ, או שקיבל פתאום תשלום גדול בבת אחת.

בית המשפט המחוזי בתל אביב הבהיר שהנטל להוכיח את ההגנות מוטל על הנושה שטוען להן, ודחה באותו מקרה בקשת נאמן להשיב כספים שנזקפו בחשבון הבנק, משום שהפעולות נעשו במהלך העסקים הרגיל ותמורת המשך האשראי לחברה (חדל"ת (מחוזי ת"א) 42840-10-21 ריחני, נאמן נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, 17.7.2022). ובדצמבר 2025 קבע בית המשפט העליון שחילוט ערבות בנקאית אוטונומית סמוך לקריסה אינו מקדם את המוטב על פני הנושים האחרים, משום שהבנק הוא החייב בערבות (רע"א 21381-09-25 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' ביטון, 25.12.2025). המסקנה המעשית: ערבות בנקאית אוטונומית מלקוח היא אחת ההגנות הטובות ביותר שיש לספק מפני חדלות הפירעון שלו.

האם ספק יכול ליזום בעצמו צו לפתיחת הליכים

כן. נושה רשאי לבקש צו אם החברה בחדלות פירעון (סעיף 9), והוא יכול להיעזר בחזקות שבסעיף 10. החזקה העיקרית לספק: הנושה מסר לחברה דרישה לתשלום חוב העולה על הסכום הקבוע בסעיף (סכום שמתעדכן מעת לעת, ולכן יש לבדוק את גובהו העדכני לפני משלוח הדרישה), ובה ציין שאם החוב לא ישולם במועד הנקוב בכוונתו להגיש בקשה; החוב לא שולם בתוך 30 ימים; אין מחלוקת בתום לב על החוב ואין לחברה זכות קיזוז; והבקשה הוגשה בתוך שלושה חודשים מהדרישה. חזקות נוספות מבוססות על אזהרה בהוצאה לפועל או על פסק דין שלא קוים. בבקשה יש לפרט אילו הליכי גבייה ננקטו ומדוע אין בהם די (סעיף 10(ב)), והחברה יכולה לסתור את החזקה (סעיף 10(ג)).

לפני שמגישים כדאי לזכור שהצו מיטיב עם כל הנושים, לא רק עם המבקש, ושבקשה שהוגשה בחוסר תום לב - למשל כאמצעי לחץ בסכסוך אמיתי על החוב - עלולה להוביל לחיוב בהוצאות ואף בכפל הוצאות (סעיף 15).

ערבות אישית של בעל המניות

הקפאת ההליכים חלה רק על החברה. בית המשפט רשאי להקפיא הליכים גם נגד אחר, כולל נושא משרה, רק בנסיבות חריגות ומטעמים שיירשמו, ובתנאים מצטברים: הוא הורה על הפעלת החברה לשם שיקומה וההקפאה חיונית לשיקום, וההליכים נגד אותו אדם נובעים מפעילותו בחברה או מחובותיה (סעיף 30). לכן, ככלל, אפשר לתבוע את הערב במקביל להליך. לפי חוק הערבות, התשכ"ז-1967, הערב והחייב אחראים כלפי הנושה יחד ולחוד (סעיף 8).

דוגמה מינואר 2026: בהליך של חברה יזמית בתל אביב הקפיא בית המשפט הליכים נגד בעלות המניות והדירקטורים שערבו אישית לחובותיה, והאריך את ההקפאה ב-90 ימים לצד צו שאוסר עליהם לגרוע מנכסיהם, משום שהנאמן דיווח שהם חיוניים להשלמת הפרויקט. עם זאת, בית המשפט הבהיר שלהארכה נוספת יידרשו "טעמים כבדי משקל", שכן הכלל הוא שההקפאה חלה רק על החברה (חדל"ת (מחוזי ת"א) 11530-11-25 בי.אל.די.4.יו יפת 199 בע"מ נ' הממונה, 20.1.2026).

ערב יחיד מוגן. פרק ב' לחוק הערבות מעניק הגנות ל"ערב יחיד" ול"ערב מוגן", אבל שני סייגים מצמצמים מאוד את רלוונטיותו כאן (סעיף 19). ראשית, "נושה" לעניין הפרק הוא מי שמתן הלוואות הוא חלק ממהלך עסקיו הרגיל. שנית, כשהחייב הוא תאגיד, מי שהוא "בעל עניין" בתאגיד אינו נחשב ערב יחיד כלל. בעל השליטה שערב לחובות החברה שלו בדרך כלל אינו נהנה מההגנות האלה.

מה לעשות כשנודע לכם על ההליך

1. לברר את מספר התיק, את שם הנאמן ואת מועד פרסום הצו, ולרשום ביומן את המועד להגשת תביעת החוב. 2. לאסוף את המסמכים: חוזה, הזמנות, תעודות משלוח, חשבוניות, כרטסת והתכתבויות. 3. לבדוק אם יש זכות קיזוז, ואם כן - להודיע לנאמן בתוך 30 ימים. 4. לבדוק בטוחות: ערבות בנקאית, שיור בעלות בחוזה, ערבות אישית של בעלים. 5. לבדוק אילו תשלומים התקבלו בשלושת החודשים שלפני הבקשה, ולהיערך להגנות אם הנאמן יפנה. 6. כשמתקבלת הכרעת הנאמן - לבדוק אותה מיד; חלון הערעור הוא 45 ימים.

לסוגיות של בעלי מניות וסכסוכים ביניהם ראו גם את המאמר על סכסוכי בעלי מניות.

מקורות

• חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018, סעיפים 2, 9, 10, 15, 25, 29–32, 209–212, 215, 219, 231–235, 251–252, 255–256, 319ג, 319ט
• תקנות חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ט-2019, תקנות 121, 129, 131
• חוק הערבות, התשכ"ז-1967, סעיפים 8, 19
• ע"א 2815/24 ישורון נ' זוהר חיים - ע"ש הרה"ג ר' חיים זוהר זצ"ל (14.8.2024)
• רע"א 21381-09-25 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' ביטון (25.12.2025)
• חדל"ת (מחוזי ת"א) 11530-11-25 בי.אל.די.4.יו יפת 199 בע"מ נ' הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (כב' השופטת סיגל יעקבי, החלטה מיום 20.1.2026)
• חדל"ת (מחוזי ת"א) 42840-10-21 ריחני, נאמן נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (כב' השופטת נועה גרוסמן, 17.7.2022)

רוב פרויקטי המגורים החדשים בישראל ממומנים ב"ליווי פיננסי": בנק או גוף מוסדי מלווה את הקבלן, מחזיק שעבוד על הפרויקט כולו ומנפיק לרוכשים ערבויות חוק מכר. כשהקבלן קורס באמצע הבנייה, הגוף המלווה יכול לבחור: לפרוע את הערבויות ולמכור את הפרויקט, או למנות כונס נכסים שישלים את הבנייה וימסור את הדירות. פסק הדין עוסק בבחירה השנייה, ובשאלה מי נושא בפיצוי שהרוכשים זכאים לו על האיחור במסירה.

העובדות

חברה קבלנית התקשרה עם בעלי הזכויות בבניין בבת ים לביצוע עבודות חיזוק, ובתמורה קיבלה זכויות לבנות 14 דירות חדשות. הפרויקט מומן בליווי פיננסי של שני גופים (להלן: המממנים), לפי הסכם ליווי מיום 15.11.2017, ולטובתם נרשמו שעבודים שכונו "קבועים" ו"צפים".

המערערים רכשו דירה בפרויקט. בהסכם נקבע שהדירה תימסר בתוך 24 חודשים ממתן היתר הבנייה, ושעל איחור של יותר מ-60 יום ישולם פיצוי מוסכם לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות). ההיתר ניתן ביום 20.12.2017, ולכן הדירה הייתה אמורה להימסר עד 20.12.2019 (פסקה 80).

הקבלן לא עמד בהחזרי ההלוואות. המממנים ביקשו לממש "שעבודים קבועים" בלבד, ובינואר 2021 מונה כונס נכסים. המממנים, באמצעות הכונס, בחרו להשלים את הבנייה על יסוד הסכמי המכר הקיימים. שאר הרוכשים קיבלו את דירותיהם לכל המאוחר ביום 2.4.2025; המערערים טרם קיבלו את דירתם, בשל ההליכים בעניינה.

המערערים ביקשו לחייב את הכונס בפיצוי על האיחור, או לקזז אותו מיתרת התמורה שעליהם לשלם. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את הבקשה: לדבריו, מדובר בכינוס לשם מימוש שעבוד קבוע ולא בהליך חדלות פירעון, ובפועל נוצר מעין הסכם חדש בין הרוכשים לבין המממנים, שבו זכויות המממנים קודמות.

ההכרעה

בית המשפט העליון קיבל את הערעור.

ערבות חוק המכר אינה מבטחת איחור. כל עוד הקבלן פעיל, הבנק המלווה אינו צד להסכמי המכר ואינו חב בהתחייבויות הקבלן. הערבות שהוא מנפיק נועדה רק למנוע מצב שבו הרוכש נשאר בלי דירה ובלי כסף. היא אינה מבטיחה מסירה במועד או בנייה ללא ליקויים (פסקאות 21–22). בית המשפט גם דחה את הטענה שעל הבנק המלווה מוטלת חובה כללית לעדכן את הרוכשים על מצב הפרויקט (פסקה 23).

כשהקבלן קורס, הבחירה בידי המממן. המממן יכול לפרוע את ערבויות חוק המכר ולמכור את הפרויקט "נקי", או לבחור ב"גישת השלמה" ולהיכנס לנעלי הקבלן. הוא בוחר לפי שיקוליו העסקיים, ולא לפי העדפות הרוכשים (פסקאות 25–28).

השעבודים הם צפים, ולכן חלים דיני חדלות פירעון. לפי מהותם, ולא לפי הכינוי שניתן להם בהסכם הליווי, השעבודים על הזכויות בפרויקט ועל חשבון הליווי הם צפים: הם חלים על מצבור משתנה של זכויות, תקבולים וחומרים, והקבלן המשיך לנהל בהם את הפרויקט כעסק חי. מינוי כונס לאכיפת שעבוד צף שקול, לפי סעיף 194(ב)(2) לפקודת החברות, לצו פתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון. ממילא, כשבוחרים להשלים את הפרויקט, אי אפשר לאכוף רק חלק מהשעבודים (פסקאות 41–45).

אין "השלמה סלקטיבית". הסכמי המכר נשארים בתוקף במלואם, והכונס בא בנעלי הקבלן לגבי כל ההתחייבויות שבהם. המממן אינו יכול לבחור להשלים את הבנייה, להימנע מפירעון הערבויות ולגבות מהרוכשים את מלוא התמורה, ובאותה עת לבטל באופן חד-צדדי את זכותם לפיצוי על האיחור. ויתור על חוזה כ"נכס מכביד" אפשרי רק על החוזה כולו, ורק באישור בית המשפט מראש (פסקאות 49–54).

שתי תקופות של פיצוי. בית המשפט חילק את תקופת האיחור לשתיים:

• עד מינוי הכונס: הפיצוי שנצבר הוא "חוב עבר" כללי. הוא נפרע מקופת הנשייה רק אחרי החובות המובטחים בשעבוד צף, כלומר אחרי המממנים (פסקאות 66, 73).
• ממינוי הכונס ועד המסירה: הפיצוי מתחדש מדי חודש, והוא נובע מההחלטה להמשיך לקיים את ההסכם כדי להשלים את הבנייה. לכן הוא מסווג כ"הוצאת הליך", הקודמת בסדר הנשייה לחובות המובטחים בשעבוד צף (סעיפים 231 ו-233 לחוק חדלות פירעון; פסקאות 58, 73–74). מטעמי ודאות, הכונס אחראי לכל האיחור שממועד פתיחת ההליך, ולא רק לחלק שנגרם בתקופתו, אלא אם הוסכם אחרת עם הרוכשים (פסקה 76).

קיזוז. בדרך כלל אסור לרוכש בפרויקט מלווה לקזז מהתמורה חובות של הקבלן כלפיו. כך גם נקבע במפורש בהסכם המכר. אבל לגבי הפיצוי שנצבר אחרי מינוי הכונס, שאינו כפוף עוד לזכויות המממנים, אין מניעה להכיר בקיזוז מיתרת התמורה (פסקאות 62, 83).

במקרה הזה, הפיצוי מיום 18.2.2020 ועד 31.1.2021 הוא חוב עבר, והפיצוי מאז ועד מסירת הדירה הוא הוצאת הליך. התיק הוחזר לבית המשפט המחוזי כדי לבחון את זכאות המערערים לפי ההסכם ואת גובה הפיצוי. המשיבים חויבו בהוצאות של 25,000 ש"ח (פסקאות 80–85).

מה נותר פתוח

השופטת רונן ציינה שהמממן והרוכשים רשאים לנהל משא ומתן ולהסכים, למשל, שהבנייה תושלם תמורת ויתור על הפיצוי או הגבלתו (פסקה 75). המשנה לנשיא סולברג הסתייג מכך: סעיף 7א לחוק המכר (דירות) אוסר להתנות על הוראות החוק לרעת הקונה, וקובע שוויתור על פיצוי בשל איחור, שהוא תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה, בטל. לדעתו, דווקא כשהמממן הוא היחיד שיכול להשלים את הפרויקט, יש להקפיד על ההוראות הקוגנטיות. השופטת וילנר השאירה את השאלה בצריך עיון.

בית המשפט השאיר להכרעה בעתיד גם את השאלה אם כונס שהשלים פרויקט אחראי לכל הליקויים שהתגלו בתקופת הבדק, או רק לאלה שנגרמו בתקופתו (פסקה 77).

המשמעות

פסק הדין משנה את נקודת הפתיחה של רוכשים בפרויקט שנכנס לכינוס. עד עכשיו, המממנים טענו בדרך כלל שהם רק מממשים שעבוד, ושהחובות של הקבלן אינם עניינם. מעכשיו, אם בחרו להשלים את הבנייה, הם מקבלים את הסכמי המכר "בעסקת חבילה", כלשון המשנה לנשיא: עם התמורה, וגם עם הפיצוי על האיחור מכאן ואילך.

למממנים, זה שיקול נוסף בהחלטה אם להשלים פרויקט או לפרוע את הערבויות. בית המשפט היה ער לכך שהדבר עשוי להשפיע על התמריץ להשלים פרויקטים, והפנה לאפשרות של הסכמות עם הרוכשים (פסקה 75), אך כאמור, היקפן של הסכמות כאלה שנוי במחלוקת.

בשורה התחתונה

לרוכשים בפרויקט שמונה לו כונס: הסכם המכר שלכם לא פקע. חשבו את הפיצוי על האיחור בנפרד לתקופה שלפני מינוי הכונס ולתקופה שאחריו. את הפיצוי שנצבר מאז המינוי אפשר לתבוע במסגרת הליך הכינוס, ולבקש לקזז אותו מיתרת התמורה. לפני שאתם חותמים על ויתור כתנאי לקבלת הדירה, כדאי להתייעץ.

לגופים מלווים: ההחלטה להשלים פרויקט כוללת את עלות האיחור מיום מינוי הכונס. צריך להביא אותה בחשבון כבר בשלב הבחירה בין השלמה לבין פירעון הערבויות.

מקורות

• ע"א 3301/23 מידילי נ' פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63, בת ים בע"מ (בית המשפט העליון, 7.10.2026)
• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 5א ו-7א
• חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, סעיפים 2, 2ג ו-3ב
• חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018, סעיפים 4, 25, 73, 231 ו-233
• פקודת החברות [נוסח חדש], התשמ"ג-1983, סעיף 194(ב)(2)

אין "מסלול ספק-לקוח" ייעודי - יש שלושה מסלולים

כדאי להתחיל בהבהרה: תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, שחלות על הליכים אזרחיים מאז 1 בינואר 2021, אינן קובעות סדר דין מיוחד בשם "תביעת ספק-לקוח". תביעת חוב של ספק מתנהלת באחד המסלולים הכלליים, לפי סכום החוב ואופיו:

• ביצוע תביעה על סכום קצוב בלשכת ההוצאה לפועל - לחוב קצוב ומתועד בכתב, עד 75,000 ש"ח.
• תביעה במסלול דיון מהיר בבית משפט השלום - לתביעה שסכומה אינו עולה על 75,000 ש"ח.
• תביעה במסלול רגיל - בבית משפט השלום עד 2,500,000 ש"ח, ומעל לכך בבית המשפט המחוזי.

לפני שנפרט כל מסלול, נבחן את השאלה המהותית: מתי בכלל קם החוב.

מתי הלקוח העסקי חייב לשלם

חוק מוסר תשלומים לספקים, התשע"ז-2017, קובע מועדי תשלום מרביים במשק. החוק מגדיר "ספק" כמי שמספק טובין, נותן שירות או מבצע עבודה דרך עיסוקו, ואת הצד המשלם הוא מכנה "מזמין" - רשויות וגופים ציבוריים, וגם עסק שמתקשר עם ספק.

• מזמין שהוא עסק ישלם לספק לא יאוחר מ-45 ימים מתום החודש שבו הומצא לו החשבון ("שוטף + 45"), אלא אם הצדדים קבעו בחוזה במפורש מועד אחר. גם מועד אחר מותר רק אם הוא נדרש בשל אופייה המיוחד של ההתקשרות, או שאינו "בלתי הוגן באופן חריג" (סעיף 3(ז)).
• חשבון פגום - אם בחשבון חסר פרט מהותי שנדרש לפי החוזה, או שלא התקיימו התנאים המהותיים לתשלום, המזמין רשאי להחזיר את החשבון ולפרט את הליקויים. במקרה כזה רואים את החשבון כאילו לא הומצא (סעיף 3(ח)).
• אופן ההמצאה - החוק מונה דרכים להמצאת חשבון: מסירה אישית, דואר רשום עם אישור מסירה, מסר אלקטרוני עם אישור מסירה, מערכת ממוחשבת של המזמין, או דרך סבירה אחרת שהוסכמה בין הצדדים (סעיף 3(ט)). כדאי לשמור הוכחה למועד ההמצאה, כי ממנו נספרים המועדים.
• ריבית ודמי פיגורים - תמורה שלא שולמה במועד נושאת ריבית, ולאחר 30 ימים נוספים גם דמי פיגורים (סעיף 4(א)). במזמין שהוא עסק, ההוראה חלה רק בהתקשרות שבה היתה לו עדיפות בעיצוב תנאי החוזה (סעיף 4(ב)).

מסלול ראשון: תביעה על סכום קצוב בהוצאה לפועל

כשהחוב קצוב ויש עליו ראיה בכתב - חוזה, הזמנת עבודה חתומה, חשבונית שאושרה - אפשר לבקש לבצע אותו ישירות בלשכת ההוצאה לפועל, בלי לפתוח הליך בבית המשפט (סעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967).

• תקרה: סכום התביעה ביום הגשתה אינו עולה על 75,000 ש"ח. אם הסכום עלה לאחר מכן רק בשל הצמדה, ריבית או דמי פיגורים, הדבר אינו פוגע בתחולת המסלול.
• התראה מוקדמת חובה: לפני ההגשה יש להמציא לחייב, בדואר רשום עם אישור מסירה, התראה על הכוונה לפתוח בהליך.
• חלון ההגשה: הבקשה תוגש לא לפני שחלפו 30 ימים ולא יאוחר משנה מיום המצאת ההתראה.
• צרופות: כתב התביעה, כל מסמך התומך בתביעה, העתק ההתראה ואישור משלוחה ומסירתה, ותשובת החייב להתראה אם השיב.
• התנגדות: החייב רשאי להגיש התנגדות בתוך 30 ימים, בצירוף תצהיר. אם הוגשה התנגדות, התיק מועבר לבית המשפט, והחייב יוכל להתגונן רק אם בית המשפט יעניק לו "רשות להתגונן" (תקנה 20 לתקנות סדר הדין האזרחי). בית המשפט רשאי להתנות את הרשות בתנאים, ובהם מתן ערובה.

נקודה שכדאי להכיר: לפי סעיף 81א2 לחוק ההוצאה לפועל, ספק שהגיש לבית המשפט תביעה שיכול היה לבצע כתביעה על סכום קצוב בהוצאה לפועל, עלול שלא לקבל שכר טרחת עורך דין - אלא אם התקבלה בקשתו לסעד זמני או שבית המשפט מצא נסיבות מיוחדות שהצדיקו את ההגשה לבית המשפט.

מסלול שני: דיון מהיר בבית משפט השלום

תביעה שסכומה אינו עולה על 75,000 ש"ח מתנהלת במסלול דיון מהיר (תקנה 78). זו אינה בחירה של התובע. בהחלטה מאוקטובר 2026 חזר בית משפט השלום בבית שאן על כך שכאשר התביעה עומדת בתנאי התקנה, יש להגישה מלכתחילה במסלול זה, וציין כי ההוראות המיוחדות של המסלול אינן "עניין טכני גרידא".

מה מצרפים לכתב התביעה (תקנה 79):

• תצהיר של בעל הדין לאימות העובדות, לפי טופס 5 שבתוספת לתקנות. תצהיר שלא צורף בעת ההגשה יוגש רק ברשות בית המשפט.
• רשימה של המסמכים הנוגעים לעניין, והעתקים של המסמכים שברשות בעל הדין.
• רשימת עדים נוספים, אם מבקשים להעיד עדים.

לוח הזמנים (תקנות 80 ו-82):

• כתב הגנה - בתוך 45 ימים מהמצאת כתב התביעה.
• ישיבת קדם משפט - לא יאוחר מ-90 ימים מהגשת כתב ההגנה האחרון.
• הדיון בתביעה - לא יאוחר משישה חודשים מהגשת כתב ההגנה האחרון, ובדרך כלל ביום אחד.
• עיקרי טיעון בכתב - עד חמישה עמודים, לא יאוחר מ-14 ימים לפני הדיון. הסיכומים נטענים בעל פה.
• פסק הדין - לכל המאוחר בתוך 14 ימים מתום הדיון.

במסלול זה אין שאלונים והליכי גילוי מסמכים כבמסלול הרגיל. התיק נבנה על המסמכים והתצהירים שצורפו מראש, ולכן חשוב שיהיו מלאים כבר ביום ההגשה.

מסלול שלישי: תביעה במסלול רגיל

חוב שעולה על 75,000 ש"ח נתבע בבית משפט השלום, כל עוד אינו עולה על 2,500,000 ש"ח ביום הגשת התביעה (סעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט). מעל סכום זה הסמכות היא של בית המשפט המחוזי. בית משפט לתביעות קטנות אינו אפשרות לספק שפועל כחברה: לפי סעיף 60(א) לחוק בתי המשפט, הוא דן בתביעות שהגיש יחיד.

עיקרי המסלול הרגיל:

• נספחים: לכתב הטענות מצרפים העתק של כל מסמך מהותי המשמש ביסוד הטענות. אם המסמך אינו ברשות התובע, יש לציין בידי מי הוא מצוי (תקנה 15(א)(1)).
• היקף: התקנות מגבילות את אורך כתבי הטענות. בבית משפט השלום, למשל, חלקו השני של כתב הטענות לא יעלה על שני עמודים וחלקו השלישי לא יעלה על תשעה עמודים (תקנה 9(ד)).
• כתב הגנה - בתוך 60 ימים מהמצאת כתב התביעה (תקנה 9(ב)). כתב תשובה - בתוך 14 ימים, בהיקף של עד שלושה עמודים (תקנה 18).
• דיון מקדמי: בתוך 30 ימים מהמצאת כתב הטענות האחרון, הצדדים המיוצגים מקיימים ביניהם דיון מקדמי - גילוי הדדי, צמצום המחלוקות ובחינת דרכים חלופיות ליישוב הסכסוך - ומדווחים עליו לבית המשפט (תקנות 35–36).

התיישנות

תביעה כספית שאינה במקרקעין מתיישנת בתוך שבע שנים (סעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958). התקופה נמנית מהיום שבו נולדה עילת התביעה (סעיף 6). הצדדים רשאים להסכים בחוזה נפרד בכתב על תקופה קצרה יותר, אך לא פחות משישה חודשים (סעיף 19). לכן כדאי לבדוק את החוזה עם הלקוח גם מהבחינה הזו.

מה להכין לפני שפונים לגבייה

• החוזה או הזמנת העבודה, וכל שינוי שסוכם בהם לאחר מכן.
• תעודות משלוח, אישורי קבלה, פרוטוקולי מסירה או אישורי ביצוע.
• החשבונות שהוגשו, והוכחה למועד ולדרך שבה הומצאו.
• התכתבות עם הלקוח: אישורי חוב, הבטחות לתשלום, וגם טענות שהעלה על הסחורה או השירות.
• כרטסת הנהלת חשבונות שמראה את היתרה ואת התשלומים החלקיים.

ככל שהתיעוד מלא ומסודר יותר, כך קל יותר לבחור את המסלול הנכון. מסמכים חתומים ואישורי קבלה עשויים לאפשר שימוש במסלול ההוצאה לפועל, ובמסלול הדיון המהיר הם הבסיס לתצהיר שמוגש כבר עם התביעה.

בחירת המסלול

ההכרעה תלויה בסכום החוב, באיכות הראיות בכתב, ובשאלה אם הלקוח צפוי להעלות טענות של ממש - למשל ליקויים בסחורה או קיזוז. חוב קצוב ומתועד, שאין עליו מחלוקת אמיתית, מתאים בדרך כלל למסלול ההוצאה לפועל. כשצפויה מחלוקת עובדתית, עדיף לעיתים לפתוח מלכתחילה בהליך בבית המשפט, במסלול המתאים לסכום. בכל מקרה, כדאי לפעול בזמן: ספק שמחכה חודשים ארוכים מוותר על ריבית, מתקרב למועדי התיישנות ומקטין את הסיכוי לגבות מלקוח שמצבו הכלכלי מידרדר.

מקורות

• חוק מוסר תשלומים לספקים, התשע"ז-2017, סעיפים 2, 3(ז), 3(ח), 3(ט), 4
• תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, תקנות 9, 15, 18, 20, 35–36, 78–82
• חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, סעיפים 81א1, 81א2
• חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, סעיפים 51(א)(2), 60(א)
• חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, סעיפים 5, 6, 19
• ת"א (שלום בית שאן) 21365-04-26 עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' עזרא (החלטה מיום 7.10.2026)

המסגרת החוקית: חוק חוזה קבלנות

חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974, מגדיר חוזה קבלנות כ"חוזה לעשיית מלאכה או למתן שירות בשכר כשהקבלן אינו עובדו של המזמין" (סעיף 1). החוק קצר מאוד, ונקודת המוצא שלו היא ההסכמה בין הצדדים: הקבלן חייב לבצע את העבודה והמזמין חייב לשלם את השכר, "הכל לפי המוסכם בין הצדדים" (סעיף 2). הוראות החוק חלות רק כשאין בדין אחר הוראה מיוחדת לעניין, ובאין כוונה אחרת שמשתמעת מההסכם (סעיף 8(א)). במילים אחרות, ברוב הנושאים החוק משלים את החוזה, ואינו מחליף אותו - ולכן מה שלא נכתב בחוזה נשאר פעמים רבות פתוח לפרשנות.

שתי הבחנות חשובות כבר בשלב זה:

• חוזה לאספקת נכס שהקבלן מייצר. כשהקבלן מתחייב לספק נכס שיש להפיק או לייצר, והוא זה שנותן את עיקר החומרים, חל על החוזה חוק המכר, התשכ"ח-1968 (סעיף 8(ב) לחוק חוזה קבלנות).
• רכישת דירה מקבלן. על מכירת דירה בידי מי שבנה אותה כדי למכור חל חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ואין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה (סעיף 7א לאותו חוק). על כך ראו את המדריך לרכישת דירה ואת המדריך לליקויי בנייה ואיחור במסירה.

לפני החתימה: האם הקבלן רשום?

חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, קובע כי עבודות הנדסה בנאיות שהיקפן הכספי או מהותן המקצועית חורגים מהתחום שנקבע בתקנות, יבוצעו רק בידי קבלן רשום שקיבל רישיון לענף הרלוונטי (סעיף 14(א)). עבודות הנוגעות לשלד של מבנה יבוצעו בידי קבלנים רשומים בלבד, גם אם היקפן הכספי קטן (תקנה 2 לתקנות רישום קבלנים (היקף כספי ומהות מקצועית), התשמ"ד-1984). ביצוע עבודות בניגוד לחוק הוא עבירה (סעיף 16 לחוק).

למזמין זו בדיקה בסיסית: לוודא בפנקס הקבלנים שהקבלן רשום בענף ובסיווג המתאימים להיקף העבודה, ולהוסיף לחוזה התחייבות שהרישום יישמר לאורך כל הפרויקט. לקבלן - לוודא שהעבודה שהוא מקבל על עצמו בתוך גבולות הרישיון שלו, וכך גם קבלני המשנה שהוא מעסיק.

1. היקף העבודה

הסעיף שממנו נגזר כל השאר. היקף העבודה צריך להיות מוגדר באמצעות מסמכים מחייבים - תוכניות, מפרט טכני וכתב כמויות - וצריך לקבוע מה גובר כשיש סתירה ביניהם. מומלץ להגדיר במפורש מה אינו כלול בעבודה (למשל: חיבורי תשתית, היתרים, פיתוח שטח), כי שם נוצרות רוב המחלוקות על "תוספות".

חשוב גם להחליט על שיטת התמחור: מחיר פאושלי (סכום קבוע לעבודה מוגדרת), תמחור לפי כמויות שבוצעו בפועל, או שילוב ביניהם. במחיר פאושלי, המזמין רוצה הגדרה רחבה של העבודה, והקבלן רוצה רשימה סגורה ומפורטת. במדידה לפי כמויות, שני הצדדים צריכים מנגנון מדידה ברור - מי מודד, מתי, ואיך מכריעים במחלוקת.

2. המחיר ואבני הדרך לתשלום

לוח התשלומים צריך להיות צמוד להתקדמות בפועל: תשלום לפי אבני דרך מוגדרות (השלמת יסודות, שלד, קומות, גמר) או לפי חשבונות חלקיים חודשיים שמאשר מפקח מטעם המזמין. כדאי לקבוע:

• תוך כמה ימים המפקח בודק חשבון חלקי, ומה קורה אם אינו משיב.
• מועד תשלום לאחר אישור, ותוצאת איחור בתשלום.
• מנגנון הצמדה, אם יש: איזה מדד, מהו מדד הבסיס, ועד איזה מועד ההצמדה חלה.
• אחוז שמעוכב מכל חשבון עד לחשבון הסופי (אם הוסכם על כך), ומתי הוא משתחרר.

לקבלן חשוב במיוחד שהחוזה יקבע מועדי תשלום ודאיים ולא יתנה תשלום באישור שתלוי ברצונו של המזמין בלבד. למזמין חשוב שכל תשלום ישקף עבודה שבוצעה בפועל, ולא יקדים אותה.

3. שינויים ותוספות

כמעט אין פרויקט בלי שינויים. החוזה צריך לקבוע שכל שינוי ייעשה רק בהוראת שינוי בכתב, חתומה בידי מי שמוסמך לכך מטעם המזמין; כיצד יתומחר השינוי (לפי מחירי היחידה שבחוזה, לפי מחירון מוסכם, או בהסכמה מראש); ומה השפעתו על לוח הזמנים. קבלן שמבצע "תוספות" על סמך הוראה בעל-פה עלול להתקשות לגבות עליהן. מזמין שמשנה תוכניות בלי לעגן את המחיר מראש עלול לגלות את העלות רק בחשבון הסופי.

4. לוח זמנים, איחורים ופיצוי מוסכם

החוזה צריך לקבוע מועד תחילה ומועד סיום, ואבני דרך ביניים כשהפרויקט מורכב. לצד זה, צריך להגדיר אילו אירועים מזכים בהארכת המועד (עיכוב בהיתרים, שינויים שהזמין המזמין, עיכוב בתשלומים, נסיבות חריגות) ומה סדר הפעולות - למשל חובה להודיע על עיכוב בתוך זמן קצוב מקרות האירוע.

פיצוי מוסכם על איחור הוא כלי נפוץ. לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, פיצויים שהצדדים הסכימו עליהם מראש ישולמו כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם בית המשפט רשאי להפחיתם אם מצא שנקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראות מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. הסכמה על פיצוי מוסכם אינה גורעת כשלעצמה מזכותו של הנפגע לתבוע במקומו פיצויים על הנזק בפועל (סעיף 15(ב)). מכאן שכדאי לקבוע סכום שמבוסס על הערכה סבירה של הנזק הצפוי - סכום מופרז חשוף להפחתה.

לגבי נסיבות שאינן בשליטת הצדדים, סעיף 18 לחוק התרופות פוטר מאכיפה ומפיצויים רק כשההפרה היא תוצאה של נסיבות שהמפר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, לא יכול היה למנוע אותן, וקיום החוזה בנסיבות אלה בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם. זה רף גבוה. לכן כדאי שהחוזה עצמו יגדיר אילו אירועים מאריכים את המועד ובאילו תנאים. על האופן שבו בתי המשפט בחנו טענות כאלה בתקופת המלחמה, ראו את המאמר על איחור במסירה בגלל המלחמה.

5. מסירה וקבלת העבודה

כשהקבלן מבצע את העבודה בנכס של המזמין, המזמין חייב לקבל את הנכס במועד שהוסכם, ואם לא הוסכם - תוך זמן סביר לאחר שהקבלן הודיע לו שסיים (סעיף 6(א) לחוק חוזה קבלנות). כל עוד הנכס בידי הקבלן, הוא אחראי לאובדן או לנזק כשומר שכר (סעיף 6(ב)(1)). כדאי לקבוע בחוזה הליך מסירה מסודר: סיור משותף, פרוטוקול חתום, רשימת השלמות ומועד לביצוען, ותעודות ואישורים שהקבלן חייב למסור (אישורי מעבדה, תוכניות עדות, אחריות יצרנים).

6. החשבון הסופי

החשבון הסופי הוא המקום שבו מתנקזות כל המחלוקות שנדחו במהלך הפרויקט - כמויות שלא אושרו, תוספות שלא תומחרו, קיזוזים על איחור וליקויים. חוזה טוב קובע:

• מועד להגשת החשבון הסופי מהשלמת העבודה, ואילו מסמכים מצורפים אליו.
• פרק זמן לבדיקתו בידי המפקח ולתשלום היתרה שאושרה.
• מה קורה בסכומים שנויים במחלוקת - האם היתרה שאינה שנויה במחלוקת משולמת בינתיים.
• האם תשלום החשבון הסופי מותנה בהצהרה של הקבלן על היעדר תביעות, ובאיזה נוסח.

לקבלן כדאי להקפיד להגיש במועד, לתעד כל דרישה במהלך העבודה ולא לחתום על הצהרת היעדר תביעות בלי לבחון אותה. למזמין כדאי לקבוע מנגנון בדיקה ריאלי ולעמוד בו - חשבון שנשאר ללא מענה הופך במהירות לתביעה.

7. ערבויות

בפרויקטי בנייה נהוג לדרוש מהקבלן ערבות ביצוע במהלך העבודה, ולעיתים ערבות בדק לתקופת הבדק וערבות להבטחת מקדמה. הפסיקה מניחה שערבות בנקאית היא אוטונומית, אלא אם עולה בבירור מנוסחה שהצדדים התכוונו לערבות רגילה; ערבות אוטונומית ממומשת לפי תנאיה, ללא תלות במחלוקת שבין המזמין לקבלן. לכן נוסח כתב הערבות ותנאי החילוט שבחוזה חשובים מאוד לשני הצדדים: גובה הערבות, מועד פקיעתה, הפחתתה עם התקדמות העבודה, והתנאים שבהם המזמין רשאי לחלט אותה. בהרחבה ראו את המדריך לערבויות ביצוע וחילוטן.

8. ליקויים ותקופת בדק

חוק חוזה קבלנות קובע כללי בסיס לליקויים, שהוא מכנה "פגם" - עבודה שאינה בהתאם למוסכם (סעיף 3(א)):

• המזמין צריך להודיע לקבלן על הפגם תוך זמן סביר לאחר שגילה אותו או שהיה עליו לגלותו, ואם ניתן לתקנו - לתת לקבלן הזדמנות נאותה לעשות זאת (סעיף 3(א)).
• מזמין שלא הודיע כנדרש אינו זכאי להסתמך על הפגם, אלא אם הקבלן ידע עליו; וכך גם כשהפגם נגרם מסיבה שהמזמין אחראי לה (סעיף 3(ב)).
• אם הקבלן לא תיקן תוך זמן סביר, המזמין רשאי לתקן בעצמו ולדרוש את הוצאותיו הסבירות, או לנכות מהשכר את הסכום שבו פחת שווי העבודה בגלל הפגם (סעיף 4(א)).
• פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מהמזמין להמתין, המזמין רשאי לתקנו גם בלי הודעה מוקדמת (סעיף 4(ב)); פגם שאינו ניתן לתיקון מזכה בניכוי מהשכר (סעיף 4(ג)).

החוק אינו קובע תקופות בדק לחוזה קבלנות (בשונה מחוק המכר (דירות), שקובע תקופות בדק ואחריות לדירות שנמכרות). לכן החוזה צריך לקבוע תקופת בדק - באופן כללי או לפי סוג העבודה - ואת הליך הטיפול בליקויים: אופן ההודעה, זמני תגובה, מה נחשב תיקון דחוף, והקשר לערבות הבדק.

9. זכות העיכבון של הקבלן

לקבלן יש זכות עיכבון על נכס שהמזמין מסר לו לביצוע העבודה, להבטחת הסכומים המגיעים לו מהמזמין בשל עסקת הקבלנות (סעיף 5). זו זכות שהחוק מקנה; חוזה יכול להסדיר את אופן הפעלתה או לסייג אותה, והצדדים צריכים להיות מודעים לה כשהם מנסחים את סעיפי המסירה והתשלום.

10. יישוב סכסוכים

סכסוכי בנייה הם לרוב סכסוכים טכניים - כמויות, איכות, לוחות זמנים - ולכן צדדים רבים מעדיפים מנגנון שמתאים לכך: הכרעה של מהנדס או מומחה מוסכם בשאלות טכניות, גישור, או בוררות. אם בוחרים בבוררות, כדאי לקבוע מי הבורר או איך ימונה, את סדרי הדין ואם יש ערעור. בכל מקרה, כדאי לקבוע שהעבודה נמשכת גם בזמן מחלוקת, כדי שהפרויקט לא ייעצר בגלל ויכוח על חשבון חלקי.

לבסוף, חוק חוזה קבלנות אינו גורע מתרופה אחרת שיש לצד שנפגע מהפרת החוזה (סעיף 7). מי שנפגע יכול לפנות גם לתרופות הכלליות של דיני החוזים, כמו אכיפה, ביטול ופיצויים.

בקצרה - מה לבדוק לפני החתימה

מצד המזמין:

• הקבלן רשום בענף ובסיווג המתאימים.
• היקף העבודה מוגדר במסמכים ברורים, וכך גם מה שאינו כלול בו.
• תשלומים צמודים להתקדמות ולאישור מפקח.
• שינויים רק בהוראה בכתב, עם מנגנון תמחור.
• פיצוי מוסכם סביר על איחור.
• ערבויות בנוסח ובהיקף מתאימים, ותקופת בדק מוגדרת.

מצד הקבלן:

• היקף עבודה סגור, עם רשימת חריגים.
• מועדי תשלום ודאיים ותוצאה ברורה לאיחור בתשלום.
• הארכת מועדים על עיכובים שאינם באחריותו, ומנגנון הודעה שאפשר לעמוד בו.
• תנאי חילוט ערבות מוגדרים, ומנגנון להפחתתה ולהחזרתה.
• הליך חשבון סופי עם מועדים מחייבים גם למזמין.

חוזה קבלנות טוב אינו מבטיח שלא יהיו מחלוקות, אבל הוא קובע מראש איך מכריעים בהן. מומלץ שכל צד ייוצג בידי עורך דין שבוחן את החוזה מנקודת המבט שלו, לפני החתימה ולא אחרי שהעבודה כבר החלה.

מקורות

• חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974, סעיפים 1–8
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, סעיפים 15 ו-18
• חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, סעיפים 14 ו-16
• תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (היקף כספי ומהות מקצועית), התשמ"ד-1984, תקנה 2
• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיף 7א
• רע"א 5958/20 י.ד. עשוש תשתיות בע"מ נ' אלסטום ישראל בע"מ (עליון, 22.10.2020)

חוק המכר (דירות) מחייב רוכש שגילה ליקוי בדירה חדשה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן אותו. מה קורה כשהרוכש מדלג על השלב הזה והולך ישר לבית המשפט? עד עכשיו היו בפסיקה שתי גישות: לפי האחת, הפיצוי מופחת; לפי השנייה, הוא נשלל לגמרי. בית המשפט העליון הכריע בין השתיים.

העובדות

שני רוכשים קנו דירות בבניין שבנתה המשיבה, חברה לייזום ובנייה. ההסכמים נחתמו בשנים 2016 ו-2017, והדירות נמסרו במרץ ובאפריל 2021. לאחר הכניסה לדירות טענו הרוכשים לליקויי בנייה רבים ופנו לחברה בבקשה לתקנם.

ביום 16.1.2022, לפני שחלפה תקופת הבדק, הגישו הרוכשים תביעה בסך 240,942 ש"ח, על סמך חוות דעת של מומחה מטעמם. החברה טענה שהתביעה מוקדמת ושלא ניתנה לה הזדמנות לתקן. מומחה שמינה בית המשפט העריך את עלות התיקונים, אם יבוצעו בידי הקבלן, ב-20,240 ש"ח לדירה אחת וב-56,400 ש"ח לשנייה (כולל פיקוח ומע"מ), וציין שאם התיקון יבוצע בלי הקבלן, יש להוסיף לסכומים 20%.

בית משפט השלום בבת ים קבע שלא ניתנה לחברה הזדמנות נאותה לתקן. אצל אחד הרוכשים, התביעה הוגשה אחרי פנייה אחת בלבד. אצל השני נמצא שניתנה לחברה הזדמנות נאותה לתקן ליקוי בדלת הממ"ד, ליקוי שאינו סובל דיחוי, והיא לא תיקנה אותו; לגבי יתר הליקויים בדירתו לא הייתה הצדקה לתבוע בשנת הבדק. לכן הפחית בית המשפט את הפיצוי לעלות התיקון לחברה עצמה, ופסק 24,177 ש"ח לרוכש אחד ו-40,248 ש"ח לשני.

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את ערעור החברה. לדעתו, פסיקת פיצוי, ולו מופחת, מרוקנת מתוכן את זכות התיקון שבסעיף 4ב לחוק. הוא שלל את הפיצוי על הליקויים, למעט דלת הממ"ד, והותיר על כנו פיצוי של 3,000 ש"ח על עוגמת נפש.

ההכרעה

בית המשפט העליון דן בבקשה כבערעור, קיבל אותו והחזיר על כנו את פסק הדין של בית משפט השלום.

נקודת המוצא. סעיף 4ב(א) לחוק יוצר מערכת חיובים הדדית: על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן בתוך זמן סביר. הדין מעדיף תיקון בפועל על פני תביעה כספית. ככלל, תביעה על ליקויים מוגשת רק אחרי תקופת הבדק, ואחרי שניתנה לקבלן הזדמנות לתקן. עם זאת, זה אינו כלל נוקשה: אם הקונה נתן הזדמנות אמיתית והמוכר לא תיקן או התעלם, אפשר לתבוע גם קודם (פסקאות 24–27).

אין בחוק סנקציה של שלילת הפיצוי. הסעיף מטיל על הקונה נטל, אבל אינו קובע מה התוצאה אם לא עמד בו. בית המשפט סירב "לקרוא לתוכו" שלילה מוחלטת של הפיצוי. כשהמחוקק רוצה לשלול זכות, הוא אומר זאת במפורש, כפי שעשה למשל בסעיף 3(ב)(1) לחוק חוזה קבלנות (פסקאות 30, 43–44).

הקטנת הנזק. אי-מתן הזדמנות לתקן הוא אי-עמידה בחובה להקטין את הנזק (סעיף 14(א) לחוק התרופות). התוצאה הרגילה של הפרת החובה הזו היא הפחתת הפיצוי בשיעור הנזק שאפשר היה למנוע, ולא שלילתו. במקרה כזה הרוכש מפסיד את העלות העודפת של תיקון בידי קבלן חיצוני: הרווח הקבלני, דמי ההתארגנות, המע"מ וההוצאות הנוספות. מנגד, המוכר עדיין משלם את מה שהיה משלם ממילא אילו תיקן בעצמו (פסקאות 39–40).

עוד שיקולים. ההיסטוריה החקיקתית אינה מלמדת על כוונה לשלול פיצוי (פסקאות 41–43). חוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני, שנועד להגן על הקונה מול פערי הכוח והמידע (פסקה 45).

הכלל שנקבע (פסקאות 46–48):

• רוכש שלא נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן אינו מאבד את זכותו לפיצוי על ליקויים שהוכחו.
• ככלל, הפיצוי יועמד על עלות התיקון שהייתה נגרמת לקבלן אילו תיקן בעצמו. במקרה הזה, הפער מעלות התיקון בשוק היה 20%, ובית המשפט ציין שבמקרים אחרים הוא עשוי להיות גדול יותר.
• בנסיבות חריגות של חוסר תום לב משווע וסיכול מכוון של מנגנון התיקון, אפשר להפחית את הפיצוי יותר, ובמקרי קצה אף לשלול אותו. התנהלות כזו יכולה לבוא לידי ביטוי גם בהוצאות המשפט.
• אם היה לרוכש טעם מוצדק לסרב לתיקון בידי הקבלן, למשל משבר אמון אמיתי בעקבות טיב הליקויים או התנהלות הקבלן, ולא התנהגות אופורטוניסטית, הוא עשוי לקבל פיצוי מלא.

החברה חויבה בהוצאות של 5,000 ש"ח לכל אחד מהרוכשים.

המשמעות

פסק הדין מסיים מחלוקת ארוכה בפסיקה. מהיום ברור שזכות התיקון של הקבלן משפיעה על גובה הפיצוי, ולא על עצם הזכות לקבל אותו. בית המשפט השאיר פתוחה שאלה נוספת: האם סעיף בחוזה המכר, שלפיו הקבלן יתקן "תוך זמן סביר מתום שנת הבדק ... ולפי החלטת המוכרת", סותר את החוק (פסקה 28).

לפסק הדין יש גם צד שני: מי שממהר לתבוע לוקח סיכון כספי ממשי. ההפרש בין עלות התיקון לקבלן לבין מחיר השוק יורד מהפיצוי, וייתכן שגם בהוצאות המשפט יראו זאת.

בשורה התחתונה

לרוכשי דירות: פנו לקבלן בכתב, פרטו את הליקויים ותנו לו הזדמנות אמיתית לתקן בזמן סביר, ותעדו את הפניות ואת התגובות. אם החלטתם לא לאפשר לו לתקן, כדאי שיהיה לכך טעם ענייני ומתועד. ליקוי שאינו סובל דיחוי מצדיק פנייה דחופה. אם נתתם הזדמנות אמיתית והקבלן לא תיקן בזמן סביר או התעלם, הדרך לבית המשפט עשויה להיפתח גם לפני תום תקופת הבדק.

לחברות בנייה: טענת "לא נתנו לנו לתקן" אינה פוטרת מתשלום, אלא רק מקטינה אותו לעלות התיקון לחברה. הדרך הטובה להגן על הזכות לתקן היא להגיב לפניות במהירות, ולתעד את ההצעות לתקן ואת הסירובים.

מקורות

• רע"א 18136-03-26 עמירן נ' שמי אשקלוני בע"מ (בית המשפט העליון, 18.8.2026)
• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 4, 4ב(א) ו-7
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, סעיף 14(א)
• חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974, סעיף 3(ב)(1)

הפיצוי הקבוע בחוק

סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע שאם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מהמועד שנקבע בחוזה, הקונה זכאי לפיצוי בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו - או לפיצוי שהוסכם בחוזה, לפי הגבוה:

• מתום החודש הראשון ועד תום ארבעה חודשים מהמועד החוזי - סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
• מחמישה חודשים ועד תום עשרה חודשים מהמועד החוזי - דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.25.
• מ-11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך - דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.5.

הפיצוי משולם בתום כל חודש (סעיף 5א(ב)). אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה, וויתור של הקונה על זכויותיו בשל איחור במסירה, שנדרש ממנו כתנאי למסירת הדירה, לביצוע תיקונים או להעברת זכויות לקונה משנה - בטל (סעיף 7א).

מתי הקבלן פטור: סעיף 5א(ג)

בנוסחו הנוכחי, לאחר תיקון מס' 9 לחוק (התשפ"ב-2022), סעיף 5א(ג) קובע שהפיצוי לא יחול אם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או שהוא תוצאה של נסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים שבאותו סעיף.

סעיף 18(א) הוא הוראת הסיכול הכללית של דיני החוזים, והתנאים בו מצטברים: ההפרה היא תוצאה של נסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש; הוא לא יכול היה למנוע אותן; וקיום החוזה בנסיבות אלה בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם.

חוזים שנחתמו לפני תיקון 9. על חוזים כאלה חל החוק בנוסחו הקודם (סעיף 11(ד)). בנוסח הקודם, הפיצוי חל לאחר שחלפו שישים ימים מהמועד החוזי (ע"א (מחוזי ת"א) 2176-06-21 ס.י. אבן יזמות בע"מ נ' חדד), וסעיף 5א(ג) אפשר לצדדים להסכים שהפיצוי לא יחול על איחור שנגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. גם בנוסח הזה, כפי שיפורט להלן, בתי המשפט בוחנים את הטענה לגופה.

בג"ץ: אין הכרעה גורפת - כל מקרה לגופו

באפריל 2025 עתרה חברת בנייה מאשקלון לבג"ץ, בטענה שהמדינה טרם הכירה במפורש במלחמה כ"כוח עליון", ושחוסר הבהירות חושף אותה ואת חברות הבנייה לתביעות רבות. בג"ץ דחה את העתירה על הסף. נקבע שהמקום לברר את הטענות הוא ההליכים האזרחיים הפרטניים, ושההכרעה בשאלה אם המלחמה מבססת טענת סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק התרופות או לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר מסורה לבית המשפט שדן בתביעה, לפי נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה - שכן "לא כל החוזים נולדו שווים" (בג"ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ נ' ממשלת ישראל, 22.4.2025).

איך בתי המשפט מכריעים בפועל

עניין ורדים: פטור חלקי בלבד, ונטל הוכחה כבד

בבית המשפט המחוזי בחיפה תבעו 42 רוכשים חברה יזמית שאיחרה במסירת הדירות בממוצע של 16 חודשים. החברה טענה לפטור בשל מגפת הקורונה, המלחמה, קריסה כלכלית של הקבלן המבצע ומחדלים של הרשות המקומית.

בית המשפט (כב' השופטת אספרנצה אלון) קבע שהקבלן שמבקש להיבנות מהוראת הסיכול צריך להוכיח שהאיחור נגרם מנסיבות מעכבות, ושטענות כלליות על אירועים שהתרחשו אינן מספיקות: יש להוכיח שאירוע מסוים גרם לעיכוב מסוים בזמן. בשל הצטברות הקורונה והמלחמה, ובהתחשב בכשלי ההגנה, הוכר פטור יחסי בלבד: לכל התובעים הופחתה תוספת ה-50% לחודש אחד, ולמי שקיבל את דירתו לאחר פרוץ המלחמה הופחתה גם תוספת ה-25% לחודש אחד. הסיכון שהקבלן המבצע ינטוש את הפרויקט הוטל על החברה היזמית, ולא הוכח שהאיחור נבע ממחדלי המועצה המקומית. עוד נקבע שלא ייפסק פיצוי נוסף על עוגמת נפש, משום שהפיצוי הסטטוטורי כבר כולל תוספת שמגלמת נזקים נלווים (ת"א (מחוזי חי') 58227-12-22 סולימן ו-41 אח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ, 22.7.2025).

עניין אייל פרץ: "הכול מתקדם כמתוכנן" - עד אחרי מועד המסירה

בבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב נדונה תביעה על איחור של כחמישה חודשים בפרויקט "מחיר למשתכן" באילת. הרוכשים פנו לחברה שוב ושוב במהלך המלחמה ושאלו אם צפוי עיכוב, ונענו בכל פעם שהעבודה מתקדמת כמתוכנן. רק כחודש וחצי אחרי מועד המסירה החוזי הודיעה החברה לראשונה על עיכוב "עקב מלחמה, כוח אדם ורשויות".

בית המשפט (כב' סגן הנשיא טל חבקין) דחה את טענת הסיכול. נקבע שהחברה לא הציגה ראיות קונקרטיות - יומני עבודה או נתונים - שיוכיחו את היקף העיכוב שנגרם ישירות מהמלחמה, ושההתנהלות שבה הכחישה עיכובים בזמן אמת וטענה לכוח עליון רק בדיעבד מחזקת את המסקנה שהטענה לא בוססה. הרוכשים זכו בפיצוי הסטטוטורי המלא, ללא פיצוי נוסף על נזק לא ממוני (ת"ק (ת"א) 38116-09-25 רון נ' אייל פרץ יזמות ונדל"ן 2011 בע"מ, 19.4.2026).

עניין אלי יוחנן: הכרה בחודשיים, על סמך דוחות השמאי לבנק

בבית המשפט לתביעות קטנות בבית שמש נדונה תביעה על איחור במסירת דירה שהחוזה לגביה נחתם לפני תיקון 9. החברה טענה למחסור בעובדים (מילואים של מנהלי עבודה, איסור עבודה של פועלים מיהודה ושומרון, קושי בהבאת עובדים זרים), למחסור בחומרים ולהגבלות עבודה באתר.

בית המשפט (כב' הרשם הבכיר דוד ארמון) הכיר בנסיבות המיוחדות של המלחמה, אך קבע שאין מדובר ב"שיק פתוח" ושנטל ההוכחה מוטל על הקבלן. החברה לא הגישה חוות דעת מומחה, ולכן לא ניתן היה לכמת במדויק את השפעת המלחמה. עם זאת, על סמך הדיווחים של השמאי לבנק המלווה, שבהם יוחסו דחיות במועד המסירה למלחמה, הוכר עיכוב לגיטימי של חודשיים. בית המשפט ציין שהבחירה להתקשר עם קבלני משנה שעובדיהם תושבי יהודה ושומרון הייתה בחירה של החברה, ושהעובדה שמסרה כ-200 דירות אחרות בזמן המלחמה לא הוסברה באופן שמצדיק את העיכוב בדירה הנדונה. מעבר לחודשיים, נקבע, הקשר הסיבתי בין המלחמה לעיכוב לא הוכח (ת"ק (בי"ש) 59644-06-25 סולץ נ' אלי יוחנן מהנדסים בע"מ, 28.7.2026).

מה עולה מהפסיקה

• המלחמה אינה פוטרת אוטומטית. בתי המשפט מכירים בכך שהמלחמה הייתה אירוע חריג, אבל בוחנים בכל תיק אם היא גרמה בפועל לעיכוב, ובאיזה היקף.
• הנטל על הקבלן. הקבלן צריך להוכיח קשר בין אירוע מסוים לעיכוב מסוים. טענות כלליות על מחסור בעובדים או על אזעקות אינן מספיקות.
• ראיות מזמן אמת שוקלות הרבה. יומני עבודה, דוחות מפקח, דיווחי השמאי לבנק המלווה והודעות לרוכשים - כולם נבחנים. הודעה על עיכוב שנשלחת לראשונה אחרי מועד המסירה פוגעת באמינות הטענה.
• הפטור, כשניתן, היה חלקי. בתיקים שנסקרו הוא הסתכם בהפחתת רכיבים מהפיצוי לחודש אחד, או בהכרה בחודשיים של עיכוב - ולא בכל תקופת האיחור.
• בחירות עסקיות של הקבלן נשארות באחריותו, למשל תלות בקבלן משנה אחד או במקור עובדים אחד.

המלצות

לרוכשים: לשמור את כל ההתכתבויות עם הקבלן ולשאול בכתב, מעת לעת, אם צפוי עיכוב; לבדוק בחוזה מה נקבע לגבי עיכובים ופיצוי (פיצוי חוזי גבוה יותר גובר על הפיצוי שבחוק); ולהיזהר מחתימה על מסמך ויתור כתנאי לקבלת המפתח - ויתור כזה בטל לפי סעיף 7א לחוק.

ליזמים ולקבלנים: לתעד בזמן אמת כל עיכוב והשפעתו על לוח הזמנים; לעדכן את הרוכשים באופן שקוף כשמתברר שצפוי עיכוב; ולהיערך מראש להוכחת הטענה, כולל באמצעות חוות דעת של מומחה לתכנון וניהול לוחות זמנים. בחוזים שנחתמו אחרי תיקון 9, הפטור מוגבל למקרים שבסעיף 5א(ג), וסעיף חוזי רחב יותר לא יגבר על החוק.

לסקירה של הזכויות הכלליות מול הקבלן ראו את המדריך לליקויי בנייה ואיחור במסירה, ועל השינויים האחרים שהביא תיקון 9 ראו את המאמר על הצמדת מחיר הדירה.

מקורות

• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 5א ו-7א
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, סעיף 18
• בג"ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ נ' ממשלת ישראל (22.4.2025)
• ת"א (מחוזי חי') 58227-12-22 סולימן ו-41 אח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ (כב' השופטת אספרנצה אלון, 22.7.2025)
• ת"ק (ת"א) 38116-09-25 רון נ' אייל פרץ יזמות ונדל"ן 2011 בע"מ (כב' סגן הנשיא טל חבקין, 19.4.2026)
• ת"ק (בי"ש) 59644-06-25 סולץ נ' אלי יוחנן מהנדסים בע"מ (כב' הרשם הבכיר דוד ארמון, 28.7.2026)
• ע"א (מחוזי ת"א) 2176-06-21 ס.י. אבן יזמות בע"מ נ' חדד (14.4.2022)

החוק בנוי משני רבדים. הרובד הראשון אוסר על פגיעה בפרטיות של אדם, והוא חל על כולם. הרובד השני מסדיר את ניהולם של מאגרי מידע, ושם נמצאות רוב החובות השוטפות של עסק. על השינויים שהביא תיקון 13 הרחבנו במאמר נפרד: תיקון 13 לחוק הגנת הפרטיות – רקע ומשמעויות מעשיות.

הרובד הראשון: מה נחשב פגיעה בפרטיות

סעיף 1 לחוק קובע: "לא יפגע אדם בפרטיות של זולתו ללא הסכמתו". סעיף 2 מונה את המעשים שנחשבים פגיעה. מתוך הרשימה, אלה הרלוונטיים במיוחד לעסקים:

• שימוש בשם, בכינוי, בתמונה או בקול של אדם לשם ריווח (סעיף 2(6)) - למשל תמונה של לקוח בפרסומת או המלצה בשמו, בלי הסכמה.
• שימוש בידיעה על ענייניו הפרטיים של אדם, או מסירתה לאחר, שלא למטרה שלשמה נמסרה (סעיף 2(9)) - למשל שימוש בפרטים שנמסרו לצורך שירות כדי לשווק מוצר אחר, או העברתם לגורם שלישי.
• הפרת חובת סודיות שנקבעה בדין או בהסכם (סעיפים 2(7) ו-2(8)).
• העתקה של מכתב או של מסר אלקטרוני שלא נועד לפרסום, או שימוש בתוכנו, בלי רשות הנמען או הכותב (סעיף 2(5)).
• צילום אדם כשהוא ברשות היחיד (סעיף 2(3)).

"הסכמה" לפי החוק היא הסכמה מדעת, במפורש או מכללא (סעיף 3). מכאן שהסכמה כללית ועמומה אינה מספיקה תמיד: האדם צריך להבין למה הוא מסכים.

החוק קובע גם הגנות (סעיף 18), ובהן פגיעה שנעשתה בתום לב תוך ביצוע עיסוקו של הפוגע כדין ובמהלך עבודתו הרגיל, ובלבד שלא נעשתה בפרסום ברבים, או פגיעה שנעשתה לשם הגנה על עניין אישי כשר.

החשיפה הכספית ממשית: בתביעה אזרחית בשל פגיעה בפרטיות, בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי ללא הוכחת נזק של עד 50,000 ש"ח, ועד כפל הסכום אם הפגיעה נעשתה בכוונה לפגוע. הסכומים צמודים למדד (סעיף 29א).

האם יש לכם "מאגר מידע"?

לאחר תיקון 13, "מאגר מידע" הוא אוסף פרטי מידע אישי המעובד באמצעי דיגיטלי, בכפוף לחריגים שבחוק. "עיבוד" מוגדר רחב מאוד: כל פעולה על מידע אישי, לרבות קבלתו, איסופו, אחסונו, העתקתו, עיון בו, גילויו, העברתו או מתן גישה אליו (סעיף 3). בפועל, עסק שמנהל רשימת לקוחות או עובדים במחשב צריך להניח שהחובות שלהלן חלות עליו, ולבדוק את החריגים לגופם.

החוק מגדיר גם "מידע בעל רגישות מיוחדת" (סעיף 3), ובו בין היתר מידע על מצב בריאות, מידע ביומטרי, עבר פלילי, דעות פוליטיות ואמונות דתיות - וגם נתוני שכר ופעילות פיננסית. כלומר, תיק השכר של העובדים הוא מידע בעל רגישות מיוחדת.

עיקרון המטרה

לפי סעיף 8, אסור לעבד מידע אישי במאגר אלא למטרת המאגר שנקבעה לו כדין, ואסור לעבד מידע ממאגר בלי הרשאה של בעל השליטה בו או בחריגה מהרשאה. בעל שליטה גם לא יעבד מידע שנאסף או התקבל בניגוד לדין. המשמעות המעשית: לפני שמשתמשים במידע קיים למטרה חדשה, למשל קמפיין שיווקי, צריך לבדוק אם המטרה החדשה מכוסה.

מה חובה להודיע כשאוספים מידע

סעיף 11 מחייב שכל פנייה לאדם לקבלת מידע אישי לשם עיבודו במאגר תלווה בהודעה שמציינת:

• אם חלה עליו חובה חוקית למסור את המידע, או שהמסירה תלויה ברצונו - ומה התוצאה של אי-הסכמה;
• המטרה שלשמה מבוקש המידע;
• שם בעל השליטה במאגר ודרכי ההתקשרות עמו;
• למי יימסר המידע ולאילו מטרות;
• קיומן של זכות העיון וזכות התיקון.

בפועל, הודעה כזו צריכה להופיע בכל טופס באתר, בטופס הצטרפות ובטופס קליטה של עובד.

הזכויות של מי שהמידע עליו

• זכות עיון (סעיף 13): כל אדם זכאי לעיין במידע האישי עליו המוחזק במאגר, בעצמו או באמצעות מיופה כוח, בעברית, בערבית או באנגלית. אם המאגר מוחזק אצל ספק חיצוני, בעל השליטה יפנה את המבקש אליו ויורה לו בכתב לאפשר את העיון (סעיף 13א).
• זכות תיקון ומחיקה (סעיף 14): מי שמצא שהמידע עליו אינו נכון, שלם, ברור או מעודכן רשאי לבקש לתקנו או למחקו. אם הבקשה מתקבלת, צריך לתקן ולהודיע על כך לכל מי שקיבל את המידע בתקופה שנקבעה בתקנות. אם היא נדחית, צריך להודיע על הסירוב.

כדאי לקבוע מראש מי בעסק מטפל בבקשות כאלה ובאיזה פרק זמן.

אבטחת מידע

בעל השליטה במאגר והמחזיק בו - למשל ספק ענן או חברת שירותי מחשוב - כל אחד מהם אחראי לאבטחת המידע (סעיף 17(א)). את הפרטים קובעות תקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע), התשע"ז-2017. בין היתר:

• מסמך הגדרות מאגר (תקנה 2): תיאור פעולות האיסוף והשימוש, מטרות השימוש, סוגי המידע, העברת מידע לחו"ל, עיבוד באמצעות ספקים, הסיכונים העיקריים ואופן ההתמודדות עמם. יש לעדכן אותו כשנעשה שינוי משמעותי, ולבחון אחת לשנה אם נשמר מידע רב מהנדרש.
• ספקים חיצוניים (תקנה 15(א)): בהתקשרות עם גורם חיצוני יש לקבוע בהסכם את חובות אבטחת המידע שלו, ולפקח על עמידתו בהן.
• אירוע אבטחה חמור (תקנה 11(ד)(1)): יש להודיע עליו לראש הרשות להגנת הפרטיות באופן מיידי, ולדווח על הצעדים שננקטו בעקבותיו.

על הפרה של חובות אלה ניתן להטיל עיצומים כספיים, בסכומים הקבועים בתוספת השלישית לחוק.

עובדים ומנהלים שנחשפים למידע בתוקף תפקידם חייבים בסודיות, ומי שמגלה מידע כזה שלא לצורך עבודתו צפוי לעונש של עד חמש שנות מאסר (סעיף 16).

רישום והודעה לרשות

לאחר תיקון 13, חובת הרישום מצומצמת (סעיף 8א). מאגר חייב ברישום רק אם מטרתו העיקרית היא איסוף מידע כדי למסור אותו לאחרים כדרך עיסוק או בתמורה, לרבות שירותי דיוור ישיר, ויש בו מידע על יותר מ-10,000 בני אדם - או אם בעל השליטה בו הוא גוף ציבורי, אלא אם כן יש בו מידע על עובדי הגוף בלבד.

לצד זאת נקבעה חובת הודעה: אם במאגר שאינו חייב ברישום יש מידע בעל רגישות מיוחדת על יותר מ-100,000 בני אדם, יש להודיע על כך לרשות בתוך 30 ימים, ולמסור לה העתק ממסמך הגדרות המאגר.

ממונה על הגנת הפרטיות וממונה על אבטחת מידע

חובת מינוי ממונה על הגנת הפרטיות (סעיף 17ב1) חלה על גופים ציבוריים; על מאגרים שעיסוקם העיקרי מסירת מידע לאחרים ויש בהם מידע על יותר מ-10,000 בני אדם; על מי שעיסוקו העיקרי כרוך בניטור שיטתי של בני אדם בהיקף ניכר; ועל מי שעיסוקו העיקרי כולל עיבוד מידע בעל רגישות מיוחדת בהיקף ניכר, כמו בנקים, מבטחים, בתי חולים וקופות חולים. הממונה מייעץ להנהלה, מכין תוכנית בקרה והדרכה, מוודא טיפול בפניות של בעלי המידע ומשמש איש הקשר מול הרשות (סעיף 17ב2).

בנפרד, ממונה על אבטחת מידע (סעיף 17ב) נדרש בין היתר אצל בעל שליטה או מחזיק בחמישה מאגרים החייבים ברישום או בהודעה, בגוף ציבורי, ובבנק, בחברת ביטוח ובחברה לדירוג אשראי.

דיוור ישיר והודעות פרסומת

שני חוקים חלים כאן במקביל:

• דיוור ישיר לפי חוק הגנת הפרטיות (סעיף 17ו): כל פנייה בדיוור ישיר צריכה לציין באופן ברור ובולט שזו פנייה בדיוור ישיר, את זכותו של הנמען להימחק מהמאגר ואת הכתובת לכך, ואת זהות בעל השליטה במאגר ומקורות המידע. נמען רשאי לדרוש בכתב שיימחק, ובעל השליטה צריך לפעול לפי הדרישה ולהודיע לו בכתב. אם לא עשה זאת בתוך 30 ימים, הנמען רשאי לפנות לבית משפט השלום.
• "חוק הספאם" (סעיף 30א לחוק התקשורת): אסור לשלוח דבר פרסומת בדואר אלקטרוני, במסרון, בפקס או בחיוג אוטומטי בלי הסכמה מפורשת מראש של הנמען, בכתב - לרבות בהודעה אלקטרונית או בשיחה מוקלטת (סעיף 30א(ב)), בכפוף לחריגים שבחוק. על משלוח ביודעין בניגוד לחוק, בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי לדוגמה של עד 1,000 ש"ח על כל הודעה, בלי הוכחת נזק (סעיף 30א(י)). בית המשפט העליון קבע שהרף העליון הוא נקודת המוצא, וממנו אפשר להפחית במקרים מתאימים (רע"א 2904/14 גלסברג נ' קלאב רמון).

צ'קליסט לעסק

• למפות אילו מאגרים יש לכם, איזה מידע יש בכל אחד ולאיזו מטרה.
• לבדוק אם יש מידע בעל רגישות מיוחדת, כולל נתוני שכר.
• להוסיף הודעה לפי סעיף 11 לכל טופס שבו אוספים מידע.
• להכין מסמך הגדרות מאגר ולעדכן אותו.
• לעגן חובות אבטחת מידע בהסכמים עם ספקים, ולפקח עליהם.
• לקבוע נוהל לטיפול בבקשות עיון, תיקון ומחיקה.
• להכין נוהל לאירוע אבטחה, כולל דיווח מיידי לרשות כשמדובר באירוע חמור.
• לבדוק אם חלה עליכם חובת רישום, הודעה או מינוי ממונה.
• לאסוף הסכמה מפורשת בכתב לפני משלוח פרסומות, ולכבד בקשות הסרה.
• לא להשתמש בתמונה או בשם של לקוח בפרסום בלי הסכמה.

מקורות

• חוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981, סעיפים 1, 2, 3, 8, 8א, 11, 13, 13א, 14, 16, 17, 17ב, 17ב1, 17ב2, 17ו, 18, 29א, התוספת השלישית
• תקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע), התשע"ז-2017, תקנות 2, 11(ד)(1), 15(א)
• חוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב-1982, סעיף 30א(ב), 30א(י)
• רע"א 2904/14 גלסברג נ' קלאב רמון בע"מ (בית המשפט העליון, 27.7.2014)

מתי עתירה מנהלית היא הדרך הנכונה

בית המשפט לעניינים מנהליים מוסמך לדון בענייני תכנון ובנייה לפי חוק התכנון והבנייה (חוק בתי משפט לענינים מינהליים, סעיף 5 ופרט 10 לתוספת הראשונה). יש לכך שלושה חריגים עיקריים:

• עניינים לפי פרק י' לחוק התכנון והבנייה: פיקוח, אכיפה ועונשין;
• החלטות שעניינן תוכנית מיתאר ארצית או מחוזית;
• החלטות של שר הפנים או של שר האוצר.

בעניינים אלה בית המשפט לעניינים מנהליים אינו מוסמך. עתירות נגד החלטות על תוכניות מיתאר ארציות, למשל, נדונות בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק. גם עתירה שהוגשה לבית המשפט לעניינים מנהליים יכולה לעבור לבג"ץ, אם בית המשפט מצא שהיא מעוררת עניין בעל חשיבות, רגישות או דחיפות מיוחדת (סעיף 6).

המקרה הנפוץ הוא עתירה נגד החלטה של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה (עע"מ 7381/15 דורפברגר). פרט 10 חל גם על החלטות של רשויות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, למעט החלטות הממשלה או שר.

קודם ממצים את ההליכים התכנוניים

בית המשפט אינו דן, ככלל, בעתירה לפני שהעותר מיצה את ההליכים שמוסדות התכנון מעמידים לרשותו. מי שיכול להגיש ערר לוועדת הערר צריך לעשות זאת קודם (עע"מ 317/10 שפר נ' יניב). לכן ברוב המקרים העתירה היא השלב השני, אחרי הערר.

מי רשאי לעתור

בכתב העתירה יש לפרט את העניין של העותר בנושא העתירה (תקנה 5(ב)(4)). בדרך כלל העותרים הם מבקש היתר או יזם שבקשתו נדחתה, בעל זכויות שנפגע מהיתר או מתוכנית, מתנגד שהתנגדותו נדחתה, ולעיתים רשות מקומית או גוף ציבורי.

המועד: 45 ימים, ולא לחכות לסופם

כשלא נקבע בדין מועד אחר, העתירה מוגשת בלא שיהוי, ולא יאוחר מ-45 ימים מהמוקדם מבין אלה: היום שבו ההחלטה פורסמה כדין, היום שבו העותר קיבל עליה הודעה, או היום שבו נודע לו עליה (תקנה 3(ב)). בית המשפט רשאי להאריך את המועד אם ראה לכך הצדקה, אחרי שנתן למשיב להגיב (תקנה 3(ג)).

גם עתירה שהוגשה בתוך 45 הימים יכולה להידחות בשל שיהוי, אם בנסיבות העניין היה עיכוב בהגשתה (תקנה 4). בבג"ץ 16863-12-24 מועצה אזורית הגלבוע נ' רשות החשמל, למשל, נדחתה עתירה נגד תוכנית לתוואי חשמל, בין היתר משום שהוגשה זמן רב אחרי אישור התוכנית, כשהעבודות כבר כמעט הושלמו.

לאיזה בית משפט מגישים

העתירה מוגשת לבית המשפט שבאזור שיפוטו ניתנה ההחלטה. בהחלטה בעניין מקרקעין היא מוגשת לבית המשפט שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין (תקנה 2(א)).

מה כוללים בכתב העתירה

תקנה 5(ב) מפרטת את מה שחייב להופיע בעתירה, ובין היתר:

• פרטי העותר, ואם הוא מיוצג - פרטי עורך הדין;
• המשיבים, מעניהם ועניינו של כל אחד מהם בעתירה;
• תיאור ההחלטה והמועד שבו פורסמה, נמסרה לעותר או נודע לו עליה;
• מקור הסמכות של בית המשפט, לרבות החיקוק שלפיו התקבלה ההחלטה והפרט בתוספת לחוק;
• העניין של העותר בנושא העתירה;
• הנימוקים העובדתיים והמשפטיים;
• פנייה מוקדמת: אם העותר פנה לרשות בכתב לפני העתירה, מצרפים את ההתכתבות; אם לא - מנמקים מדוע;
• הסעד המבוקש;
• סכום האגרה והפרט שלפיו היא מחושבת, או התקנה הפוטרת ממנה;
• הליכים נוספים בבתי משפט או בבתי דין הנוגעים לאותה החלטה או לאותן עובדות.

העובדות שבעתירה מאומתות בתצהיר, שבו מפרידים בין עובדות הידועות למצהיר אישית לבין עובדות שהוא מאמין בהן ומקורן (תקנה 5(ג)). לעתירה מצרפים, ככל האפשר, את ההחלטה עצמה ואת המסמכים הנוגעים לעניין (תקנה 5(ד)).

מה בית המשפט בודק - ומה לא

בית המשפט דן בעתירה לפי העילות, הסמכויות והסעדים של בג"ץ (סעיף 8). המשמעות המעשית: בית המשפט אינו "מתכנן על" ואינו מעמיד את שיקול דעתו במקום שיקול הדעת המקצועי של מוסדות התכנון. הוא יתערב רק כשנפל בהחלטה פגם היורד לשורשה, כמו חריגה מסמכות, שיקולים זרים או חוסר סבירות קיצוני (עע"מ 52437-03-25 מבשרת ציון; עע"מ 3662/22 דניאל פז השקעות).

זה ההבדל המרכזי בין עתירה לבין ערר. ועדת הערר היא מוסד תכנון, ולכן היא רשאית לבחון את העניין מחדש ולהחליט אחרת. בית המשפט בוחן אם ההחלטה התקבלה כדין, ולא אם היא ההחלטה התכנונית הטובה ביותר.

עוד דבר שחשוב לדעת מראש: בית המשפט בוחן את ההחלטה על יסוד החומר שעמד לפני הרשות כשהחליטה. ככלל, הוא לא יבסס את הכרעתו על ראיות שלא הוצגו לרשות (עע"מ 49941-01-26 כואבני). לכן את חוות הדעת והראיות צריך להגיש כבר בשלב ההתנגדות או הערר.

השלבים

הגשה וצו ביניים

הגשת העתירה אינה מעכבת, כשלעצמה, את ביצוע ההחלטה (תקנה 42). מי שרוצה למנוע, למשל, תחילת בנייה עד ההכרעה צריך לבקש מבית המשפט צו ביניים. על החלטה בבקשה לצו ביניים אפשר לבקש רשות ערעור לבית המשפט העליון (סעיף 12(ב)(1)).

פסק הדין והערעור

על פסק דין בעתירה מנהלית אפשר לערער לבית המשפט העליון (סעיף 11). הערעור מוגש בתוך 60 ימים (תקנה 33(א)).

עלויות

בהגשת העתירה משלמים אגרת בית משפט לפי תקנות האגרות. בית המשפט רשאי לחייב את הצד שהפסיד בהוצאות. בעניין כואבני, למשל, חויבו המערערים בבית המשפט העליון בהוצאות לטובת הוועדה המקומית ולטובת השכנים. לכך מצטרפות עלויות הייצוג וחוות הדעת המקצועיות.

טיפים מעשיים

• פנו לרשות בכתב לפני העתירה. התקנות מחייבות לצרף את הפנייה המוקדמת או להסביר למה לא נעשתה, ולעיתים הפנייה עצמה פותרת את העניין.
• אל תחכו ליום ה-45. שיהוי יכול להכשיל עתירה גם בתוך המועד, במיוחד כשהבנייה או הפרויקט כבר מתקדמים.
• בדקו קודם אם יש ערר. עתירה שמדלגת על ועדת הערר עלולה להידחות.
• צרפו כמשיבים את כל מי שעלול להיפגע מהסעד, ובמיוחד את מבקש ההיתר או יזם התוכנית.
• התמקדו בפגמים משפטיים: סמכות, הליך, שיקולים, סבירות. מחלוקת מקצועית רגילה על פתרון תכנוני תיתקל בדרך כלל בגישה המצמצמת של בית המשפט.

מקורות

• חוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס-2000, סעיפים 5, 6, 8, 11, 12; התוספת הראשונה, פרט 10
• תקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, תקנות 2, 3, 4, 5, 33, 42
• עע"מ 317/10 שפר נ' יניב (23.8.2012)
• עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד (30.10.2016)
• עע"מ 3662/22 דניאל פז השקעות בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה תל אביב (30.1.2023)
• עע"מ 52437-03-25 מועצה מקומית מבשרת ציון נ' החברה להגנת הטבע (23.10.2025)
• בג"ץ 4189/18 מועצה מקומית טורעאן נ' ממשלת ישראל (11.10.2021)
• בג"ץ 16863-12-24 מועצה אזורית הגלבוע נ' רשות החשמל (18.2.2025)
• עע"מ 49941-01-26 כואבני נ' ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז (14.4.2026)

מטרת התיקון היא לעדכן את הנורמות להגנה על פרטיות המידע, על רקע אתגרי העידן הדיגיטלי ואיומי הסייבר, ולהתאים את החוק למציאות הטכנולוגית של ימינו.

התיקון כמעט אינו נוגע לאיסור הפגיעה בפרטיות שבפרק א' לחוק (מלבד ביטול תקופת ההתיישנות המקוצרת, כפי שיפורט להלן). עיקרו בפרק ב' לחוק, העוסק במאגרי מידע ובעיבוד מידע אישי, ובפרקים חדשים שעניינם פיקוח ואכיפה.

בהודעת משרד המשפטים על התיקון נכתב כי הוא חלק מהרפורמות שנעשו בעולם בשנים האחרונות בתחום הפרטיות והגנת המידע האישי, כדוגמת הרגולציה האירופית (GDPR) והחקיקה שקודמה בעקבותיה במדינות רבות, וכי יש לו תועלות כלכליות ועסקיות משמעותיות למשק הישראלי וליחסי המסחר בין ישראל לאירופה.

כדי לאפשר לרשות להגנת הפרטיות ולגופים המפוקחים להיערך, נקבע כי התיקון ייכנס לתוקף שנה לאחר פרסומו. מרבית הוראותיו נכנסו לתוקף ביום 14.8.2025.

להלן נסקור את השינויים העיקריים שנעשו במסגרת התיקון: בהגדרות היסוד של החוק, בחובות החלות על מי שמנהל מאגרי מידע, ובסמכויות הפיקוח והאכיפה.

א. השינויים בהגדרות והשלכתם על עיבוד מידע במאגרי מידע

לפי החוק במתכונתו הקודמת, "אוסף הכולל רק שם, מען ודרכי התקשרות, שכשלעצמו אינו יוצר אפיון שיש בו פגיעה בפרטיות לגבי בני האדם ששמותיהם כלולים בו, ובלבד שלבעל האוסף או לתאגיד בשליטתו אין אוסף נוסף" לא נחשב "מאגר מידע" ולא היה כפוף לפיקוח.

לפי ההגדרה החדשה, "מאגר מידע" הוא אוסף פרטי מידע אישי המעובד באמצעי דיגיטלי, והחריג לאוסף של פרטי קשר בלבד צומצם: הוא חל רק על אוסף הכולל מידע על 100,000 בני אדם או פחות. המשמעות היא שגם אוסף של פרטי קשר בלבד (שם, מען ודרכי התקשרות) על יותר מ-100,000 בני אדם נחשב כיום מאגר מידע, על כל החובות הנלוות לכך.

במתכונתו הקודמת הגדיר החוק שתי דרגות של מידע:

"מידע" – נתונים על אישיותו של אדם, מעמדו האישי, צנעת אישותו, מצב בריאותו, מצבו הכלכלי, הכשרתו המקצועית, דעותיו ואמונתו.

"מידע רגיש" – נתונים על אישיותו של אדם, צנעת אישותו, מצב בריאותו, מצבו הכלכלי, דעותיו ואמונתו.

התיקון החליף את ההגדרות האלה בשתי הגדרות חדשות, רחבות יותר:

"מידע אישי" – נתון הנוגע לאדם מזוהה או לאדם הניתן לזיהוי. "אדם הניתן לזיהוי" הוא מי שניתן לזהותו במאמץ סביר, במישרין או בעקיפין, ובכלל זה באמצעות פרט מזהה כגון שם, מספר זהות, מזהה ביומטרי, נתוני מיקום, מזהה מקוון, או נתון אחד או יותר הנוגע למצבו הפיזי, הבריאותי, הכלכלי, החברתי או התרבותי.

כלומר, המחוקק הביא בחשבון את הכלים הטכנולוגיים המאפשרים לזהות אדם גם באמצעות מזהים מקוונים, כגון כתובת IP או חשבון ברשת חברתית.

"מידע בעל רגישות מיוחדת" – הגדרה רחבה ומפורטת, הכוללת בין היתר מידע על צנעת חיי המשפחה, צנעת האישות והנטייה המינית; מידע על מצב בריאותו של אדם; מידע גנטי; מזהה ביומטרי; מידע על מוצאו של אדם; עברו הפלילי; דעותיו הפוליטיות, אמונותיו הדתיות או השקפת עולמו; הערכת אישיות; נתוני מיקום ותעבורה מסוימים; נתוני שכר ופעילות פיננסית; ומידע שחלה עליו חובת סודיות לפי דין.

עוד הוסיף התיקון הגדרה אחידה למונחים "עיבוד" ו"שימוש": כל פעולה שמבוצעת על מידע אישי, לרבות קבלתו, איסופו, אחסונו, העתקתו, עיון בו, גילויו, חשיפתו, העברתו, מסירתו או מתן גישה אליו. מדובר בקשת רחבה מאוד של פעולות.

בהתאם לכך, סעיף 8 לחוק אוסר לעבד מידע אישי במאגר מידע אלא למטרת המאגר שנקבעה לו כדין, ואוסר לעבד מידע ממאגר ללא הרשאה מבעל השליטה במאגר או בחריגה מהרשאה כזו.

ב. סמכויות הפיקוח והאכיפה

כדי לחזק את הפיקוח על קיום החוק, הוקנו למפקחים מטעם הרשות להגנת הפרטיות (להלן: הרשות) סמכויות נרחבות, ובהן: לדרוש מכל אדם הנוגע בדבר למסור ידיעה או מסמך, להציג או למסור עותק מחומר מחשב, ולהיכנס למקום שיש יסוד סביר להניח שקיים בו מאגר מידע או שנעשה בו שימוש במאגר מידע (כניסה למקום המשמש למגורים – רק על פי צו של בית משפט).

אלה למעשה סמכויות מעין-חקירתיות, שאינן מצריכות צו שיפוטי (למעט כניסה למקום מגורים), והן מרחיבות את שיקול הדעת של הרשות. כדי לאפשר שיח פתוח בין המפקח לגורמים המפוקחים, נקבע כי תשובות שמסר אדם למפקח לא ישמשו ראיה בהליך פלילי נגדו (אם לא היה חייב להשיב עליהן בחקירה פלילית).

במסגרת בירור מינהלי, כאשר למפקח שהוסמך לכך יש יסוד סביר להניח שבוצעה הפרה של הוראות החוק, הוא רשאי לבקש מבית המשפט צו חיפוש ותפיסה או צו חדירה לחומר מחשב, ולבצעם בעצמו, ללא מעורבות משטרת ישראל.

לראש הרשות ניתן גם שיקול דעת רחב בשאלה אם לטפל בהפרה בבירור מינהלי או להעבירה לטיפול פלילי, תוך שקילת מכלול הנסיבות, ובהן חומרת המעשה ונסיבותיו, טיבן ועוצמתן של הראיות ומדיניות האכיפה של הרשות.

ראש הרשות מוסמך להורות לבעל שליטה במאגר מידע או למחזיק במאגר שהפר הוראות מסוימות בחוק להפסיק את ההפרה, ומי שלא יציית להוראה צפוי לעיצום כספי. לפני מתן ההוראה ניתנת לגוף הזדמנות לטעון את טענותיו, ועל ההוראה ניתן לערער לבית משפט השלום בתוך 45 ימים.

סמכות משמעותית נוספת היא האפשרות לבקש מבית המשפט לעניינים מינהליים צו להפסקת פעולות עיבוד מידע הגורמות להפרה – או שיש חשש שיגרמו להפרה – ואף צו למחיקת המידע שבמאגר. מדובר בסעד מרחיק לכת וצופה פני עתיד, שעשוי לעצור פעילות עסקית עוד לפני שההפרה התרחשה, ולכן החוק מתנה אותו בתנאים, ובהם היעדר אמצעי שפגיעתו פחותה וחומרת ההפרה.

כדי להבטיח שקיפות, כאשר ראש הרשות מטיל עיצום כספי עליו לפרסם באתר הרשות את דבר הטלת העיצום, מהות ההפרה ונסיבותיה, סכום העיצום, ואם המפר הוא תאגיד – גם את שמו.

לצד זאת, התיקון מאפשר לבעל שליטה במאגר מידע או למחזיק במאגר, או למי שעומד להיות אחד מאלה, לבקש מהרשות חוות דעת מקדמית בשאלה אם מאגר המידע עומד בדרישות החוק. חוות הדעת תינתן בתוך 60 ימים (וראש הרשות רשאי להאריך את המועד בנסיבות מיוחדות).

הליך זה עשוי לסייע למי שמנהל מאגר מידע ומבקש לקבל מראש את עמדת הרשות לגבי פעילותו, ולהפחית את הסיכון להליכי אכיפה.

ג. חובת מינוי ממונה על הגנת הפרטיות (DPO)

תוספת מרכזית בתיקון היא החובה למנות ממונה על הגנת הפרטיות. הממונה, שאינו חייב להיות עובד של הגוף שבו הוא ממלא את תפקידו, אחראי לפעול להבטחת קיום הוראות החוק על ידי בעל השליטה במאגר המידע או המחזיק במאגר, ולקידום השמירה על הפרטיות ואבטחת המידע במאגרי המידע.

בין תפקידי הממונה: לשמש סמכות מקצועית ומוקד ידע, לייעץ להנהלה ולעובדים ולהכין תוכנית הדרכה; להכין תוכנית לבקרה שוטפת על העמידה בהוראות החוק; לוודא קיומם של נוהל אבטחת מידע ומסמך הגדרות מאגר; לוודא טיפול בפניות של מי שמידע אישי עליהם נמצא במאגר; ולשמש איש הקשר של הגוף מול הרשות.

החוק אינו מחייב הכשרה פורמלית מסוימת. עם זאת, הממונה צריך להיות בעל הידע והכישורים הנדרשים למילוי תפקידו כראוי, ובכלל זה ידע מעמיק בדיני הגנת הפרטיות, הבנה הולמת בטכנולוגיה ובאבטחת מידע והיכרות עם תחומי הפעילות של הגוף ומטרותיו – והכול בשים לב לאופי עיבוד המידע, נסיבותיו, היקפו ומטרותיו. כן נקבע כי הממונה לא ימלא תפקיד נוסף העלול להעמידו בניגוד עניינים.

חובת מינוי ממונה חלה על הגופים הבאים (סעיף 17ב1 לחוק):

• בעל שליטה במאגר מידע שהוא גוף ציבורי, או מחזיק במאגר מידע של גוף כזה (למעט גופי ביטחון);
• בעל שליטה במאגר שמטרתו העיקרית היא איסוף מידע אישי לשם מסירתו לאחר כדרך עיסוק או בתמורה, לרבות שירותי דיוור ישיר, ויש בו מידע על יותר מ-10,000 בני אדם;
• בעל שליטה במאגר מידע או מחזיק במאגר, שעיסוקיו העיקריים מחייבים ניטור שוטף ושיטתי של בני אדם בהיקף ניכר, ובכלל זה מעקב או התחקות שיטתית אחר התנהגותו, מיקומו או פעולותיו של אדם – בין היתר ספקי שירותי טלפון נייד וספקי שירותי חיפוש מקוון;
• בעל שליטה במאגר מידע או מחזיק במאגר, שעיסוקו העיקרי כולל עיבוד מידע בעל רגישות מיוחדת בהיקף ניכר – בין היתר תאגיד בנקאי, מבטח, בית חולים כללי וקופת חולים.

ד. צמצום חובת הרישום

לפי החוק במתכונתו הקודמת, חובת רישום מאגר מידע חלה, בין היתר, על כל מאגר שיש בו מידע על יותר מ-10,000 בני אדם. לפי התיקון, חובת הרישום חלה רק על מאגר שמטרתו העיקרית היא איסוף מידע אישי לשם מסירתו לאחר כדרך עיסוק או בתמורה, לרבות שירותי דיוור ישיר, ושיש בו מידע על יותר מ-10,000 בני אדם; וכן על מאגר שבעל השליטה בו הוא גוף ציבורי (אלא אם המאגר כולל מידע על עובדי הגוף הציבורי בלבד).

עם זאת, כאשר מספר בני האדם שיש עליהם מידע בעל רגישות מיוחדת במאגר שאינו חייב ברישום עולה על 100,000, על בעל השליטה להודיע על כך לרשות בתוך 30 ימים, ולמסור לה פרטים על המאגר, ובהם פרטי הממונה על הגנת הפרטיות (אם נדרש מינויו) ומסמך הגדרות המאגר.

ה. עבירות חדשות וסנקציות פליליות

במסגרת התיקון הוקנתה לרשות הסמכות לערוך חקירה פלילית כאשר יש חשד לעבירה על החוק.

כן נקבעו עבירות חדשות, ובהן עיבוד מידע אישי ממאגר מידע ללא הרשאה מבעל השליטה במאגר, ומסירת פרטים לא נכונים בפנייה לאדם לקבלת מידע אישי, בכוונה להטעותו. העונש על כל אחת מהן הוא עד שלוש שנות מאסר.

ו. התאמת הדין להתפתחויות הטכנולוגיות

כאמור, המחוקק הביא בחשבון את הכלים הטכנולוגיים המאפשרים לזהות אדם גם באמצעות מזהים מקוונים.

ההתפתחויות הטכנולוגיות של השנים האחרונות הביאו גם לשינוי הגדרת "מחזיק" במאגר מידע. לפי ההגדרה החדשה, "מחזיק" הוא גורם חיצוני לבעל השליטה במאגר המידע, המעבד עבורו מידע.

המשמעות היא שחברות טכנולוגיה המספקות שירותי ענן ומעבדות מידע עבור לקוחותיהן ייחשבו בדרך כלל "מחזיקים", ויחולו עליהן החובות שהחוק מטיל על מחזיקים במאגרי מידע – אף שאינן קובעות את מטרות העיבוד. בפועל, נדרשת מהן בקרה הדוקה יותר על המידע המאוחסן בשרתיהן.

ז. עיצומים כספיים ופיצויים ללא הוכחת נזק

הסמכות להטיל עיצומים כספיים על מפרי החוק היא מהשינויים המשמעותיים ביותר בתיקון.

כך, למשל, על הפרות מסוימות – כגון עיבוד מידע במאגר החייב ברישום שלא נרשם, או אי-מסירת הודעה לרשות כנדרש – רשאי ראש הרשות להטיל עיצום כספי של 150,000 ₪, ואם יש במאגר מידע אישי על 1,000,000 בני אדם ומעלה – כפל הסכום, 300,000 ₪.

בהפרות אחרות סכום העיצום תלוי במספר בני האדם שנפגעו, ולכן הוא עשוי להגיע לסכומים גבוהים. לדוגמה, על פנייה בדיוור ישיר שלא בהתאם לדרישות החוק ניתן להטיל עיצום של 50 ₪ כפול מספר בני האדם שאליהם נעשתה הפנייה (ובמידע בעל רגישות מיוחדת – כפל הסכום).

גם על הפרות קלות יותר, כגון סירוב לאפשר לאדם לעיין במידע אישי עליו המוחזק במאגר, רשאי ראש הרשות להטיל עיצום כספי של 15,000 ₪.

הסכומים האמורים הם הסכומים שנקבעו בתיקון; הם צמודים למדד ומתעדכנים מדי שנה.

כדי שהעיצומים יהיו מרתיעים, נקבע כי ראש הרשות אינו רשאי להטיל עיצום בסכום נמוך מהסכומים הקבועים בחוק, אלא במקרים, בנסיבות ובשיעורים המפורטים בתוספת החמישית לחוק – למשל היעדר הפרות קודמות, הפסקת ההפרה ביוזמת המפר ודיווח עליה, נקיטת צעדים למניעת הישנותה, עסק זעיר או קטן, ותקרה של 5% ממחזור העסקאות של המפר.

נוסף על כך, כדי להרתיע בעלי שליטה במאגרי מידע ומחזיקים מהפרת החוק, נקבע כי בית המשפט רשאי לפסוק פיצויים לדוגמה, שאינם תלויים בנזק, בסכום של עד 10,000 ₪ בשל הפרות מסוימות של הוראות החוק – למשל סירוב לאפשר לאדם לעיין במידע עליו, אי-מסירת הודעה כנדרש בפנייה לקבלת מידע, או עיבוד מידע במאגר החייב ברישום שלא נרשם. פיצוי ללא הוכחת נזק אינו חדש בדין הישראלי: הוא קיים, למשל, בחוק איסור לשון הרע ובסעיף 29א לחוק הגנת הפרטיות עצמו, לעניין פגיעה בפרטיות.

ח. ביטול תקופת ההתיישנות המקוצרת

סעיף ההתיישנות שבחוק במתכונתו הקודמת, שקיצר באופן משמעותי את תקופת ההתיישנות של תביעות לפי החוק והעמיד אותה על שנתיים בלבד, בוטל. במקומו חלים ההסדרים הכלליים שבחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, שלפיהם תקופת ההתיישנות בתביעות אזרחיות (שאינן במקרקעין) היא, ככלל, שבע שנים. עם זאת, על פגיעה שאירעה לפני שהתיקון נכנס לתוקף, בתי המשפט עשויים להמשיך להחיל את תקופת השנתיים (ראו למשל תלה"מ (משפחה חי') 16572-01-23 פלוני נ' אלמונית (2.8.2026)). לכן מי שנפגע לפני כן מוטב שיפעל בלי דיחוי.

ט. הגבלת סמכויות האכיפה כלפי מפלגות בתקופת בחירות

התיקון כולל הוראה מיוחדת לתקופות בחירות: ראש הרשות, מפקח או חוקר לא יפעילו סמכויות אכיפה מסוימות בשל הפרה הנוגעת למאגר מידע שבעל השליטה בו הוא מפלגה או מועמד בבחירות לרשות מקומית, אלא באישור יושב ראש ועדת הבחירות המרכזית (או, לגבי מועמדים מסוימים בבחירות המקומיות, יושב ראש ועדת הבחירות האזורית). ההסדר נועד לאפשר את מימוש הזכות להיבחר, שהיא זכות חוקתית, בלי שהליכי אכיפה ישמשו כלי בתחרות הפוליטית.

יש להדגיש כי אין מדובר בהיתר לנהל מאגר מידע או לעשות בו שימוש בניגוד לחוק, אלא בהגבלה על הפעלת סמכויות אכיפה מסוימות – כגון כניסה למקום, הגשת בקשה לצו חיפוש ותפיסה ומסירת הודעה על כוונה להטיל עיצום כספי – בלי אישור כאמור.

י. סיכום

בסקירה זו הצגנו את השינויים העיקריים שנעשו בתיקון 13 לחוק הגנת הפרטיות. התיקון, המשתרע על עשרות עמודים, כולל שינויים ותוספות רבים ומפורטים, ויש להכירם היטב כדי לקיים את הדין ולהימנע מפגיעה בפרטיות ומהפרת החוק.

כאמור, מרבית הוראות התיקון נכנסו לתוקף ביום 14.8.2025. גופים שהתיקון חל עליהם נדרשים להתאים את התנהלותם לדרישותיו, ובכלל זה למנות ממונה על הגנת הפרטיות כאשר החוק מחייב זאת.

אנו לרשותכם בכל שאלה בנוגע ליישום הדין ולהיערכות מתאימה. האמור בסקירה זו הוא להעשרת הידע בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.

שינוי ראשון: ערר כבר לא עוצר את ההיתר באופן אוטומטי

הכלל

לפי סעיף 152(ב)(1) לחוק, משהוגש ערר על היתר, לא יינתן היתר עד שוועדת הערר תחליט. זה עדיין הכלל.

החריג שהורחב

ועדת ערר (ירושלים) 1091/24 פוקס (29.8.2024) תיארה את ההתפתחות. תיקון 139, משנת 2022, אפשר לוועדת הערר לא לעכב היתר רק בסוגים מסוימים של עררים: ערר שעניינו מבנה הטעון חיזוק, או היתר מכוח תוכניות מסוימות. תיקון 143 הרחיב את הסמכות לכל ערר. היום ועדת הערר רשאית להחליט, מטעמים שיירשמו, שבנסיבות העניין אין הצדקה לעכב את מתן ההיתר, כולו או חלקו. היא שוקלת את היקף ההשפעה של נושא הערר על ההיתר ואת האפשרות להחזיר את המצב לקדמותו אם הערר יתקבל (סעיף 152(ב)(2)). הסמכות אינה חלה על היתר שנתן מורשה להיתר.

איך ועדות הערר מפעילות את הסמכות

בעניין פוקס הבהירה ועדת הערר:

• החוק דורש "טעמים", ולא "טעמים מיוחדים". די בהצדקה עניינית, ואין מדובר בסמכות לשימוש רק במקרים נדירים;
• הטעמים אינם רשימה סגורה, אבל שני שיקולים מופיעים בחוק במפורש: עד כמה נושא הערר משפיע על ההיתר, והאם אפשר להחזיר את המצב לקדמותו;
• לצד אלה בוחנים את מאזן הנוחות בין מבקש ההיתר לבין העוררים.

ועדת הערר הביאה בהקשר זה החלטה קודמת של ועדת הערר במחוז צפון, שלפיה התיקונים נועדו לאזן בין זכות הערר והחשש מ"קביעת עובדות בשטח" לבין האינטרס של מבקש ההיתר להתקדם בעבודות שאפשר יהיה לבטל אם הערר יתקבל.

מה זה אומר בפועל

• למבקש ההיתר: כשמוגש ערר נגד ההיתר, אפשר לבקש מוועדת הערר לאפשר את מתן ההיתר, כולו או חלקו. בקשה טובה תסביר אילו עבודות אינן מושפעות מנושא הערר, ומדוע אפשר יהיה לבטל אותן אם הערר יתקבל. למשל, חלק מההיתר שאינו נוגע לסוגיה שבמחלוקת.
• לעורר: כבר לא מספיק להגיש ערר כדי לעצור את הבנייה. אם מבקש ההיתר פונה לוועדה, צריך להראות שנושא הערר משפיע על ההיתר כולו, או שהבנייה תיצור מצב שקשה לבטל.

שינוי שני: ערר על תוכנית של ועדה עצמאית - רק ברשות

מה השתנה

עד התיקון, מי שרצה לתקוף החלטה של ועדה מקומית לאשר או לדחות תוכנית שבסמכותה רשאי היה לערור עליה לוועדת הערר כזכות. זה חל על כל הוועדות המקומיות, גם על ועדות מקומיות עצמאיות (ערר (מרכז) 1069-12-25 בצלאל; ערר (מרכז) 1001-01-26 חורש).

תיקון 143 הוסיף לחוק את סעיף 112(א1). כשמדובר בוועדה מקומית עצמאית או עצמאית מיוחדת, שלושה סוגי עוררים רשאים לערור רק ברשות יושב ראש ועדת הערר: מגיש התוכנית, מי שהתנגדותו נדחתה ומי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב). הסדר הערר על ועדות מקומיות שאינן עצמאיות לא השתנה.

המועדים

• בקשת הרשות מוגשת ליושב ראש ועדת הערר בתוך 15 ימים מיום שהומצאה ההחלטה;
• יושב ראש ועדת הערר מחליט בתוך 15 ימים;
• אם ניתנה רשות, הערר מוגש בתוך 15 ימים נוספים (סעיף 112(א1)).

מה צריך להופיע בבקשה

לפי תקנה 20 לתקנות סדרי הדין בוועדות ערר, הבקשה צריכה להיות מנומקת, ולכלול את פרטי ההחלטה ואת פרטי התוכנית, העתק של הודעת הוועדה על ההחלטה, ואת המועד שבו ההודעה הומצאה למבקש. יושב ראש ועדת הערר רשאי לדחות על הסף בקשה שאינה עומדת בדרישות, או להתיר לתקן אותה.

לפי מה מחליטים אם לתת רשות

החוק מורה ליושב ראש ועדת הערר לשקול, בין היתר, אם הבקשה מגלה עילה או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה, ואם היא אינה קנטרנית או טורדנית (סעיף 112(א1)(2)). שתי החלטות מהשנה האחרונה מראות את היישום:

• בעניין בצלאל (מרכז, 4.1.2026) נקבע שדי בכך שהבקשה מגלה על פניה עילה, או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה, והיא אינה קנטרנית או טורדנית, כדי שיהיה נכון לתת רשות לערור.
• בעניין רבה (תל אביב, 8.2.2026) השווה יושב ראש ועדת הערר להסדר הדומה בסעיף 110 לחוק, הסדר הערר על החלטות ועדה מחוזית ברשות. הוא קבע שהמבחנים לפי סעיף 112(א1) מחמירים פחות מהמבחנים לפי סעיף 110. ועם זאת הבקשה נדחתה: המבקש לא הראה עניין אישי בתוכנית מעבר לעניין של כל תושב בעיר, וטענותיו נגעו להכרעות תכנוניות שנבעו מתוכנית כוללנית שהוועדה המחוזית אישרה זמן קצר קודם לכן.

מה זה אומר בפועל

• בדקו מי החליט. לפני הכול בדקו אם הוועדה המקומית שאישרה את התוכנית היא ועדה עצמאית או עצמאית מיוחדת. המסלול והמועדים תלויים בכך.
• כתבו את הבקשה כמו ערר. בקשת הרשות היא הסיכוי היחיד לשכנע. הציגו בה את הפגם התכנוני באופן ממוקד ומבוסס.
• הראו עניין אישי. פגיעה קונקרטית בנכס או בזכות של המבקש משכנעת יותר מטענה כללית בשם הציבור.
• למגישי תוכניות: ההסדר חל גם עליכם. אם הוועדה העצמאית דחתה את התוכנית שלכם, גם אתם צריכים רשות לערור.

מקורות

• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, סעיפים 110, 112, 152(ב)
• תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר), התשנ"ו-1996, תקנה 20
• ערר (ירושלים) 1091/24 פוקס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (29.8.2024)
• ערר (מרכז) 1069-12-25 בצלאל נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה זמורה (4.1.2026)
• ערר (מרכז) 1001-01-26 חורש נ' חברת בסט יזום בע"מ (26.1.2026)
• ערר (תל אביב) 1024-12-25 רבה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (8.2.2026)

בתחילת יולי 2026 התייצבו עשרות תושבים מול הטרקטורים שעקרו עצים בחורשה. המועצה האזורית מסרה כי היו בידי האגודה כל ההיתרים הנדרשים, וראש המועצה ביקש מהיזם להקפיא את העבודות באופן זמני. בהמשך דווח כי רשות מקרקעי ישראל כתבה שההיתר למגרשים ניתן בניגוד לדין, וכי התושבים הגישו תביעה לבית משפט השלום באמצעות עו"ד נסים בן חיים ממשרדנו. ההליך תלוי ועומד.

לכתבה ב-ynet

לכתבה ב-90FM

אי-תשלום יתרת המחיר - הפרה יסודית

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) מגדיר "הפרה יסודית" כהפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה אותה מראש, או הפרה שהצדדים הסכימו בחוזה שתיחשב יסודית (סעיף 6). בחוזים לרכישת דירה, מועדי התשלום ומחיר הדירה מוגדרים כמעט תמיד כתנאים יסודיים.

גם בלי סעיף כזה, אי-תשלום של רוב המחיר הוא הפרה יסודית. בית המשפט העליון דחה ערעור של רוכשים שסירבו לשלם את יתרת התמורה - לפחות 80% מהמחיר - אלא אם יקוזזו ממנה פיצויים שלטענתם הגיעו להם, וקבע שהמוכרים הודיעו כדין על ביטול החוזה (ע"א 892/22 כראם נ' גיטמן, 2.1.2023).

"הבנק לא אישר משכנתא" - האם זה פוטר את הרוכש?

ככלל, לא. השגת המימון היא עניינו של הרוכש, אלא אם החוזה קובע אחרת. בית המשפט העליון קבע עוד ב-1979, בעניין רוכשים שלא הצליחו לקבל הלוואה, שהמצב הקשה נוצר משום שהתחייבו לשלם בלי לברר אם יוכלו לקבל את ההלוואה, ושלא הייתה זו חובתם של המוכרים לחלץ אותם מהמצב שאליו נקלעו כשנטלו על עצמם התחייבות שלא היה ביכולתם לקיים (ע"א 614/78 מלכין נ' גייר).

המצב שונה כשהחוזה עצמו מתנה את העסקה בקבלת משכנתא. חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 מאפשר חוזה התלוי בהתקיים תנאי - "תנאי מתלה" (סעיף 27(א)). אם התנאי לא התקיים בתוך התקופה שנקבעה, ובאין תקופה - בתוך זמן סביר מכריתת החוזה, החוזה מתבטל (סעיף 29). עם זאת, צד שמנע את קיום התנאי אינו זכאי להסתמך על אי-קיומו, אם עשה זאת בזדון או ברשלנות (סעיף 28). לכן הדבר הראשון שבודקים הוא נוסח החוזה: האם יש בו תנאי משכנתא, מה התקופה שנקבעה לו, ומה נדרש מהרוכש כדי ליהנות ממנו.

מה המוכר רשאי לעשות

כשחוזה מופר, הנפגע - כאן המוכר - זכאי לבחור בין אכיפת החוזה לבין ביטולו, ובנוסף או במקום אחת מהן לתבוע פיצויים (סעיף 2 לחוק התרופות).

• ביטול. בהפרה יסודית רשאי המוכר לבטל את החוזה מיד (סעיף 7(א)). בהפרה שאינה יסודית עליו לתת תחילה ארכה לקיום החוזה (סעיף 7(ב)). הביטול נעשה בהודעה לרוכש בתוך זמן סביר (סעיף 8).
• אכיפה. המוכר יכול גם לדרוש שהרוכש ישלים את העסקה. בעניין קירשנבוים, שבו רוכשים שלחו הודעת ביטול בלי שעמדה להם עילה לכך, בית המשפט המחוזי בחיפה קבע שהודעת הביטול עצמה הייתה הפרה של ההסכמים, נענה לבקשת החברה לאכוף אותם וחייב את הרוכשים לשלם את יתרת המחיר בצירוף פיצוי מוסכם של 10% (ת"א (מחוזי חי') 55773-02-20 קירשנבוים נ' מלון נוף הכרמל חיפה בע"מ, 12.3.2025).

אם החוזה בוטל, כל צד משיב לשני את מה שקיבל (סעיף 9). בפועל, המוכר מבקש לקזז מהכספים שהוא משיב את הפיצוי שלטענתו מגיע לו.

הפיצוי המוסכם: 10% - ומתי בית המשפט מפחית אותו

רוב חוזי המכר קובעים פיצוי מוסכם על הפרה יסודית, לרוב בשיעור של 10% מהמחיר. לפי סעיף 15(א) לחוק התרופות, הפיצויים המוסכמים משולמים בלי צורך להוכיח נזק, אבל בית המשפט רשאי להפחית אותם אם מצא שנקבעו "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". סכומים ששולמו מראש והצדדים הסכימו שיחולטו אם החוזה יופר, דינם כדין פיצויים מוסכמים (סעיף 15(ג)).

הפסיקה מצמצמת את ההתערבות:

• המבחן הוא מבחן של יחס סביר כלשהו. כל עוד מתקיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפות, הפיצוי נשאר בתוקפו (ע"א 3846/98 דהן נ' ביטון).
• בוחנים את מועד החתימה, לא את התוצאה בדיעבד. השאלה היא איך ההפרה שאירעה הייתה נראית מראש, בעת כריתת החוזה, ולא כמה נזק נגרם בפועל. בית המשפט מוסמך להפחית את הפיצוי, אך לא לבטל אותו (ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי).
• הנטל על הרוכש. בעניין קירשנבוים ציין בית המשפט שפיצוי של 10% מהתמורה הוא "פיצוי מוסכם המקובל בהסכמי מכר של מקרקעין", ושהרוכשים לא הראו שאין לו יחס סביר לנזק הצפוי. באותו עניין נקבע גם שאין לגבות פעמיים פיצוי מוסכם על אותו נזק: כשהחוזה קבע גם 10% על הפרה יסודית וגם ריבית פיגורים על איחור בתשלום, נפסק רק אחד מהם.

המוכר אינו מוגבל לפיצוי המוסכם: הוא רשאי לתבוע במקומו את נזקו בפועל (סעיף 15(ב)). אבל אז עליו להוכיח את הנזק, והוא לא יפוצה על נזק שיכול היה למנוע או להקטין באמצעים סבירים (סעיף 14) - למשל אם השהה מכירה מחדש של הדירה בלי סיבה.

מה אפשר לעשות לפני שמגיעים להפרה

לקרוא את החוזה עכשיו, לא ביום המסירה. לבדוק את מועדי התשלום, אם יש תנאי משכנתא, מה נקבע על איחור בתשלום (ריבית פיגורים, תקופת חסד, הודעה מוקדמת), מה שיעור הפיצוי המוסכם ומה נאמר על העברת הזכויות לאחר.

לבקש דחייה בכתב. מוכר שמעדיף להשלים את העסקה עשוי להסכים לדחות תשלום או לפרוס אותו. הסכמה כזו צריכה להיות כתובה וברורה - מה נדחה, עד מתי ובאילו תנאים.

להעביר את העסקה לרוכש אחר. לפי חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, את הזכות לקבל את הדירה אפשר בדרך כלל להמחות בלי הסכמת המוכר, אלא אם החוזה הגביל זאת (סעיף 1(א)). אבל את החובה לשלם את המחיר אפשר להעביר לאחר רק בהסכמת המוכר (סעיף 6). בפועל, העברת עסקה לרוכש חלופי מחייבת לכן את הסכמת החברה, ורוב החוזים קובעים לה תנאים.

לנהל משא ומתן על ביטול מוסכם. מוכר שיודע שימכור את הדירה לאחר עשוי להסכים לביטול בפיצוי נמוך מ-10%, במיוחד כשהמחלוקת על גובה הפיצוי תתברר ממילא בבית משפט.

לא לשלוח הודעת ביטול בלי עילה. רוכש שמבטל את החוזה בלי שעומדת לו עילה - למשל בטענות על ליקויים שאינן מצדיקות ביטול - עלול למצוא את עצמו המפר, ולהיות מחויב באכיפה ובפיצוי המוסכם, כפי שקרה בעניין קירשנבוים.

לסיכום

• אי-תשלום יתרת המחיר בעסקת מקרקעין הוא כמעט תמיד הפרה יסודית, והקושי להשיג משכנתא אינו פוטר את הרוכש - אלא אם החוזה מתנה את העסקה במימון.
• המוכר רשאי לבחור בין ביטול לבין אכיפה, ובשני המקרים לדרוש פיצוי.
• פיצוי מוסכם של 10% מופחת רק כשאין לו יחס סביר כלשהו לנזק הצפוי, והנטל על הרוכש.
• כשהקושי ניכר מראש, עדיף לפעול לפני מועד התשלום: לבחון את החוזה, לבקש דחייה בכתב, לבדוק העברה לרוכש חלופי או לנהל משא ומתן על ביטול מוסכם.

לבדיקות שכדאי לעשות לפני החתימה על עסקה חדשה ראו את המדריך לרכישת דירה.

מקורות

• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, סעיפים 2, 3, 6, 7, 8, 9, 14, 15
• חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, סעיפים 27, 28, 29
• חוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, סעיפים 1, 6
• ע"א 614/78 מלכין נ' גייר, פ"ד לג(3) 773 (9.8.1979)
• ע"א 3745/92 פסקל נ' מזרחי, פ"ד מח(2) 359 (19.10.1993)
• ע"א 3846/98 דהן נ' ביטון, פ"ד נד(4) 566 (5.10.2000)
• ע"א 892/22 כראם נ' גיטמן (2.1.2023)
• ת"א (מחוזי חי') 55773-02-20 קירשנבוים נ' מלון נוף הכרמל חיפה בע"מ (12.3.2025)

המדריך הזה מסביר איך בתי המשפט מתייחסים לערבות בנקאית בפרויקט בנייה, באילו מקרים חריגים ניתן למנוע חילוט, ומה כדאי לכל צד לעשות מראש.

ערבות בנקאית אוטונומית - מה זה אומר?

ערבות בנקאית אוטונומית היא התחייבות של הבנק לשלם למוטב (בדרך כלל המזמין) את הסכום הנקוב, כשמתקיימים התנאים שבכתב הערבות. בית המשפט העליון חזר בשורה של החלטות על שני עקרונות שמאפיינים אותה:

• עקרון העצמאות. הערבות היא חיוב עצמאי, נפרד מעסקת היסוד שבין המזמין לקבלן. מימושה אינו מותנה בבירור המחלוקות על העבודה או בהכרעה בטענות הצדדים. בשל כך הפסיקה תיארה אותה כמעין "התחייבות לשיפוי" של הבנק, ולא כערבות רגילה.
• עקרון ההתאמה. הבנק משלם רק אם הדרישה עומדת בתנאים שנקבעו בכתב הערבות, ונדרשת הקפדה יתרה על התנאים האלה.

התכלית, כפי שהסביר בית המשפט העליון, היא ודאות ויציבות בחיי המסחר: מנגנון מהיר, יעיל וזול, שמשחרר את המוטב מהצורך לנהל הליך משפטי כתנאי לקבלת הכסף (רע"א 2502/13 האחים שגראוי ייזום ובנייה בע"מ נ' גינדי החזקות דירות יוקרה בע"מ; רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ).

עוד נקבע כי כשהצדדים בוחרים בערבות בנקאית, ההנחה היא שהם ביקשו לתת לה אופי עצמאי, אלא אם עולה בבירור מנוסחה שהתכוונו לערבות רגילה, שהחיוב לפיה תלוי בחיובי עסקת היסוד (רע"א 5958/20 י.ד. עשוש תשתיות בע"מ נ' אלסטום ישראל בע"מ).

"אבל אני צודק בסכסוך" - למה זה בדרך כלל לא מספיק

הטענה הנפוצה ביותר של קבלן שמבקש למנוע חילוט היא שהוא לא הפר את החוזה: העבודה בוצעה כראוי, האיחור נגרם בגלל המזמין, או שהמזמין חייב לו כסף. בית המשפט העליון קבע כי טענות חוזיות בקשר לעסקת היסוד אינן מספיקות כדי למנוע מימוש של ערבות אוטונומית, שכן קבלתן תרוקן מתוכן את עקרון העצמאות (עניין שגראוי). במקרה אחר נקבע שגם טענה שעסקת היסוד בוטלה בהסכמה או סוכלה בגלל צו הקפאה על הבנייה, היא מחלוקת חוזית שאינה מצדיקה כשלעצמה את מניעת החילוט (רע"א 3041/12 מגנזי תשתיות בע"מ נ' החברה הכלכלית לפיתוח בית אריה).

אין פירוש הדבר שהמחלוקת נעלמת. חילוט הערבות אינו מכריע בזכויות הצדדים לפי החוזה, וטענות הקבלן יתבררו בהליך הרגיל - בתביעה או בבוררות. אבל בינתיים, הכסף אצל המזמין.

החריגים: מרמה חמורה ו"נסיבות מיוחדות"

הפסיקה הכירה בשני חריגים שבהם בית המשפט יתערב ויורה שלא לממש ערבות אוטונומית:

• מרמה חמורה מצד המוטב. החריג אינו מוגבל למעשי מרמה וזיוף במובן הצר, אך הוא מיושם במשורה ובמקרים קיצוניים בלבד (עניין אדמוב).
• נסיבות מיוחדות אחרות, שמתפרשות באופן צר: התנהגות שרירותית של המוטב בדרישת הפירעון, חוסר תום לב קיצוני ובולט, או התנהגות שמונעת משיקולים זרים, הפעלת לחץ או נקמנות (עניין שגראוי; עניין עשוש).

בבקשה לצו מניעה זמני נגד חילוט, הקבלן צריך להראות לכאורה שאחד החריגים מתקיים. גם מאזן הנוחות נבחן - ובית המשפט העליון ציין את המדיניות השיפוטית לפיה יש להעדיף את האינטרס של מוטב הערבות האוטונומית על פני הפגיעה שעלולה להיגרם לצד לעסקת היסוד (עניין שגראוי). בפועל, רוב הבקשות למנוע חילוט נדחות.

עקרון ההתאמה - המקום שבו לנוסח יש משקל

לצד החריגים הצרים, יש דרך נוספת, ולעיתים יעילה יותר: לבדוק אם הדרישה לחילוט עומדת בתנאים שבכתב הערבות ובהסכמות הצדדים. בעניין עשוש הסכימו הצדדים, בהסכם פשרה, לצמצם את המקרים שבהם המזמין רשאי לממש את הערבויות - למשל, רק לאחר פסק בוררות או פסק דין שיקבע שעל הקבלן לשפות את המזמין. בית המשפט העליון ציין שתנאי כזה גורע מעצמאות הערבות, ושאילו המזמין היה מבקש לחלט על בסיס תנאי זה, היה מוצדק לעכב את המימוש עד להכרעה. בסופו של דבר נדחתה הבקשה, משום שהחילוט התבסס על תנאי אחר שנקבע באותו הסכם - אי-הארכת ערבות.

המסקנה המעשית: מה שנכתב בכתב הערבות ובחוזה לגבי תנאי החילוט הוא שקובע. ערבות "מותנית" שמחייבת הכרעה מוקדמת, הודעה מראש או תנאי אחר, מעניקה לקבלן הגנה שאינה קיימת בערבות "על פי דרישה ראשונה".

מה כדאי לקבלן לעשות

בשלב החוזה:

• לנהל משא ומתן על נוסח כתב הערבות ועל סעיף החילוט בחוזה: באילו מקרים מותר לחלט, האם נדרשת הודעה מוקדמת והזדמנות לתקן, והאם המימוש מותנה בהכרעה של מפקח, בורר או בית משפט.
• לקבוע שגובה ערבות הביצוע יופחת עם התקדמות העבודה, ושהיא תוחלף בערבות בדק מצומצמת עם המסירה.
• להגדיר מועד פקיעה ברור, ומי אחראי להאריך את הערבות. במקרים רבים דרישת חילוט נשלחת דווקא משום שהערבות עומדת לפקוע.

כשמתקבלת דרישת חילוט או איום בחילוט:

• לפעול מהר. צו מניעה זמני מבוקש לפני שהבנק משלם; אחרי התשלום, נשארת בעיקר התביעה הכספית.
• לבדוק קודם כול את ההתאמה: האם הדרישה הוגשה בידי המוטב הנכון, במועד, בסכום ובנוסח שבכתב הערבות, ובהתאם לתנאי החוזה.
• לאסוף ראיות לחריגים רק אם יש להן בסיס ממשי: שימוש בערבות כאמצעי לחץ למטרה זרה, דרישה שרירותית או התנהלות בחוסר תום לב קיצוני. טענה שהקבלן צודק בסכסוך לא תספיק.

מה כדאי למזמין לעשות

• לוודא שכתב הערבות תואם את החוזה, ושהוא בתוקף לאורך כל תקופת הביצוע והבדק.
• לעקוב אחרי מועדי הפקיעה, ולקבוע בחוזה שאי-הארכת ערבות היא עילה למימושה.
• לחלט רק בהתאם לתנאים שבכתב הערבות ובחוזה, ולתעד את העילה. חילוט שנועד ללחוץ על הקבלן בסכסוך שאינו קשור לערבות, או חילוט בניגוד לתנאים שהוסכמו, חשוף לצו מניעה.

ערבות לרוכשי דירות - מסלול אחר

בעסקאות לרכישת דירה מקבלן חל הסדר נפרד: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. לפי סעיף 3 לחוק, מוכר לא יקבל מהקונה תשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה שנקבעו בתקנות, אלא אם הכספים הובטחו בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח כאמור בסעיף 2(1) או 2(2) לחוק. זו ערבות שנועדה להגן על הרוכש, ועל הבדיקות שכדאי לעשות לגביה ראו את המדריך לרכישת דירה.

ומה אם הקבלן קרס?

שאלה נפרדת היא מה דינו של חילוט שבוצע סמוך לפני שהקבלן נכנס להליך חדלות פירעון - האם הנאמנים יכולים לבטל אותו. בדצמבר 2025 הכריע בכך בית המשפט העליון; ראו את המאמר על פסק הדין.

לסיכום

ערבות בנקאית אוטונומית ממומשת, ככלל, לפי תנאיה - גם כשיש מחלוקת אמיתית על העבודה. החריגים שבהם בית משפט יעצור חילוט צרים מאוד. לכן ההגנה העיקרית של הקבלן נבנית לפני החתימה, בנוסח כתב הערבות ובסעיפי החילוט שבחוזה; וההגנה העיקרית של המזמין היא להקפיד שהערבות בתוקף ושדרישת החילוט עומדת בדיוק בתנאים שהוסכמו.

מקורות

• רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ (עליון, 25.10.2007)
• רע"א 3041/12 מגנזי תשתיות בע"מ נ' החברה הכלכלית לפיתוח בית אריה (עליון, 14.6.2012)
• רע"א 2502/13 האחים שגראוי ייזום ובנייה בע"מ נ' גינדי החזקות דירות יוקרה בע"מ (עליון, 14.4.2013)
• רע"א 5958/20 י.ד. עשוש תשתיות בע"מ נ' אלסטום ישראל בע"מ (עליון, 22.10.2020)
• רע"א 21381-09-25 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' חובב ביטון (עליון, 25.12.2025)
• חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, סעיפים 2ג ו-3

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור חד-פעמי ממס שבח ל"משפרי דיור": מי שיש לו שתי דירות, מוכר את שתיהן בתוך 12 חודשים, ורוכש דירה חלופית בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שאחריה, בסכום של שלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות (בכפוף לתקרת שווי שקובע הסעיף). כשהדירה החלופית נקנית מקבלן, ברור מתי היא "נרכשה". אבל מה קורה כשבונים בית על מגרש? ההחלטה עונה על השאלה הזו.

העובדות

בני הזוג רכשו דירה ראשונה בבאר שבע בשנת 2007 ודירה נוספת בשנת 2012. ביוני 2016 רכשו מרשות מקרקעי ישראל מגרש לבנייה עצמית בשכונת כלניות בבאר שבע, וקיבלו את החזקה בו כשנה וחצי אחר כך. התכנון החל בשנת 2018, הבקשה להיתר הוגשה ביוני 2020, וההיתר ניתן בפברואר 2021. ביום 26.5.2021 נחתם הסכם עם קבלן לעבודות השלד, והבנייה החלה כעבור ימים אחדים. באוגוסט 2022 הסתיימה הבנייה ובני הזוג עברו לגור בבית. עלות הבנייה הייתה 2,864,842 ש"ח.

במאי 2022, בהפרש של שמונה ימים, מכרו בני הזוג את שתי הדירות: הראשונה ב-1,340,000 ש"ח והנוספת ב-1,190,000 ש"ח. ביום מכירת הדירה הנוספת חתמו על התחייבות להשלים את בניית הבית.

מנהל מיסוי מקרקעין שלל את הפטור. לפי עמדתו, שנקבעה בהוראת ביצוע 11/2007, הדירה החלופית "נרכשה" ביום רכישת המגרש, כשש שנים לפני מכירת הדירה הנוספת, ולכן לא התקיים התנאי שלפיו הרכישה תהיה בשנה שלפני המכירה או אחריה. זה היה התנאי היחיד שבמחלוקת (פסקה 6).

ההכרעה

אין דרישה להוכיח "נתיב כסף". בסיכומיו טען המנהל לראשונה שלא הוכח שהדירות שנמכרו מימנו את הבית. הוועדה דחתה את הטענה, הן משום שלא הועלתה קודם, הן לגופה: התנאי היחיד בסעיף 49ה שקושר בין התמורה לבין הדירה החלופית הוא מבחן כמותי, של שלושה רבעים משווי הדירות. המחוקק בחר במבחן טכני כדי שהמנהל לא "יפשפש" בחשבונות הבנק של הנישום שלא לצורך (פסקאות 56–62).

רכישת מגרש איננה רכישת דירה. "דירת מגורים" לפי סעיף 9(ג) לחוק כוללת גם דירה שבנייתה טרם הסתיימה, אבל רק אם יש התחייבות לסיים את הבנייה. בבית המשפט העליון, בעניין חסון (2004), נקבע שגם בית בבנייה עצמית יכול להיות דירה חלופית, אך לא הוכרע מה המועד הקובע (פסקאות 16–24). במקרה הזה, ביום רכישת המגרש לא הייתה כל התחייבות לבנות, ולכן לא נרכשה אז "דירת מגורים" (פסקה 67).

תכלית הפטור. קביעת יום רכישת המגרש כמועד הקובע הייתה מחייבת את משפר הדיור למכור את שתי הדירות סמוך לרכישת המגרש, שנים לפני שיוכל להשתמש בכסף לבנייה, ולחיות בשכירות כל אותה תקופה. גם ההשוואה לרוכש דירה מקבלן אינה מדויקת: ברכישה מקבלן התכנון כבר נעשה, הקבלן נבחר ומועד המסירה ידוע. כאן, הדרך מהמגרש ועד ההתקשרות עם הקבלן ארכה כחמש שנים (פסקאות 38–40, 68).

המועד הקובע: ההתקשרות עם הקבלן. חוזה לעבודות שלד, עם מועדים לסיום, מעיד שלא מדובר ב"דירה פיקטיבית", וברוח הפרשנות המרחיבה שנקבעה בעניין חסון, הוא בגדר התחייבות לסיים את הבנייה. מכאן שהמועד הקובע הוא 26.5.2021, והדירה הנוספת נמכרה בתוך שנה ממנו. התנאי התקיים, והערר התקבל (פסקאות 71–74, 78).

הסתייגויות. הוועדה הדגישה שהמועד הקובע תלוי בנסיבות. כשנרכש מגרש עם היתר בנייה, או מגרש שהבנייה בו כבר החלה, או כשיש התחייבות של קבלן כבר במועד רכישת המגרש, ייתכן שדווקא מועד רכישת המגרש יהיה הקובע (פסקה 69). עוד ציינה הוועדה שראוי להגיש את ההתחייבות לסיים את הבנייה כבר עם תחילת העבודות; הגשה מאוחרת אינה שוללת את הפטור, אבל משפיעה על קביעת המועד (פסקה 76).

ביקורת על הוראת הביצוע. הוועדה קבעה שאין בסיס חוקי לדרישות של הוראת ביצוע 11/2007: להתחייב לסיים את הבנייה בתוך שלוש שנים מרכישת המגרש, לדווח למנהל על התקדמות הבנייה, ולשלול את הפטור בדיעבד אם הבנייה לא הסתיימה בזמן (פסקאות 41–46).

המנהל חויב בהוצאות של 40,000 ש"ח.

המשמעות

ההחלטה מתקנת עמדה ותיקה של רשות המסים, שנשענה על הוראת ביצוע משנת 2007, ולפיה מי שבונה בית על מגרש צריך למכור את דירותיו בתוך שנה מרכישת המגרש כדי ליהנות מהפטור. עם זאת, זו החלטה של ועדת ערר, ולא הלכה של בית המשפט העליון, ונקבע בה במפורש שהתוצאה תלויה בנסיבות כל מקרה.

בשורה התחתונה

למשפרי דיור שבונים בית על מגרש: תכננו את מועדי המכירה של שתי הדירות ביחס למועד החתימה על חוזה עם הקבלן, ולא ביחס למועד רכישת המגרש. שמרו את החוזה עם הקבלן, כולל לוח הזמנים לסיום העבודות. אם אין קבלן ראשי, הגישו התחייבות לסיים את הבנייה כבר עם תחילת העבודות. ואם המנהל דורש הוכחה שכספי המכירה מימנו את הבנייה, דעו שההחלטה קבעה שאין בחוק דרישה כזו.

לפני רכישת המגרש: אם המגרש נמכר עם היתר, או שהבנייה בו כבר החלה, ייתכן שהמועד הקובע יוקדם. כדאי לבדוק את הנושא לפני החתימה.

מקורות

• ו"ע (ב"ש) 45787-04-23 ישעיהו נ' מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע (ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, יו"ר כב' השופטת יעל ייטב, 28.6.2026)
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 9(ג), 49ב ו-49ה
• רע"א 501/03 חסון נ' מנהל מיסוי מקרקעין, פ"ד נח(2) 567 (2004), כפי שנדון בהחלטה

מהי "השבחה" ומה מחייב בהיטל

סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה מסמיך את הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק. "השבחה" מוגדרת שם כעליית שוויים של מקרקעין עקב אחת משלוש פעולות תכנון:

• אישור תכנית, כלומר תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת;
• מתן הקלה;
• התרת שימוש חורג.

עליית ערך שנובעת מסיבה אחרת, למשל מביקושים בשוק, אינה מחייבת בהיטל. בהשבחה עקב אישור תכנית, ההיטל חל רק על מקרקעין שבתחום התכנית או הגובלים בו (סעיף 2(א) לתוספת).

כמה משלמים

שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה (סעיף 3). יש חריגים. בתכנית פינוי ובינוי, למשל, השיעור למגורים הוא רבע ההשבחה, והרשות המקומית רשאית לקבוע לאזורים בתחומה שיעור של מחצית או רבע, או לא לגבות בהם היטל כזה (סעיף 3א). היטל בשיעור רבע חל גם בתכניות לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה (סעיף 19(ב)(10א)).

הסכום צמוד. אם עלה מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה בין תחילת התכנית (או אישור ההקלה או השימוש החורג) למועד התשלום, החוב גדל לפי עליית המדד הנמוכה מבין השניים (סעיף 9).

מי חייב

לפי סעיף 2(א), החייב הוא הבעלים של המקרקעין. אם המקרקעין מוחכרים לדורות, החייב הוא החוכר. בית המשפט העליון הבהיר שהחייב הוא מי שהיה הבעלים במועד ההשבחה, וכי החבות נוצרת עם אישור התכנית, גם אם התשלום נדחה למועד מאוחר יותר (עע"מ 5928/20 הוועדה המקומית גן יבנה נ' עוז).

יזמים. במשך שנים חלה "הלכת קנית": יזם שמחזיק בקרקע לפי חוזה פיתוח, לפני שנחתם עמו חוזה חכירה, נחשב בר-רשות בלבד ולכן פטור מהיטל. בשנת 2016 עדכן בית המשפט העליון את ההלכה. נקבע שיש לראות ביזם בתקופת הפיתוח חוכר לדורות לעניין היטל השבחה, משום שהוא בעל האינטרס הכלכלי העיקרי בקרקע ונהנה מפירות ההשבחה (ע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית שומרון).

הסכמים בין הצדדים. חוזה שקובע שהקונה או היזם יישא בהיטל מחייב את הצדדים זה כלפי זה. הוא אינו משנה את זהות החייב כלפי הוועדה המקומית (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה).

מתי משלמים: "מימוש זכויות"

החבות נוצרת כשהתכנית מאושרת, אבל התשלום נדרש רק במועד מימוש הזכויות (סעיף 7(א)). סעיף 1 לתוספת מונה שלוש דרכים למימוש:

1. קבלת היתר לבנייה או לשימוש שלא ניתן היה לתת אלמלא התכנית, ההקלה או השימוש החורג; 2. התחלת שימוש בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית; 3. העברת הבעלות או החכירה לדורות, כולה או חלקה, או הענקת זכות הטעונה רישום, בתמורה או בלי תמורה. מכלל זה הוחרגו העברה מכוח דין (כמו ירושה), העברה ללא תמורה לקרוב (בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, אח, ובני זוגם), והעברה לפי פסק דין בין בני זוג אגב פירוד.

במכירה, המועד הקובע הוא חתימת החוזה, לא הרישום בטאבו (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה). מי שמממש רק חלק מהזכויות משלם היטל באופן יחסי למימוש (סעיף 7(ב)). מותר גם לשלם מקדמות לפני שנקבעה השומה.

רישום בטאבו. פעולה שהיא מימוש זכויות לא תירשם בפנקסי המקרקעין בלי תעודה חתומה בידי יושב ראש הוועדה המקומית או מי שהוסמך לכך (סעיף 10(א)). בית המשפט העליון קבע שהוועדה רשאית לסרב לתת את האישור לרישום כל עוד רובץ על הנכס חוב היטל השבחה (עניין עוז).

איך נקבעת השומה

שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית קובע את ההשבחה בסמוך לאישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג. הוועדה רשאית לדחות את עריכת השומה עד למימוש (סעיף 4(1)). במקרה כזה בעל המקרקעין רשאי לדרוש בכל עת שתיערך שומה, והוועדה צריכה לערוך אותה תוך 90 ימים (סעיף 4(4)). אם אושרו כמה תכניות בזו אחר זו ולא שולם היטל על אף אחת מהן, ההשבחה היא ההפרש בין השווי לפני התכנית הראשונה לבין השווי אחרי האחרונה (סעיף 4(5)).

הוועדה מודיעה לחייב מה שיעור ההשבחה שבגינו הוא חייב, ומה זכותו לערער (סעיף 6(ב)).

איך מערערים: שמאי מכריע, ועדת ערר או בחינה חוזרת

סעיף 14 לתוספת מציע שלושה מסלולים:

ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (סעיף 14(א)). ערר על שומה מוגש תוך 45 ימים מהיום שבו הובאה השומה לידי החייב. ערר על לוח שומה לכל התכנית מוגש תוך שנה מהצגתו. ועדת הערר היא המסלול לכל מחלוקת: על עצם החבות (האם הייתה השבחה, מי החייב, האם חל פטור) ועל גובה החיוב. לכתב הערר מצרפים, בין היתר, נסח רישום, את שומת הוועדה ושומה מטעם העורר. מי שלא מגיש את המסמכים במועד ייחשב כמי שחזר בו מהערר (תקנה 3 לתקנות סדרי הדין בעררים לפי סעיף 14).

שמאי מכריע (סעיף 14(ב)). מי שאינו חולק על עצם החיוב, אלא רק על גובהו, רשאי לפנות באותו מועד ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע. זהות השמאי נמסרת תוך 15 ימים. על החלטת השמאי המכריע רשאים החייב והוועדה המקומית לערור לוועדת הערר תוך 45 ימים מהמצאתה.

בחינה חוזרת בחיובים קטנים (סעיף 14(ב1)). המסלול נוסף בתיקון מס' 157 (התשפ"ה-2024) ומיועד לחיוב שאינו עולה על 90,000 ש"ח. החייב רשאי לפנות לוועדה המקומית בבקשה לשוב ולבחון את הסכום, ולצרף שומה של שמאי מקרקעין. שמאי הוועדה מחליט תוך 14 ימים. אם לא החליט במועד, או אם החייב אינו מקבל את החלטתו, החייב רשאי לפנות לשמאי מכריע או לוועדת ערר תוך 30 ימים מהמועד שנקבע להחלטה.

בשני המסלולים הראשונים יושב ראש הגוף המוסמך רשאי להאריך את המועדים מטעמים מיוחדים שיירשמו. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים. ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה נפרדת מוועדת הערר שדנה בהיתרים ובתכניות. על ערר על החלטת ועדה מקומית בענייני היתר בנייה ראו את המדריך לערר על החלטת ועדה מקומית.

פיגור בתשלום והחזר

על היטל שלא שולם במועד חל חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 (סעיף 15). ועדת הערר, השמאי המכריע ובית המשפט רשאים להפחית את תשלומי הפיגורים בגין התקופה שבה התנהל ההליך לפניהם (סעיף 16). אם ההיטל הופחת או בוטל, הסכום העודף מוחזר בתוספת תשלומי פיגורים (סעיף 17).

הפטורים העיקריים

• דירת מגורים עד 140 מ"ר (סעיף 19(ג)). בנייה או הרחבה של דירת מגורים לשימוש המחזיק או קרובו לא תיחשב מימוש זכויות, כל עוד שטח הדירה אחרי הבנייה אינו עולה על 140 מ"ר. על כל תוספת מעבר לכך משלמים היטל יחסי. אם המחזיק או קרובו גרו בדירה לפחות ארבע שנים מגמר הבנייה ועד המכירה, גם המכירה לא תחויב בהיטל. בית המשפט העליון תיאר את הפטור כדו-שלבי: תחילה התשלום נדחה, ואחרי ארבע שנות מגורים הדחייה הופכת לפטור מוחלט. עוד נקבע שגם בעל זכויות בחלק מדירה זכאי לפטור. לעומת זאת, הסכם "איגום" חלקי דירות לדירות שלמות הוא מימוש, ביחס לזכויות שהועברו בפועל (בר"מ 3720/22 אלקובי נ' הוועדה המקומית הרצליה).
• פטורים נוספים בסעיף 19(ב), ביניהם: מקרקעין של מוסד שאינו פועל למטרות רווח, למשל לחינוך, לתרבות, לדת, לסעד או לבריאות, אם הם משמשים למטרות אלה או מיועדים להן; תוספת שטחי שירות להתאמות נגישות, לרבות מעלית; ומקרקעין למגורים בשכונות שיקום.

שלושה תרחישים מעשיים

מוכר. תכנית חדשה הוסיפה זכויות בנייה למגרש, והבעלים מוכר אותו בלי לבנות. המכירה היא מימוש, והיטל משולם בחתימת החוזה. נקודת המוצא בפסיקה היא שמכירה נחשבת למימוש של מלוא הזכויות, גם אלה שלא נוצלו (בר"מ 2041/21 הוועדה המקומית תל אביב נ' מדמוני). לכן מוכר משלם בדרך כלל גם על זכויות שלא בנה. אם התכנית כללה זכויות מותנות, כלומר זכויות שמימושן תלוי באישור נוסף של הוועדה, המוכר משלם היטל חלקי. הקונה ישלים את ההיטל כשהזכויות יאושרו לו בהיתר (רע"א 3002/12 הוועדה המקומית גבעתיים נ' רון). כדאי לבדוק לפני החתימה אם חל פטור, כמו פטור ארבע שנות המגורים, ולבקש מהוועדה שומה מוקדמת.

קונה. החייב בהיטל הוא המוכר, וכך נהוג לקבוע גם בחוזה. ועדיין, בלי אישור הוועדה המקומית לא תירשם הדירה על שם הקונה, והוועדה רשאית לעכב את האישור כל עוד יש חוב היטל על הנכס. בחוזה כדאי לקבוע שהמוכר יציג אישור כזה, או שחלק מהתמורה יופקד בנאמנות עד שיוצג. ראו גם את הרשימה לבדיקה לפני קניית דירה.

יזם. קבלת היתר הבנייה היא מימוש, ולכן ההיטל נדרש בשלב ההיתר. בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע נשארים החייבים כלפי הוועדה, וההסכם קובע אם היזם ישפה אותם. יזם שמחזיק בקרקע לפי חוזה פיתוח עשוי להיחשב בעצמו חוכר לדורות, ואז הוא החייב (עניין בר יהודה). כשהבנייה נעשית בשלבים, ההיטל משולם באופן יחסי לזכויות שמומשו בכל היתר. אם המחלוקת היא על הגובה בלבד, המסלול המתאים הוא שמאי מכריע. אם היא על החבות עצמה, פונים לוועדת הערר. בשני המקרים המועד הוא 45 ימים מקבלת השומה, ולכן כדאי שהשמאי והעורך דין מטעם היזם יבדקו את השומה מיד כשהיא מגיעה.

מקורות

• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, סעיף 196א והתוספת השלישית, סעיפים 1, 2, 3, 3א, 4, 6, 7, 9, 10, 14, 15, 16, 17, 19
• תקנות התכנון והבנייה (סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), התשע"א-2010, תקנה 3
• ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז (26.5.2003)
• ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה (27.6.2011)
• רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' רון (15.7.2014)
• ע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון (10.5.2016)
• עע"מ 5928/20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גן יבנה נ' עוז (1.2.2022)
• בר"מ 2041/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' מדמוני (22.1.2026)
• בר"מ 3720/22 אלקובי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (16.3.2026)

הנתבעת ביקשה להעביר את הדיון לבית משפט השלום בבאר שבע. לטענתה, ההסכם הוא חוזה אחיד ותניית השיפוט היא תנאי מקפח שיש לבטל, ולחלופין יש להעביר את הדיון מטעמי נוחות. בשם לקוחנו טענו כי ההסכם גובש במשא ומתן, בפגישה שהתקיימה במשרדיו בירושלים, וכי הנתבעת לא הביאה ראיות לטענותיה.

בית המשפט קיבל את כל טענותינו, דחה את הבקשה וחייב את הנתבעת בהוצאות.

נקבע כי מי שטוען שהסכם הוא חוזה אחיד צריך להוכיח זאת. הנתבעת לא צירפה תצהיר, לא הציגה הסכמים נוספים שיראו שמדובר בנוסח קבוע שמשמש מול לקוחות רבים, ולא הראתה שלא התקיים משא ומתן.

עוד נקבע כי גם חוזה אחיד אינו מבטל מאליו תניית שיפוט. ישראל היא מדינה קטנה, כתבי טענות מוגשים כיום באופן מקוון, ולא הוכח שניהול ההליך בירושלים פוגע באופן ממשי בזכות הגישה לערכאות. גם הטענה החלופית להעברת הדיון מטעמי נוחות נדחתה, משום שהנתבעת לא פירטה מי העדים ומה הקושי הממשי בניהול ההליך בירושלים.

את לקוח המשרד ייצג עו"ד נסים בן חיים ממשרדנו.

משקיע שנכנס כבעל מניות מיעוט לחברה פרטית יודע שקשה למכור מניות כאלה, ולכן מקובל לקבוע בהסכם בעלי המניות "דרך יציאה", למשל אופציה למכור את המניות לבעל השליטה במחיר מוסכם. פסק הדין שלהלן עוסק במה שקורה כשמגיע מועד המימוש ובעל השליטה מנסה להתחמק, ומראה איך עילת הקיפוח בחוק החברות והחובה לקיים חוזה בתום לב פועלות יחד.

העובדות

החברה, סוקרטס בגוש 6164 בע"מ, הוקמה בשנת 2006 בידי מר שלומי נצח גזית. נכסה העיקרי הוא כ-25% ממניות חברה אחרת, שמחזיקה בבניין קולנוע לשעבר בגבעתיים. בין החברה לבין בעלי השליטה בחברה המחזיקה התנהלו במשך שנים הליכים משפטיים (פסקאות 2–7).

ביוני 2019 נחתם "הסכם עקרונות למכירת מניות": חברת ש.ח - מאור, בבעלות מר חגי מאור, רכשה מגזית 20% ממניות החברה תמורת 1.1 מיליון ש"ח. גזית נשאר בעל 80% והדירקטור היחיד. סעיף 4.3 להסכם העניק לרוכשת אופציה למכור לגזית את כל מניותיה (אופציית PUT), במחיר של 700 ש"ח למניה או לפי שווי שיקבע שמאי מוסכם, הגבוה מביניהם. האופציה הבשילה אחרי חמש שנים, וניתן היה לממש אותה תוך 30 יום. לפי ההסכם, הודעות נשלחות בכתב, בדואר רשום ובדוא"ל (פסקאות 8, 80).

עם הזמן פרצו מחלוקות: על חוב שרשם גזית בדוחות הכספיים לזכותו כ"צד קשור", על מימון הוצאות משפט של החברה ועל עיכוב בדוחות. ב-2022 קיבלה מאור הצעה למכור את מניותיה לצד שלישי ב-1.5 מיליון ש"ח. גזית ויתר על זכות הסירוב הראשונה, אבל ציין במכתבו שכל העברה טעונה אישור דירקטוריון, שעולה חשש שהקונה קשור לצד היריב, ושייתכן גיוס הון בהקצאת מניות. שלושה ימים אחר כך חזר בו הקונה (פסקאות 9–14). מאור הגישה תביעה להסרת קיפוח, ובשנת 2024, כשהבשילה האופציה, שלחה הודעת מימוש בדוא"ל לעורך הדין של גזית ובהודעת וואטסאפ לגזית עצמו. גזית טען שההודעה לא נשלחה כנדרש ושהאופציה פקעה (פסקאות 17–19, 27, 80).

ההכרעה

השופט מגן אלטוביה קיבל את התביעה בחלקה.

החברה היא "מעין שותפות". גזית טען שמראש הוסכם שהוא ינהל לבדו. בית המשפט קבע שבפועל הדברים התנהלו אחרת: קשר אישי ושיח שוטף בוואטסאפ על עסקאות ומימון, התחייבות בהסכם לפעול "בשקיפות... ובנאמנות", הגבלות על העברת מניות והתחייבות משותפת להזרים הון, בחברה עם שני בעלי מניות בלבד (פסקאות 40–42). נמצא גם אובדן אמון עמוק, שבא לידי ביטוי בהתבטאויות, במעבר ההתכתבות לעורכי הדין ובכישלון הגישור. לכן יש הצדקה להפרדת כוחות, בלי להכריע מי אשם במשבר (פסקאות 45–46).

איפה היה קיפוח ואיפה לא. בית המשפט בחן כל טענה בנפרד:

• החוב לבעל השליטה: גזית לא הצליח להסביר את החוב שרשם לזכותו (כ-310 אלף ש"ח ב-2018 וכ-494 אלף ש"ח ב-2019), ולא הוצג הסכם לדמי הניהול. הדבר יוצר חשש מהותי לקיפוח (פסקאות 51–54).
• מידור: לבעלת המיעוט אין זכות להשתתף בהכנת הדוחות או בהחלטה להגיש ערעור בשם החברה, כי אלה בסמכות הדירקטוריון. אבל עיכוב של כתשעה חודשים במסירת הדוחות לשנת 2020, בלי הסבר, מעורר חשש לקיפוח (פסקאות 56–60).
• הוצאות משפט: לפי ההסכם, מימון נוסף לחברה מועמד בהתאם לשיעור ההחזקות, ולכן הדרישה מבעלת המיעוט להשתתף בו אינה קיפוח (פסקאות 61–63).
• סיכול המכירה לצד שלישי: מותר לסרב, או לרמוז על סירוב, להעברת מניות לגורם "עוין" לחברה. כאן החשש של גזית התברר כמבוסס, ולא הוכחה כוונה פסולה (פסקאות 71–75).
• סירוב לממש את האופציה: זה הקיפוח המרכזי. ההסכם נבנה כך שלמשקיעת המיעוט תהיה "דרך יציאה", וסירוב לכבד אותה בלי נימוק משכנע פוגע בציפייה הלגיטימית שלה (פסקאות 77–78).

הודעת המימוש. בית המשפט הזכיר את הכלל שאופציה יש לממש תוך מילוי קפדני של תנאיה. עם זאת, סעיף 39 לחוק החוזים אוסר להיאחז בלשון החוזה כשההקפדה אינה נחוצה ומכשילה את מטרתו. ההודעות נשלחו במועד, בערוצים שבהם הצדדים התנהלו בפועל. גזית הגיב לוואטסאפ תוך שבע דקות, ועורכי הדין דנו באופן המימוש. גזית עצמו השתמש בוואטסאפ כדי לדרוש מימון לפי ההסכם. מכאן שנוצר נוהג בהתנהגות, וניתן לראות בו הסכמה מכללא לדרך מסירה זו (פסקאות 81–83).

הפרות נטענות של בעלת המיעוט. גזית טען שהיא הפרה את ההסכם ולכן אינה זכאית לממש את האופציה. נקבע שהאופציה היא חיוב עצמאי: ההסכם אינו מתנה אותה בקיום חיובים אחרים, ולא נשלחה הודעת ביטול (פסקאות 84–88).

הסעד. בית המשפט דחה את בקשת התובעת לפרק את החברה ולחלק את נכסיה בעין. פירוק הוא סעד קיצוני, החברה לא צורפה כבעלת דין, ולא הוכח שיתוק מוחלט (פסקאות 92–93). במקומו הורה לאכוף את האופציה. זהו מנגנון הפרדה שהצדדים עצמם הסכימו עליו לפני הסכסוך, והוא משאיר את גזית בעלים יחיד של החברה שהקים (פסקה 96). התובעת הצהירה שתסתפק ב-1.4 מיליון ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד המימוש (פסקה 97). בקשת גזית לקזז נזקים של 1.785 מיליון ש"ח נדחתה: ההסכם קבע שהחובות בין הצדדים אינם ניתנים לקיזוז, והנזק לא הוכח (פסקה 98). גזית חויב בשכר טרחה של 37,000 ש"ח ובאגרה (פסקה 100). בית המשפט קבע גם שתביעה לאכיפת אופציה לרכישת מניות במחיר קצוב היא בפועל תביעה כספית, ולכן משלמים עליה אגרה של סעד כספי (פסקה 32).

המשמעות

פסק הדין מחבר בין שני מסלולים. האחד הוא עילת הקיפוח לפי סעיף 191 לחוק החברות, והכלל שבחברה שהיא "מעין שותפות" אפשר להורות על הפרדת כוחות גם בלי להוכיח קיפוח. השני הוא דיני החוזים: חובת תום הלב מגבילה את היכולת להתנער מאופציה בגלל פגם טכני בדרך מסירת ההודעה. כשיש בהסכם בעלי המניות מנגנון יציאה מוסכם, בית המשפט מעדיף לאכוף אותו על פני המצאת מנגנון חדש, כמו התמחרות או פירוק.

יש לפסק הדין גם גבולות. הוא אינו קובע שתנאי מסירה בהסכם חסרי משמעות: ההכרעה נשענה על נוהג מוכח של התכתבות בוואטסאפ ועל כך שגזית ידע בפועל על המימוש. בעל מניות מיעוט גם אינו רוכש זכות להשתתף בניהול השוטף רק משום שהחברה היא "מעין שותפות". זהו פסק דין של בית משפט מחוזי, והוא ניתן לערעור.

בשורה התחתונה לבעלי עסקים

• משקיעי מיעוט: דרשו "דרך יציאה" כתובה. אופציה למכור לבעל השליטה, עם מחיר מינימום או מנגנון שמאות, היא שהכריעה כאן את התוצאה.
• ממשים אופציה? הקפידו על דרך המסירה שבהסכם. כאן הוואטסאפ הספיק בגלל נוהג מוכח, אבל לא כדאי לסמוך על כך. מומלץ לשלוח גם לפי סעיף ההודעות.
• בעלי שליטה: עמידה דווקנית על פרוצדורה עלולה להתפרש כחוסר תום לב, ובחברה קטנה גם כקיפוח.
• תעדו כל חוב או דמי ניהול שלכם כלפי החברה בהסכם מאושר. רישום בדוחות בלי הסכם ובלי חישוב ברור עלול להיחשב קיפוח של המיעוט.
• סעיף "אין קיזוז" בהסכם עובד. הוא מנע מבעל השליטה להפחית מהתמורה נזקים שטען להם.

מקורות

• ת"א (מחוזי ת"א) 22538-09-22 ש.ח - מאור חברה לניהול והשקעות בע"מ נ' שלומי נצח גזית ואח' (בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, המחלקה הכלכלית, כב' השופט מגן אלטוביה, 24.5.2026)
• חוק החברות, התשנ"ט-1999, סעיפים 92(א) ו-191
• חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, סעיפים 39 ו-43
• פקודת השותפויות [נוסח חדש], התשל"ה-1975, סעיף 45(6)

שלב ראשון: הכרזה על "אזור לשיקום והתחדשות"

מי מכריז ועל מה

הממשלה, או ועדת שרים שהוסמכה לכך, רשאית להכריז בצו על אזור לשיקום והתחדשות, לפי המלצת צוות מייעץ (סעיף 3). יש שני מצבים:

• אזור שיש בו "בניין הרוס": בניין שנגרם לו נזק מלחמה, ומהנדס הרשות המקומית קבע שבשל הנזק הוא נהרס או שיש להרוס אותו (סעיף 2; סעיף 3(א));
• אזור בלי בניין הרוס: השטח כולל לפחות שלושה בניינים עם 12 דירות לפחות יחד, ולפי חוות דעת של מהנדס הרשות המקומית ושל מהנדס מטעם מנהל מס רכוש, נגרם נזק מלחמה משמעותי שפוגע במצב הבניין, ביציבותו ובבטיחותו, ושיקומו יארך זמן רב (סעיף 3(ב)).

גבולות האזור

האזור כולל את המגרשים עם הבניינים ההרוסים או הפגועים, ולפי המלצת הצוות המייעץ אפשר לצרף אליו (סעיף 4):

• מגרש עם בניין שנפגע ואינו הרוס, אם לפי חוות דעת מהנדס הרשות המקומית והחלטת הצוות המייעץ יש הצדקה להרוס אותו;
• מגרש עם בניין שלא נפגע כך, אם לפי מתכנן המחוז יש "נחיצות מובהקת" לכלול אותו כדי לקדם את המיזם. בניינים כאלה לא יעלו על 25% מכלל הבניינים באזור;
• מגרש ריק, באותו תנאי של נחיצות מובהקת. שטח המגרשים משני הסוגים האחרונים יחד לא יעלה על 40% משטח האזור;
• מגרשים ציבוריים גובלים, כשיש לכך הצדקה תכנונית.

זכות להעיר לפני ההכרזה

לפחות 21 ימי עבודה לפני שההמלצה מועברת לממשלה, מינהל התכנון מפרסם הודעה על הכוונה להמליץ, יחד עם חוות הדעת. ההודעה מתפרסמת באתר מינהל התכנון, באתר הרשות המקומית ועל שלט בשטח. מי שרואה את עצמו נפגע רשאי להגיש הערות בכתב בתוך 14 ימי עבודה מהפרסום האחרון באתרים, והצוות המייעץ דן ומכריע בהן (סעיף 12). זה השלב שבו בעל נכס שאינו רוצה להיכלל באזור, או שרוצה להיכלל בו, יכול להשמיע את עמדתו.

שלב שני: תוכנית לשיקום והתחדשות

תוכנית שמאפשרת היתר ישירות

התוכנית חייבת לכלול את כל ההוראות הדרושות למתן היתר בנייה מכוחה, בלי צורך בתוכנית נוספת (סעיף 23(א)). על תוכנית שהוגשה לוועדה המקומית ושטחה אינו עולה על שישה דונם חלים, בשינויים, הכללים של "תוכנית לרישוי מהיר", כלומר הליך משולב של תוכנית והיתר (סעיף 25). בתוכנית שכוללת איחוד וחלוקה בלי הסכמה, שווי המגרש המקורי מוערך כאילו לא אירע בו נזק המלחמה (סעיף 23(ב)(1)).

מי מגיש ולוחות זמנים

• הרשות המקומית או הוועדה המקומית רשאיות להגיש את התוכנית לוועדה המקומית, אם הודיעו על כך למינהל התכנון ולרשות להתחדשות עירונית בתוך 21 ימים מההכרזה (סעיף 16(1)).
• אם לא הודיעו, או שהתוכנית לא הוגשה בתוך שלושה חודשים מההכרזה או לא הופקדה בתוך שישה חודשים, הוועדה המקומית מאבדת את הסמכות. הרשות להתחדשות עירונית מגישה אז תוכנית לוועדה הארצית למתחמים מועדפים (סעיף 16(2)).
• הוועדה המקומית מחליטה בתוכנית בתוך 12 חודשים מהגשתה (סעיף 19). אם לא אישרה אותה במועד, היא עוברת לוועדה למתחמים מועדפים, שמחליטה בתוך שישה חודשים (סעיפים 21 ו-22(ב)). יושב ראש המועצה הארצית רשאי להאריך את התקופות בעד 60 ימי עבודה בסך הכול.
• תוכנית מאושרת לפינוי ובינוי או לעיבוי בנייה, שגבולותיה זהים לגבולות האזור וכוללים את כל המגרשים שבהכרזה, נחשבת כתוכנית שאושרה לפי החוק. לתוכניות בהליכים יש הוראות מעבר (סעיף 15).

שלב שלישי: יזם השיקום

מנהל הרשות להתחדשות עירונית מאשר "יזם שיקום" לאזור, לפי סדר קדימויות (סעיף 40(א)). בעדיפות הראשונה עומד יזם שהתקשר עם "רוב מיוחד" של בעלי הדירות והמגרשים, בעסקת שיקום או ב"הסכם יציאה מוגדל", ובלבד שלפחות 20% מבעלי הדירות התקשרו איתו בעסקת שיקום. אחריו באים יזמים שהתקשרו עם המספר הגבוה ביותר של בעלים, בתנאים שבחוק. בקשה לאישור מוגשת בחלון זמן שמתחיל 50 ימי עבודה מההכרזה ומסתיים 95 ימי עבודה ממנה (סעיף 40(ב)).

"רוב מיוחד" מוגדר בסעיף 2 כאחד מאלה:

• רוב בעלי הדירות באזור, שבבעלותם רוב הדירות בכל אחד ממרבית הבניינים;
• בעלי ארבע חמישיות לפחות מכלל הדירות באזור.

החוק מבחין בין עסקת שיקום, שבה בעל הדירה מקבל דירה חדשה או משופצת, לבין הסכם יציאה, שבו הוא מוכר את זכויותיו ליזם בתמורה כספית (סעיף 2).

בעלי דירות שמסרבים

יזם שיקום רשאי לתבוע בבית המשפט המחוזי בעל דירה או בעל מגרש שסירב להתקשר איתו בעסקת שיקום או בהסכם יציאה, אף שהציע לו לעשות זאת. אם בית המשפט מצא שהצורך בשיקום מהיר, יעיל ומיטבי מצדיק זאת, הוא רשאי להורות לנתבע להתקשר בעסקה, להורות לו לבטל עסקה עם יזם אחר לשם כך, או למנות עורך דין או רואה חשבון שיפעל בשמו (סעיף 48).

היתר בהסכמה חלקית

מורשה להיתר רשאי לפעול להוצאת היתר באזור גם לפני שכל בעלי הזכויות הסכימו, אם בעת העברת הבקשה הסכימו לפחות 51% מבעלי הזכויות. לפני מתן ההיתר צריך שיתקיים אחד משני התנאים: נשלחה לבעלי הזכויות שלא הסכימו הודעה, עם אפשרות להתנגד בתוך 15 ימים, ורשות הרישוי החליטה בהתנגדויות; או שבינתיים התקבלה הסכמת כולם (סעיף 28).

פיצויי מס רכוש

מנהל מס רכוש רשאי לדחות את תשלום הפיצויים על נזק מלחמה לדירה באזור לשיקום והתחדשות. בתקופת הדחייה הניזוק זכאי לדמי שכירות ראויים. קבלת דירה חדשה במסגרת עסקת שיקום, או תמורה בעד הזכויות, נחשבת כתשלום הפיצוי. ההסדר חל על נזק מלחמה שאירע מ-13 ביוני 2025 ואילך (סעיף 53).

מה כדאי לבעלי נכסים לדעת

• לוחות הזמנים קצרים. חלון הערות של 14 ימי עבודה לפני ההכרזה, וחלון של 95 ימי עבודה מההכרזה עד לבחירת היזם. כדאי לקבל ייעוץ כבר בשלב ההודעה על הכוונה להכריז.
• ההחלטה כלכלית ומשפטית. עסקת שיקום והסכם יציאה שונים מהותית בתמורה, בסיכון ובלוחות הזמנים. כדאי להשוות ביניהם בעזרת ייעוץ עצמאי.
• סירוב עלול להגיע לבית המשפט. סירוב להתקשר עם יזם השיקום חושף לתביעה לפי סעיף 48. עמדה מנומקת ומתועדת חשובה כבר בשלב המשא ומתן.
• השפעה על פיצויי מס רכוש. הצטרפות לאזור לשיקום עשויה לשנות את מועד תשלום הפיצויים ואת אופן התשלום.

מקורות

• חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026, סעיפים 1, 2, 3, 4, 12, 15, 16, 19, 21, 22, 23, 25, 28, 40, 48, 53

שותפים רבים בחברות משותפות קובעים מראש שאם ייווצר ביניהם קיפאון, הבורר יכריע ויקבע את דרך ההיפרדות. אלא שגם מנגנון היפרדות שסוכם בפירוט עלול להשתנות תוך כדי ההליך, לפי החלטות הבורר. פסק הדין עוסק בשאלה מה קורה כשאחד הצדדים ממשיך לשתף פעולה עם השינויים, ורק בסוף, כשהתוצאה אינה לרוחו, טוען שהבורר לא היה מוסמך לסטות מהמוסכם.

העובדות

שתי חברות חברו לביצוע פרויקט תמ"א 38/1 בבניין ברחוב פראג 3 בתל אביב. בהסכם מייסדים מפברואר 2019 הן הקימו חברה משותפת שמניותיה מוחזקות בחלקים שווים. בתוספת להסכם נקבע שמחלוקות שיובילו ל"קיפאון" מתמשך יוכרעו בבוררות, ושהבורר רשאי לקבוע מנגנון היפרדות או כל מנגנון אחר, כשהשיקול המוביל הוא הקטנת הנזק לפרויקט (פסקה 1).

היחסים עלו על שרטון והצדדים פנו לבוררות. בישיבה הראשונה (10.4.2025) הסכימו הצדדים למתווה שהציע הבורר: היפרדות מהירה בהתמחרות, ורק אחר כך בירור הטענות הכספיות. מחיר הפתיחה נקבע ל-4,300,000 ש"ח (2,500,000 ש"ח למחצית המניות, לפי שווי חברה של 5 מיליון ש"ח, ועוד 1,800,000 ש"ח החזר הון עצמי). כל צד נדרש להפקיד ערבות בנקאית בסכום זה, וצד שלא יפקיד ייחשב כמי שהסכים למכור במחיר המינימום. הזוכה צריך לשלם תוך 14 יום, ואם לא ישלם, רשאי הצד השני לרכוש בהנחה של 20% ממחיר הזכייה (פסקה 2).

בהמשך התפתח ההליך כך (פסקאות 3-7):

• המשיבה ביקשה לתקן את הפרוטוקול, בטענה שהחזר ההון כלול ב-2,500,000 ש"ח. המבקשת התנגדה, והבורר דחה בשלב זה את הבקשה.
• בישיבת ההתמחרות (28.4.2025) הגיעה המשיבה עם ערבות בנקאית והמבקשת הגיעה בלעדיה. הבורר הכריז תחילה על זכיית המשיבה, אך בהמשך אותו יום קבע שנפלה טעות בפרוטוקול, הפחית את מחיר המינימום ל-2,500,000 ש"ח ופטר את המבקשת מהפקדת ערבות. זאת על אף התנגדות המבקשת.
• בישיבה הבאה (30.4.2025) הגיעו שני הצדדים בלי ערבות. המבקשת דרשה להכריז עליה כזוכה במחיר המינימום המעודכן. הבורר נתן למשיבה ארכה של שעות, והיא הציגה ערבות של חברת ברוקרים (לטענתה, גוף שהחשב הכללי מכיר בו להמצאת ערבויות) ולא ערבות בנקאית. ההתמחרות התקיימה, והמבקשת זכתה בה במחיר של 4,425,000 ש"ח.
• לאחר מכן דרשה המבקשת לרכוש במחיר המינימום המעודכן, והודיעה שלא תרכוש במחיר הזכייה. היא לא הפקידה את הערבות שהבורר הורה לה להפקיד. המשיבה מימשה את זכותה ורכשה את מניות המבקשת ב-3,540,000 ש"ח, כלומר בהנחה של 20%.

המבקשת עתרה לבית המשפט המחוזי לבטל את פסק הבוררות, בעיקר בעילה של חריגה מסמכות לפי סעיף 24(3) לחוק הבוררות. בית המשפט המחוזי (השופטת י' שבח) קבע שהבורר אכן סטה מהמתווה המוסכם בשני עניינים: הפחתת מחיר המינימום וההתרה להשתתף בלי ערבות. ואולם, משום שהמבקשת לא תקפה את השינויים מיד ואף שיתפה איתם פעולה, היא מנועה מלטעון לחריגה מסמכות בדיעבד. עוד נקבע שגם אילו הייתה חריגה, לא נגרם עיוות דין, משום שהמבקשת קיבלה תמורה מיידית עבור מניותיה, ושעמידתה הדווקנית על זכויותיה נעשתה בחוסר תום לב (פסקה 9).

ההכרעה

השופט דוד מינץ, בשבתו כדן יחיד, דחה את בקשת רשות הערעור בלי לבקש תשובה מהמשיבה.

נקודת המוצא. רשות ערעור בענייני בוררות ניתנת רק כשמתעוררת שאלה עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, או כשנדרשת התערבות לשם מניעת עיוות דין. הדבר נכון ביתר שאת כשמדובר באישור או בביטול פסק בוררות (פסקה 12).

הסכמה בהתנהגות ומניעות. בית המשפט חזר על הכלל המוכר, שלפיו צדדים יכולים להרחיב את סמכות הבורר בהתנהגותם, וניהול ההליך בלי מחאה עשוי ללמד על הסכמה מכללא. מכאן ש"בעל דין שלא העלה טענה לחריגת הבורר מסמכותו בהזדמנות הראשונה" במהלך הבוררות יהיה מנוע מלהעלותה לראשונה בבקשה לביטול הפסק (פסקה 13). המבקשת טענה שבית המשפט המחוזי דרש ממנה לעצור את הבוררות ולפנות לבית המשפט באמצע ההליך. בית המשפט העליון דחה את הטענה: המניעות לא נשענה על כך שלא פנתה לבית המשפט, אלא על התנהלותה בבוררות עצמה. היא לא השיגה בהזדמנות הראשונה על הסטייה מהמתווה, שיתפה פעולה עם החלטות הבורר, ולא תקפה החלטות קודמות שבהן סטה מהמתווה (פסקה 13).

לאחוז בחבל משני קצותיו. בית המשפט הוסיף שהמבקשת ביקשה ליהנות מסטיות הבורר שהיטיבו איתה, כמו הפטור מערבות והפחתת מחיר המינימום, ובה בעת לפסול את ההחלטה שהתירה למשיבה ערבות שאינה בנקאית בטענה שהיא סוטה מהמתווה. בית המשפט ציין במיוחד שההחלטה להפחית את מחיר המינימום ניתנה למרות התנגדותה המפורשת של המבקשת, אך משעה שהמחיר המופחת שירת אותה, היא דרשה להכריז עליה כזוכה לפיו. בנסיבות אלה המבקשת מנועה מלטעון לחריגה מסמכות, "ודי בכך לדחות את בקשתה" (פסקה 14).

שוויון בין הצדדים. גם הטענה שההתמחרות לא הייתה שוויונית נדחתה. הפטור מערבות שקיבלה המבקשת עצמה הוא ששינה את כללי ה"משחק ההוגן" שעיצבו הצדדים, ומי שנהנה מההסדר החריג אינו יכול לטעון לאחר מכן לפגיעה בשוויון (פסקה 15).

המשמעות

ההחלטה אינה קובעת הלכה חדשה. היא מיישמת כלל מבוסס על מצב שכיח בהיפרדות שותפים: מתווה מוסכם שמשתנה תוך כדי ההליך. סמכותו של בורר נובעת מהסכמת הצדדים, אך ההסכמה הזו יכולה להתרחב גם בהתנהגות. צד שממשיך להשתתף בהליך אחרי שהבורר סטה מהמתווה, ואינו מוחה, עלול להיחשב כמי שהסכים לסטייה.

ראוי לשים לב לגבולות. בית המשפט המחוזי קבע במפורש שהבורר אכן סטה מהמתווה, וציין שאילו המבקשת הייתה תוקפת את הסטייה מיד, ייתכן שטענותיה היו מתקבלות. כלומר, ההכרעה נשענת על התנהלות המבקשת ולא על כך שהבורר רשאי לשנות כרצונו הסכמות דיוניות. בנוסף, מדובר בהחלטה של שופט יחיד בבקשת רשות ערעור, שבה בית המשפט העליון לא דן מחדש בשאלה אם הבורר חרג מסמכותו, אלא קבע שאין בה שאלה עקרונית המצדיקה התערבות.

בשורה התחתונה לבעלי עסקים

• מחאה מיידית ובכתב. אם הבורר סוטה מהמתווה שהוסכם (מחיר, ערבויות, מועדים), יש להתנגד מיד ולתעד את ההתנגדות בפרוטוקול או בהודעה כתובה, ולא להמתין לפסק הסופי.
• השתתפות בלי הסתייגות היא הסכמה. המשך ההשתתפות בהליך שהשתנה, בלי לשמור במפורש על הטענות, עלול להיחשב כהסכמה להרחבת סמכות הבורר.
• אין לבחור רק את השינויים הנוחים. צד שנהנה מסטייה אחת מהמתווה יתקשה לתקוף סטייה אחרת שפגעה בו.
• לנסח את מנגנון ההיפרדות בדייקנות. מחיר הפתיחה, מה כלול בו (למשל החזר הון עצמי), סוג הערבות הנדרשת והסנקציה על אי-הפקדתה צריכים להיות מנוסחים באופן חד-משמעי, כבר בהסכם המייסדים או בפרוטוקול הבוררות.
• להיערך מראש לערבות. בהתמחרות בין שותפים, היכולת להעמיד ערבות בזמן היא לעיתים מה שמכריע מי יישאר בחברה ובאיזה מחיר.

מקורות

• רע"א 12954-03-26 ח.א אנגל אחזקות בע"מ נ' שילון בפראג 3 בע"מ (בית המשפט העליון, כב' השופט דוד מינץ, 9.4.2026), על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת י' שבח) מיום 15.2.2026 בת"א 72038-05-25
• חוק הבוררות, התשכ"ח-1968, סעיף 24(3)

המסגרת המשפטית

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, מבחין בין שני סוגי הפרות:

• הפרה יסודית - הפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ראה אותה ואת תוצאותיה מראש, או הפרה שהצדדים הסכימו בחוזה שתיחשב יסודית (סעיף 6). במקרה כזה הנפגע זכאי לבטל את החוזה (סעיף 7(א)).
• הפרה שאינה יסודית - הנפגע זכאי לבטל רק לאחר שנתן למפר ארכה לקיום החוזה, והחוזה לא קוים בתוך זמן סביר (סעיף 7(ב)).

לצד אלה, סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מחייב לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב לא רק בקיום חיוב, אלא גם "בשימוש בזכות הנובעת מחוזה" - ובכלל זה בזכות הביטול.

העובדות

המקרה עסק בהסכם למכירת בית. ההסכם קבע שהעמידה במועדי התשלום היא התחייבות יסודית, ושאיחור של עד שבעה ימים לא ייחשב הפרה. גם המוכר קיבל על עצמו התחייבות יסודית: להמציא אישור אכלוס (טופס 4) עד מועד מסוים. יתרת התמורה היתה אמורה להיות משולמת עשרה ימי עסקים לאחר המצאת האישור.

המוכר המציא את האישור באיחור של כשלושה חודשים. הרוכשים לא שילמו את היתרה במועד שנקבע, וגם לא בתוך שבעת ימי החסד. ימים ספורים לאחר מכן שלח המוכר הודעת ביטול. למחרת קיבלו הרוכשים אישור עקרוני למשכנתא. בית המשפט המחוזי קבע כי ההסכם בוטל כדין. בית המשפט העליון הפך את ההכרעה.

מה נקבע

ההפרה של הרוכשים היתה יסודית. בית המשפט קבע שאי-תשלום יתרת התמורה במועד היה הפרה יסודית מוסכמת. אין צורך שהחוזה ישתמש דווקא במילים "הפרה יסודית"; די שעולה ממנו שהצדדים ראו בהתחייבות התחייבות יסודית.

ובכל זאת, הביטול בטל. בית המשפט קבע שאין להגביל את המקרים שבהם עמידה על זכות הביטול תיחשב לחוסר תום לב רק למקרים שבהם הנפגע עשה מעשה פסול "אקטיבי". הוא הוסיף שהתוצאה של הפרת חובת תום הלב בשימוש בזכות הביטול - "גם בהתקיים הפרה יסודית" - עשויה להיות חובה לתת ארכה לפני שמבטלים. במקרה הנדון, המוכר עצמו הפר את החוזה הפרה יסודית כשאיחר בהמצאת טופס 4. לכן, כך נקבע, הוא נדרש לנהוג בגמישות מסוימת ביחס למועד התשלום. הביטול נעשה ימים ספורים לאחר המועד, כשהרוכשים נזקקו לזמן קצר בלבד כדי להשלים את התשלום. התוצאה: ההודעה על הביטול בטלה, וההסכם יקוים.

החריג נשאר חריג. בית המשפט הדגיש שרק במקרים חריגים ייקבע שעמידה על זכות הביטול במצב של הפרה יסודית מנוגדת לעיקרון תום הלב. הכלל נשאר בעינו: הפרה יסודית מקנה זכות ביטול.

מבחן חדש ל"תניה גורפת"

סעיף 6 לחוק התרופות קובע שתניה בחוזה שהופכת הפרות להפרות יסודיות "ללא הבחנה ביניהן" - "תניה גורפת" - אין לה תוקף, אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה. במשך שנים נהגו בתי המשפט במבחן שהוא טכני במידה רבה.

בפסק הדין, למעלה מן הצורך להכרעה, הציע בית המשפט מבחן מהותי: תניית הפרות יסודיות מוסכמות תיחשב גורפת רק אם עולה ממנה שהצדדים כרכו יחד הפרות שונות בלי שערכו הבחנה בין אלה שראוי לסווג כחמורות לבין האחרות. מאחר שהקביעה נאמרה למעלה מן הצורך, יש לעקוב אחר האופן שבו בתי המשפט ייישמו אותה בהמשך.

מה זה אומר לעסקים

• לפני ביטול חוזה - בדקו גם את ההתנהלות שלכם. מי שהפר בעצמו את החוזה, או שגרם לעיכוב, צפוי להיבחן בקפדנות רבה יותר כשהוא מבקש לבטל בגלל הפרה של הצד השני.
• ארכה קצרה בכתב היא לעיתים הצעד הבטוח. כשמדובר באיחור קצר והצד השני נמצא בדרך לקיום החוזה, מתן ארכה קצרה ומוגדרת לפני הביטול עשוי למנוע מחלוקת על תוקף הביטול. אם החוזה לא קוים גם בתום הארכה, עמדת המבטל חזקה יותר.
• נסחו את סעיף ההפרות היסודיות בקפידה. רשימה ממוקדת של התחייבויות שהן באמת מהותיות, לצד מנגנון של התראה או ימי חסד, מחזקת את הסעיף. רשימה שכוללת כמעט כל התחייבות בחוזה חשופה לטענה שהיא תניה גורפת.
• תעדו. בשאלות של תום לב, ההתכתבות בין הצדדים בימים שלפני הביטול - מה נדרש, מה הוצע, כמה זמן ניתן - היא לעיתים הראיה המכרעת.

פסק הדין אינו משנה את הכלל שהפרה יסודית מקנה זכות ביטול. הוא מזכיר שהזכות הזו, ככל זכות חוזית, כפופה לחובת תום הלב, ושבנסיבות המתאימות בית המשפט יבחן גם את האופן ואת העיתוי שבהם הופעלה.

מקורות

• ע"א 6275/23 ג'ייקובס נ' עמר (בית המשפט העליון, 14.4.2026)
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, סעיפים 6, 7
• חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, סעיף 39

על אילו החלטות אפשר לערור

• סירוב לתת היתר בנייה (סעיף 152(א)(1)). החריג: אין לערור על סירוב של רשות הרישוי המקומית שנובע מכך שמכון הבקרה קבע שתוצאות בקרת התכן אינן תקינות.
• שתיקה של הוועדה: אם רשות הרישוי לא החליטה בבקשה להיתר בתוך התקופה שבחוק, רואים בכך סירוב, והמבקש רשאי לפנות לוועדת הערר (סעיף 157(א)). אם הוועדה המקומית לא החליטה בבקשה להקלה או לשימוש חורג בתוך 90 ימים ממועד קליטתה, רואים בכך סירוב (סעיף 157(ב)).
• דחיית התנגדות להקלה, לשימוש חורג או לתשריט חלוקה בסטייה מתוכנית (סעיפים 149(א) ו-152(א)(1)).
• אישור או דחייה של תוכנית בסמכות ועדה מקומית (סעיף 112).
• מתן היתר שנטען שהוא סוטה מתוכנית: בית המשפט העליון קבע שכאשר נטען שההיתר ניתן בסטייה מתוכנית, הדרך לתקוף אותו היא ערר לוועדת הערר. כשאין טענה כזו, הדרך היא עתירה מנהלית (עע"מ 317/10 שפר נ' יניב).

מי רשאי לערור

בענייני היתרים:

• מי שנפגע מסירוב לתת לו היתר;
• מי שהגיש התנגדות להקלה, לשימוש חורג או לתשריט חלוקה, והתנגדותו נדחתה. כדי להיות בעמדה הזו, צריך להגיש את ההתנגדות כבר בשלב הבקשה: לפי סעיף 149(א)(1), התנגדויות מוגשות בתוך 15 ימים מהפרסום בעיתון, ומי שקיבל הודעה אישית - מיום מסירתה;
• שני חברי ועדה מקומית יחד, או שני נציגים בעלי דעה מייעצת יחד, החולקים על ההחלטה (סעיף 152(א)(2)).

בענייני תוכניות בסמכות ועדה מקומית (סעיף 112(א)): מגיש התוכנית, מי שהתנגדותו נדחתה, מי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב), שני חברי ועדה מקומית או שני חברי ועדה מחוזית יחד, שני נציגים בעלי דעה מייעצת יחד, ומתכנן המחוז. אם התוכנית אושרה או נדחתה בידי ועדה מקומית עצמאית או עצמאית מיוחדת, מגיש התוכנית, המתנגד ומי שהשמיע טענות רשאים לערור רק ברשות יושב ראש ועדת הערר (סעיף 112(א1)).

המועדים

• ערר על היתר: בתוך 30 ימים מיום שהומצאה ההחלטה (סעיף 152(א)(1)). חברי ועדה ונציגים בעלי דעה מייעצת: בתוך 15 ימים מיום ההחלטה (סעיף 152(א)(2)).
• ערר על תוכנית מקומית: בתוך 15 ימים מיום שהומצאה ההחלטה (סעיף 112(ב)). כשנדרשת רשות לערור, בקשת הרשות מוגשת באותם 15 ימים, יושב ראש ועדת הערר מחליט בה בתוך 15 ימים, ואם ניתנה רשות, הערר מוגש בתוך 15 ימים נוספים (סעיף 112(א1)).

המועדים קצרים, והארכתם אינה עניין שבשגרה. בעע"מ 49941-01-26 כואבני (14.4.2026) אישר בית המשפט העליון החלטה של ועדת ערר שלא להאריך מועד, בין היתר משום שהעוררים לא הראו "טעם מיוחד" ולא הסבירו את הזמן שחלף עד שביקשו ארכה. בית המשפט לעניינים מנהליים קבע באותו עניין שהמועד נמנה מהיום שבו ההחלטה הונחה בתיבת הדואר של עורך הדין שייצג את העוררים, גם אם משרדו היה אז בחופשת חג, ובית המשפט העליון לא מצא להתערב.

איך מגישים

לפי תקנה 2 לתקנות סדרי הדין בוועדות ערר, הערר מוגש בכתב למזכירות ועדת הערר בשישה עותקים, ועוד עותק לכל משיב. אפשר גם להגיש שני עותקים ועוד עותק לכל משיב, ובלבד שעד המועד האחרון הוגש עותק נוסף בטופס המקוון שבאתר מינהל התכנון. ערר מקוון שנשלח אחרי השעה 16:00 בימים א'–ה', או ביום ו' או ביום מנוחה, נחשב כאילו נשלח ביום העבודה הבא. המזכירות מאשרת את קבלת הערר בכתב אחרי תשלום האגרה שנקבעה בתקנות.

מה כוללים בכתב הערר

לפי תקנה 3, כתב הערר כולל:

• שם העורר ומענו, ואם הוא מיוצג - שם עורך הדין ומען למסירת מסמכים;
• פרטי התוכנית או הבקשה שלגביה ניתנה ההחלטה;
• פרטי ההחלטה שעליה מוגש הערר, והעתק הודעת הוועדה או הרשות על ההחלטה;
• פרטי המשיבים, שמותיהם ומעניהם;
• נימוקי הערר;
• עיקר הראיות שהעורר מבקש להביא.

לבקשת העורר, הוועדה המקומית חייבת למסור לו את פרטי הצדדים להליך בתוך שלושה ימים (תקנה 3(ב)). בקשת רשות לערור על תוכנית של ועדה עצמאית צריכה להיות מנומקת ולכלול את פרטי ההחלטה והתוכנית, העתק ההודעה על ההחלטה ואת מועד המצאתה (תקנה 20).

איך מתנהל ההליך

תשובת המשיבים

מזכיר ועדת הערר שולח עותק מהערר לכל משיב בתוך חמישה ימים (תקנה 5). המשיבים רשאים להגיש תשובה ועיקרי ראיות בתוך 30 ימים מהמצאת הערר, ובסוגים מסוימים של עררים בתוך 15 ימים. הוועדה המקומית מצרפת לתשובתה את החומר הנוגע לערר, כמו התוכניות החלות, פרוטוקולים, תשריטים והעתקי הבקשה או ההתנגדות (תקנה 6).

הדיון

הצדדים מוזמנים לדיון לפחות שבעה ימים מראש (תקנה 8). העורר מציג את הערר ראשון, אחריו המשיבים, ולעורר יש זכות תגובה. ככלל, העורר נשמע רק לגבי טענות שהעלה בכתב הערר, אבל הוועדה רשאית להתיר תיקון (תקנה 11). ועדת הערר רשאית לבקש מסמכים ולקבל חוות דעת מומחה (סעיף 12ב(ב); תקנה 14).

ההחלטה

בערר על היתר, החוק קובע שוועדת הערר תחליט בתוך 30 ימים מהגשתו (סעיף 152(ג)). בערר על תוכנית מקומית - בתוך 60 ימים (סעיף 112(ג)). ההחלטה ניתנת בכתב ונשלחת לצדדים בתוך שבעה ימים (סעיף 12ב(ג); תקנה 18). בערר על היתר, החלטת ועדת הערר באה במקום החלטת הוועדה המקומית (סעיף 152(ד)).

מה קורה להיתר בזמן הערר

ככלל, כשהוגש ערר על היתר, ההיתר לא יינתן עד להחלטה (סעיף 152(ב)(1)). מאז תיקון 143 לחוק, ועדת הערר רשאית להחליט, מטעמים שיירשמו, שאין הצדקה לעכב את מתן ההיתר, כולו או חלקו (סעיף 152(ב)(2)). על כך הרחבנו במאמר נפרד.

אחרי ההחלטה בערר

החלטת ועדת הערר בענייני היתרים, הקלות ושימוש חורג היא סופית במסגרת מוסדות התכנון (סעיף 12ב(ד)(1)). מי שרוצה לתקוף אותה פונה לבית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה מנהלית, בדרך כלל בתוך 45 ימים (תקנה 3 לתקנות בתי משפט לענינים מינהליים). על החלטת ועדת ערר בעניין תוכנית בסמכות ועדה מקומית אפשר לערור לוועדה המחוזית לפי סעיף 111 לחוק (סעיף 12ב(ד)(2)).

עלויות

בהגשת הערר משלמים אגרה שנקבעה בתקנות. מעבר לכך, העלות העיקרית היא הכנת הערר: ייצוג משפטי ולעיתים חוות דעת של אדריכל, מהנדס, שמאי או יועץ תנועה. בית המשפט העליון ציין שההליך בוועדת הערר זול ומהיר יותר מהליך בבית משפט (עע"מ 317/10 שפר נ' יניב).

טיפים מעשיים

• סמנו ביומן את מועד ההמצאה של ההחלטה כבר ביום שהיא מגיעה, ובדקו את המועד הרלוונטי: 30 ימים להיתר, 15 ימים לתוכנית.
• עדכנו את הוועדה המקומית בכל שינוי בכתובת או בייצוג. בעניין כואבני נשלחה ההחלטה לעורך הדין שהגיש בשם העוררים את ההתנגדות. העוררים טענו שכבר הפסיקו את ייצוגו, אך נקבע שלא הודיעו לוועדה על שינוי המען, והמועד נמנה ממועד המסירה אליו.
• אל תביאו לוועדת הערר מחלוקת קניינית. ועדת הערר אינה מכריעה בשאלות בעלות או גבול בין מגרשים, והן מתבררות בבית המשפט האזרחי (עניין כואבני).
• צרפו את כל הראיות כבר לערר. אם תגיעו אחר כך לבית המשפט, הוא יבחן את ההחלטה על יסוד החומר שעמד לפני הוועדה.
• אם אתם מבקשי ההיתר והערר הוגש נגדכם, שקלו לבקש מוועדת הערר לאפשר את מתן ההיתר, כולו או חלקו, עוד לפני ההחלטה בערר.

מקורות

• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, סעיפים 12ב, 112, 149, 152, 157
• תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר), התשנ"ו-1996, תקנות 2, 3, 5, 6, 8, 11, 14, 17, 18, 20
• עע"מ 317/10 שפר נ' יניב (23.8.2012)
• עע"מ 3662/22 דניאל פז השקעות בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה תל אביב (30.1.2023)
• עע"מ 49941-01-26 כואבני נ' ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז (14.4.2026)
• תקנות בתי משפט לענינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, תקנה 3

1. בדיקת הזכויות בנכס

השלב הראשון בכל עסקה הוא לוודא שהמוכר הוא בעל הזכויות בנכס. נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין ("נסח טאבו") או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל יחשפו משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה לטובת אחרים ושעבודים שעלולים לפגוע בעסקה. ברכישה מקבלן יש לבדוק גם מהן זכויותיו בקרקע (בעלות או חכירה), ובקרקע של רשות מקרקעי ישראל - אם קיים הסכם הקצאה, וכן לוודא שניתן היתר בנייה תקף.

2. הבטוחות לכספי הרוכש

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 אוסר על מוכר דירה לקבל מהרוכש יותר משבעה אחוזים ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באחת הדרכים הקבועות בסעיף 2 לחוק. הבטוחות הנפוצות הן ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח של מבטח שאישר הממונה על שוק ההון; החוק מכיר גם ברישום משכנתה או הערת אזהרה לטובת הרוכש, ובהעברת הזכויות בדירה על שמו. לפני כל תשלום יש לוודא שהבטוחה אכן ניתנה ושהיא מכסה את כל הסכום ששולם (למעט רכיב המע"מ, שהחוק אינו מחייב להבטיח בערבות או בפוליסה).

מה חשוב לבדוק בערבות הבנקאית?

• סכום הערבות - תואם את הסכום ששולם בפועל
• תוקף הערבות - לפחות עד מועד מסירת החזקה בפועל
• תנאי המימוש - באילו מקרים ניתן לממש את הערבות
• זהות הערב - תאגיד בנקאי או גוף אחר שהחוק מתיר לו לתת ערבות כזו

3. מועד המסירה ופיצוי על איחור

סעיף מועד המסירה הוא מהחשובים בחוזה. יש לדרוש מועד מסירה מוגדר (תאריך, ולא רק "רבעון"), ולבחון בקפידה תניות המאפשרות לקבלן לדחות אותו. חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע פיצוי על איחור במסירה (סעיף 5א): אם הדירה לא נמסרה בתוך חודש מהמועד שנקבע בחוזה, הרוכש זכאי לפיצוי בלי להוכיח נזק, בשיעור דמי השכירות של דירה דומה, ההולך וגדל (פי 1.25 ולאחר מכן פי 1.5) ככל שהאיחור מתארך. אם בחוזה נקבע פיצוי גבוה יותר - הרוכש זכאי לגבוה מביניהם. אין להתנות על הוראות החוק לרעת הרוכש. בחוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף של תיקון מס' 9 לחוק (2022) חל הנוסח הקודם, ובו תקופת חסד של 60 ימים ושיעורי פיצוי אחרים.

4. ליקויים - תקופות הבדק והאחריות לפי חוק המכר

חוק המכר (דירות) קובע "תקופת בדק", שבה אי-התאמה שהתגלתה בדירה היא באחריות הקבלן, אלא אם יוכיח שנגרמה בשל הרוכש. אורך התקופה נקבע בתוספת לחוק לפי סוג הליקוי: שנה לכל אי-התאמה שלא נקבעה לה תקופה אחרת, שנתיים לריצוף ולמוצרי מסגרות ונגרות, ארבע שנים לכשל באיטום ובמערכות הצנרת, שבע שנים לחיפויי חוץ, ועשרים שנה לאי-התאמה יסודית בחלקי הבניין הנושאים. בתום תקופת הבדק מתחילה "תקופת אחריות" של שלוש שנים, שבה הקבלן אחראי לליקוי אם הרוכש הוכיח שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים. כדאי לוודא שהחוזה אינו מצמצם את אחריות הקבלן מתחת למה שהחוק קובע.

סעיף "סטנדרטי" בחוזה אינו בהכרח מגן עליכם - לעיתים הוא נועד להגן דווקא על המוכר. קראו את החוזה בעין ביקורתית, יחד עם עורך דין שמייצג אתכם בלבד.

5. היבטי מיסוי

מס רכישה הוא רכיב מרכזי בעלות העסקה. שיעורו נקבע לפי שווי הדירה ולפי השאלה אם זו דירת המגורים היחידה של הרוכש (סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963). יחיד תושב ישראל הרוכש דירה יחידה פטור ממס על חלק השווי שעד תקרה הקבועה בחוק ומתעדכנת מדי שנה, ומשלם מס מדורג על היתרה. כדאי גם לבדוק זכאות להקלות במס הקיימות לעולים חדשים, לנכים ועוד.

6. ייצוג משפטי

המלצה חשובה: היעזרו בעורך דין מטעמכם, ואל תסתמכו על עורך הדין של הקבלן. עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן, והאינטרסים שלו אינם זהים לשלכם. ליווי משפטי כבר בשלב החוזה יכול לחסוך כסף, סיכונים ועוגמת נפש בהמשך.

סיכום

רכישת דירה אינה רק חתימה על חוזה - זו החלטה הדורשת בדיקות יסודיות, ייעוץ משפטי ובחינה זהירה של כל סעיף. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין עוד לפני שלב המשא ומתן, כדי לזהות סיכונים מראש ולמנוע הפתעות.

עסק שיש לו קשרי מסחר הדדיים עם ספק או לקוח מחזיק לעיתים בכלי הגבייה היעיל ביותר שיש: הוא חייב כסף לצד השני, והצד השני חייב לו. כשהצד השני קורס, השאלה אם אפשר לקזז את החובות זה כנגד זה, או שיש לשלם לנאמן את מלוא הסכום ולהגיש תביעת חוב לצד שאר הנושים, שווה הרבה כסף. בפסק הדין שלהלן קבע בית המשפט העליון מה מותר לנושה לעשות, ומה מותר לבית המשפט של חדלות הפירעון להגביל, כבר בשלב פתיחת ההליכים.

העובדות

בשנת 2019 נחתם הסכם שלפיו חברת ג'יראפה משלוחים (להלן: החברה) נתנה לשופרסל שירותי משלוחים והפצה של מוצרי מזון. במסגרת ההסכם העמידה החברה לשופרסל בטוחות, ובהן זכות לקזז חובות הדדיים, שעבוד ושטר חוב. בהמשך נכנסה החברה בנעלי שופרסל בהסכם ליסינג של רכבי הובלה, בערבות שופרסל. לטענת שופרסל, החוב של החברה לחברת הליסינג עמד על 920,000 ש"ח בצירוף מע"מ. באוגוסט 2025 הלוותה שופרסל לחברה 1.5 מיליון ש"ח, ובהסכם ההלוואה ניתנה לה זכות לקזז כל חוב של החברה לפי הסכם השירותים או הסכם ההלוואה. יתרת ההלוואה עמדה על 1,236,000 ש"ח.

לפי חשבונה של שופרסל, החברה חבה לה כ-2.156 מיליון ש"ח (ללא מע"מ). מנגד, שופרסל חבה לחברה 2.77 מיליון ש"ח עבור שירותים, שמועד תשלומם היה 14.11.2025.

ב-3.11.2025 נתן בית המשפט המחוזי בחיפה צו ארעי שאסר על הנושים לנקוט "כל סעד עצמי", וב-6.11.2025 ניתן צו לפתיחת הליכים שקבע במפורש שחל איסור על הנושים לנקוט סעד עצמי, לרבות קיזוז ועיכבון, בלי אישור בית המשפט. ב-9.11.2025, חמישה ימים לפני המועד החוזי, העבירה שופרסל לחברה 453,630 ש"ח, הסכום שנותר לפי חשבונה לאחר הקיזוז. באותו יום ביקשה מבית המשפט לאשר את הקיזוז.

הנאמן התנגד וטען שהקיזוז בוצע בהפרה בוטה של הצו. בית המשפט המחוזי (השופטת ב' טאובר) קיבל את עמדתו: הוא קבע ששופרסל נקטה ביודעין סעד עצמי אסור, שהייתה צריכה לפנות קודם לנאמן, ושיש לחברה טענות "לא מבוטלות" נגד זכות הקיזוז. הוא ביטל את הקיזוז והורה לשופרסל להעביר לקופת הנאמן את כל הכספים שקיזזה. הממונה על הליכי חדלות פירעון תמך דווקא בעמדת שופרסל.

ההכרעה

בית המשפט העליון דן בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה רשות, וקיבל את הערעור פה אחד. פסק הדין נכתב בידי השופט דוד מינץ; השופטת רות רונן הוסיפה הערה, והשופט אלכס שטיין הצטרף לשניהם.

צווים יש לכבד, גם צווים שגויים. בית המשפט פתח בכך שבית המשפט של חדלות פירעון מוסמך לתת צווים זמניים גם כלפי נושים בעלי זכויות מיוחדות, ושצו שמגביל זכות קיזוז מחייב עד שבוטל, "אף אם הוא ניתן במשגה" (פסקה 14).

שופרסל לא הפרה את הצו. במועד ההעברה עוד לא הגיע מועד התשלום החוזי, ושופרסל לא הייתה חייבת לשלם דבר. היא בחרה להעביר מראש את החלק שאינו שנוי במחלוקת ובמקביל פנתה לבית המשפט. בנסיבות אלה נקבע שבמועד ההעברה עוד לא בוצע קיזוז, ושופרסל פנתה לבית המשפט מראש (פסקה 16).

אופייה של זכות הקיזוז. זכות הקיזוז מעוגנת בסעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), והיא סעד של "עזרה עצמית" שמשתכלל מחוץ לבית המשפט (פסקה 17). בחדלות פירעון חל גם סעיף 255 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, שמאפשר לנושה לקזז חוב עבר כנגד חוב עבר ולהגיש תביעת חוב על היתרה, בין היתר אם החובות כרוכים זה בזה, או אם החובות ההדדיים הם חלק ממהלך העסקים הרגיל. ההסדר הזה מעניק לנושה מעמד בכורה, "הדומה לשעבוד קנייני", על פני הנושים הרגילים (פסקה 18). בניגוד לנושה מובטח, הנושה המקזז אינו נדרש לאישור בית המשפט כשהוחלט על הפעלת העסק לשם שיקומו, ואת ההודעה לנאמן לפי סעיף 256 עליו למסור רק בתוך 30 ימים מהיום שנודע לו על הצו (פסקה 19).

מכאן המסקנה: זכות הקיזוז היא "זכות מעין קניינית איתנה". היא אינה טעונה רשות של בית המשפט או בירור מוקדם, ההודעה עליה אינה מיידית, והיא ניתנת למימוש גם לפני שהגיע מועד התשלום (פסקה 20).

אין צו גורף נגד כל הנושים. בית המשפט מוסמך למנוע קיזוז במקרה קונקרטי, כשהוצגו לו ראיות שהזכות אינה עומדת בדין. אבל בלי בקשה פרטנית, אין לתת הוראה כללית שמונעת מכל נושי החייב לקזז, גם לא כשנותנים את הצו לפתיחת הליכים. אם ניתן צו כזה, על בית המשפט לוודא שהנאמן יוכל להחזיר את הכספים אם יתברר בסוף שזכות הקיזוז הייתה קיימת (פסקה 21). קיזוז גם אינו מותנה בהודעה מוקדמת לנאמן, ובוודאי לא בבירור שהנאמן יערוך (פסקה 22).

השופטת רונן הוסיפה שהסמכות למנוע קיזוז צריכה להישמר "לנסיבות נדירות וחריגות בלבד". לדבריה, נושה שנמנע ממנו לקזז נאלץ לשלם לקופת הכינוס. אם הנאמן משתמש בכספים לצורכי החברה, ייתכן שכשתוכרע זכות הקיזוז הכסף כבר לא יהיה שם. אם הוא מנוע מלהשתמש בהם, יש לצו תועלת מועטה.

החלטת בית המשפט המחוזי בוטלה, ולא נפסקו הוצאות.

המשמעות

פסק הדין מחזק את מעמדו של נושה שהוא גם חייב של החברה הקורסת. כברירת מחדל הוא רשאי לקזז בעצמו, והנטל לפנות לבית המשפט ולתקוף את הקיזוז מוטל על הנאמן. צווים גורפים בנוסח "איסור על כל סעד עצמי, לרבות קיזוז", שניתנים עם פתיחת ההליכים, אינם עוד ברירת מחדל לגיטימית.

לפסק הדין יש גם גבולות ברורים. ראשית, בית המשפט לא הכריע אם לשופרסל באמת עומדת זכות קיזוז ובאיזה היקף. הדרך פתוחה לפני הנאמן לבקש מבית המשפט להכריע בכך (פסקה 22). שנית, הזכות לקזז בחדלות פירעון מותנית בתנאי סעיף 255, ובראשם קשר בין החובות או מהלך עסקים הדדי. שלישית, בית המשפט הדגיש שצו שניתן, גם אם שגוי, מחייב עד שבוטל. מה שהציל את שופרסל היה התזמון: היא פנתה לבית המשפט לפני שהגיע מועד התשלום, ולא קיזזה בניגוד לצו.

בשורה התחתונה לבעלי עסקים

• עגנו זכות קיזוז בחוזה, כולל קיזוז בין הסכמים שונים. כאן הסכם ההלוואה נתן לשופרסל זכות לקזז כל חוב של החברה לפי הסכם השירותים או לפי הסכם ההלוואה.
• כשצד שני נכנס לחדלות פירעון, אל תשלמו אוטומטית את מלוא הסכום לנאמן. בדקו אם החובות ההדדיים עומדים בתנאי סעיף 255, וחשבו את היתרה.
• צו שאוסר במפורש לקזז מחייב עד שבוטל. אל תקזזו בניגוד לו. פנו לבית המשפט בהקדם, רצוי לפני מועד התשלום החוזי.
• הודיעו לנאמן על זכות הקיזוז או על ביצועו בתוך 30 ימים מהיום שנודע לכם על הצו לפתיחת הליכים, ותעדו את החישוב.
• היו מוכנים לבירור לגופו. זכות הקיזוז אינה חסינה, והנאמן רשאי לבקש מבית המשפט לבחון אותה בהמשך.

מקורות

• רע"א 34782-11-25 שופרסל בע"מ נ' ג'ירפה משלוחים וניהול עסקים בע"מ (בית המשפט העליון, כב' השופטים דוד מינץ, אלכס שטיין ורות רונן, 4.3.2026)
• חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, סעיף 53(א)
• חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018, סעיפים 29(ד), 245, 252, 255 ו-256

ההסדר החדש: סעיף 5ג לחוק המכר (דירות)

סעיף 5ג, שהוסף בתיקון 9, קובע ארבעה כללים:

• ברירת המחדל: אין הצמדה. תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו ולא תתווסף עליו ריבית, למעט ריבית על איחור בתשלום לפי סעיף 5ב (סעיף 5ג(א)).
• הצמדה חלקית בהסכמה. הצדדים רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה - ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי, המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר, לא יוצמדו (סעיף 5ג(ב)).
• רק עד מועד המסירה. ההצמדה תהיה עד מועד שלא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה. החריג: כשהעיכוב במסירה נופל בגדר המקרים שבסעיף 5א(ג) - עיכוב שנגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או מנסיבות של סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (סעיף 5ג(ג)).
• איזה מדד. "מדד תשומות הבנייה" הוא מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, או בבנייה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה (סעיף 5ג(ד)).

דוגמה

נניח דירה במחיר 2,000,000 ש"ח. 20% מהמחיר - 400,000 ש"ח - משולמים בחתימה, ואינם צמודים כלל. על כל אחד מהתשלומים הבאים, לכל היותר מחציתו יכולה להיות צמודה למדד תשומות הבנייה, וההצמדה נעצרת במועד המסירה החוזי. כך, גם אם המדד עלה, לפחות 60% מהמחיר אינם מושפעים ממנו (ה-20% הראשונים ומחצית מיתרת 80%), ואם הקבלן מאחר במסירה מסיבות שבאחריותו - הרוכש אינו משלם הצמדה על תקופת האיחור.

על אילו חוזים התיקון חל

לפי סעיף 11(ד) לחוק, תיקון 9 אינו חל על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילת התיקון; על חוזים כאלה חל החוק בנוסחו הקודם. כלומר, ההגבלות על ההצמדה חלות על חוזים שנחתמו מתחילת התיקון ואילך, ורוכשים רבים שחתמו קודם לכן עדיין משלמים לפי סעיפי ההצמדה שבחוזה המקורי.

תיקון 9 שינה גם את הסדר הפיצוי על איחור במסירה (סעיף 5א) - על כך ראו את המאמר על איחור במסירה בתקופת המלחמה.

חוזים ישנים: האם הצמדה מלאה היא תנאי מקפח?

כאן נכנסו לתמונה התביעות הייצוגיות. הטענה המרכזית: חוזה רכישת דירה מקבלן הוא חוזה אחיד, וסעיף שמצמיד את כל יתרת המחיר למדד תשומות הבנייה הוא תנאי מקפח לפי חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982. שני פסקי דין מהשנה האחרונה מראים שהתשובה תלויה במה בדיוק נטען.

עניין טנוס - הצמדה מלאה למדד אינה מקפחת כשלעצמה

בבית המשפט המחוזי בחיפה נדונו במאוחד שלוש בקשות לאישור תביעות ייצוגיות נגד חברות בנייה, שבחוזיהן הוצמדה כל יתרת התמורה למדד תשומות הבנייה. בית המשפט (כב' השופט הבכיר רון סוקול) דחה את הבקשות. נקבע שאף שחוזי מכר דירה בין קבלן לרוכש הם באופן טיפוסי חוזים אחידים, הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה אינה כלולה באף אחת מחזקות הקיפוח שבחוק, ואף אינה נכנסת להגדרה הכללית של קיפוח.

בית המשפט התייחס גם לטענה שתיקון 9 עצמו מלמד שההצמדה מקפחת. נקבע כי החלה של הסדר חקיקתי חדש על חוזים שכבר נחתמו לפי המצב המשפטי הקודם פוגעת באינטרס ההסתמכות של הצדדים, ושכדי לבחון אם תנאי מסוים מקפח יש להסתכל על ההסדר החקיקתי שחל על העסקה ועל מכלול הנסיבות - ולא די בכך שנקבע הסדר חדש לעסקאות עתידיות (ת"צ (מחוזי חי') 45198-02-22 טנוס נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ, 22.5.2025).

עניין ארבל - מנגנון הצמדה א-סימטרי

בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו נדונה טענה אחרת, צרה יותר. לפי החוזה, מדד הבסיס נקבע לפי "המדד הידוע" - המדד האחרון שפורסם - אבל תשלום שבוצע במחצית הראשונה של חודש הוצמד למדד שעתיד להתפרסם באמצע אותו חודש. התוצאה, לפי הטענה, היא שהרוכש משלם הצמדה על תקופה ארוכה מזו שחלפה בפועל.

בית המשפט (כב' השופט אמיר לוקשינסקי-גל) אישר את התביעה כייצוגית. נקבע כי נקודת המוצא היא שתניית הצמדה א-סימטרית, כשלעצמה, מקימה אפשרות סבירה לקיפוח בניגוד לחוק החוזים האחידים, שכן היא מעניקה לספק יתרון בלתי הוגן, ומנגנון כזה יוביל במרבית המקרים להצמדה לתקופה עודפת. בית המשפט הוסיף שמידת הקיפוח תלויה גם במועדי החתימה והתשלום, ושקיפוח לכאורי עשוי להתברר כבלתי מקפח כשבוחנים את מכלול הנסיבות וההוראות החוזיות. בית המשפט הורה לצדדים לנסות להגיע להסדר פשרה (ת"צ (מחוזי ת"א) 54943-10-22 ארבל נ' שפיר מגורים ובניין בע"מ, 12.1.2026).

חשוב לדייק: זו החלטה על אישור התביעה כייצוגית, ולא הכרעה סופית בתביעה. היא מלמדת שבית המשפט מצא אפשרות סבירה שהתביעה תוכרע לטובת הקבוצה.

מה ההבדל בין שני המקרים?

בעניין טנוס נטען שעצם ההצמדה למדד תשומות הבנייה מקפחת - וטענה זו נדחתה. בעניין ארבל נטען שהמנגנון הטכני של ההצמדה בנוי כך שהוא עובד לטובת הקבלן באופן חד-צדדי - וטענה זו הספיקה לאישור התביעה כייצוגית. כלומר, בחוזים שנחתמו לפני תיקון 9, השאלה אינה רק אם הוסכם על הצמדה, אלא גם איך בדיוק היא מחושבת.

מה זה אומר בפועל

לרוכשים:

• בחוזה שנחתם אחרי תחילת תיקון 9 - לבדוק שההצמדה אינה עולה על מחצית מכל תשלום, שה-20% הראשונים אינם צמודים, ושההצמדה נעצרת במועד המסירה החוזי.
• בחוזה ישן - לבדוק את מנגנון ההצמדה: מהו מדד הבסיס, לאיזה מדד מוצמד כל תשלום (המדד הידוע ביום התשלום, או מדד שעתיד להתפרסם), והאם המנגנון סימטרי.
• לשמור את כל קבלות התשלום ואת חישובי ההצמדה שהקבלן שלח.

ליזמים ולקבלנים:

• לעדכן את נוסח החוזה כך שיעמוד בסעיף 5ג - תניה שחורגת ממנו פוגעת בקונה, ולפי סעיף 7א לחוק אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה.
• לבחון את מנגנון ההצמדה גם בחוזים ישנים שעדיין בביצוע: מדד בסיס ומדד קובע שנבחרים באופן עקבי וסימטרי מצמצמים את החשיפה לטענות קיפוח.
• להביא בחשבון שהצמדה אינה נמשכת על תקופת איחור במסירה, אלא בחריגים שבסעיף 5א(ג).

ההצמדה היא אחד הרכיבים הכספיים המשמעותיים ביותר בעסקה, ולעיתים קרובות גם אחד הפחות נבדקים. בדיקה של הסעיף לפני החתימה - ובחוזים קיימים, בדיקה של החישובים בפועל - יכולה לחסוך סכומים ניכרים לשני הצדדים.

מקורות

• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 5א, 5ב, 5ג ו-11(ד) (בנוסחם לאחר תיקון מס' 9, התשפ"ב-2022)
• ת"צ (מחוזי חי') 45198-02-22 טנוס נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ (כב' השופט הבכיר רון סוקול, 22.5.2025)
• ת"צ (מחוזי ת"א) 54943-10-22 ארבל נ' שפיר מגורים ובניין בע"מ (כב' השופט אמיר לוקשינסקי-גל, 12.1.2026)

סימני מסחר – מה הם ולמה הם חשובים?

סימן מסחר הוא סימן – מילה, לוגו, צירוף או צבע – המבדיל בין הסחורות או השירותים שלכם לאלה של מתחרים. רישום סימן מסחר אצל רשם סימני המסחר (ברשות הפטנטים) לפי פקודת סימני מסחר [נוסח חדש], התשל"ב-1972, מקנה לבעליו זכות ייחודית להשתמש בו לגבי הסחורות שבהן נרשם, ומאפשר לפעול נגד שימוש מפר.

מה ניתן לרשום כסימן מסחר?

• שם מותג או חברה (למשל "גוגל")
• לוגו או סמליל גרפי
• סלוגן ייחודי
• צירוף מילים או מספרים בעלי אופי מבחין
• במקרים מסוימים – צבע, צליל או צורת אריזה

רישום סימן מסחר – תהליך הרישום

לפני הגשת הבקשה מומלץ לערוך חיפוש מקדים, כדי לבדוק אם הסימן או סימן דומה לו כבר רשום. לאחר הגשת הבקשה לרשם נערכת בחינה, ואם הבקשה מתקבלת היא מתפרסמת להתנגדויות. אם לא הוגשה התנגדות, או שזו נדחתה, הסימן נרשם. תוקף הרישום הוא עשר שנים מיום הגשת הבקשה, וניתן לחדשו לתקופות נוספות של עשר שנים (סעיפים 31–32 לפקודה). האגרות משתנות לפי מספר הסוגים (הסיווגים) של סחורות ושירותים שבהם מבוקש הרישום.

זכויות יוצרים – הגנה ללא רישום

בניגוד לסימן מסחר, זכות יוצרים נוצרת עם יצירת היצירה, ואין צורך ברישום. לפי סעיף 11 לחוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007, לבעל הזכות נתונה הזכות הבלעדית, בין היתר, להעתיק את היצירה, לפרסם יצירה שטרם פורסמה, לבצעה בפומבי, לשדרה, להעמידה לרשות הציבור (למשל באינטרנט) ולעשות בה יצירה נגזרת, כגון עיבוד או תרגום. ככלל, ההגנה נמשכת כל חיי היוצר ועוד 70 שנה לאחר מותו.

מה מוגן בזכויות יוצרים?

• טקסטים, ספרים, מאמרים ופוסטים מקוריים
• תצלומים, ציורים, איורים וגרפיקה
• יצירות מוזיקליות והקלטות
• יצירות קולנועיות, סרטונים ותוכן מולטימדיה
• תוכנות מחשב ולקטים, לרבות מאגרי מידע
• יצירות אדריכליות

הגנה על קניין רוחני אינה רק כלי הגנתי. סימן מסחר רשום הוא נכס שניתן להעביר ולתת בו רישיון, והוא נבחן בעסקאות מכירה, השקעה ורישוי.

אכיפה נגד מפרים מקוונים

אם מצאתם שמישהו משתמש בסימן המסחר שלכם, מעתיק תכנים מהאתר שלכם או משווק מוצרים מזויפים – עומדים לרשותכם כמה כלי אכיפה:

1. הסרה מפלטפורמות

פלטפורמות גדולות (פייסבוק, יוטיוב, אינסטגרם, אמזון, איביי) מפעילות מנגנונים לדיווח על הפרות. דרישת הסרה מנומקת ומבוססת – לפי מנגנון "הודעה והסרה" (Notice and Takedown) של הפלטפורמה, ובפלטפורמות אמריקאיות לפי נוהל ה-DMCA – מטופלת לעיתים קרובות בתוך זמן קצר יחסית.

2. מכתב התראה ותביעה

כשהמפר מזוהה, לעיתים קרובות די במכתב התראה. אם לא – ניתן להגיש תביעה. בתביעה בגין הפרת זכות יוצרים רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים ללא הוכחת נזק בסכום של עד 100,000 ₪ לכל הפרה (סעיף 56 לחוק זכות יוצרים; הפרות שבוצעו במסכת אחת של מעשים נחשבות הפרה אחת). הוראה דומה קיימת בסעיף 13 לחוק עוולות מסחריות, התשנ"ט-1999, למשל בעוולת גניבת עין. ניתן גם לבקש צו מניעה.

3. תפיסת מוצרים מזויפים

ניתן לפנות לרשויות המכס בבקשה לעכב משלוחים של מוצרים מזויפים בכניסה לישראל, ובמקרים מתאימים – לבקש מבית המשפט צו לתפיסת מוצרים מפרים ולשמירת ראיות.

מתי כדאי לפנות לעורך דין?

מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בקניין רוחני בכמה צמתים: לפני השקת מותג חדש (כדי לוודא שאין הפרה של סימני מסחר קיימים), עם הקמת העסק (לרישום סימן מסחר), כשעובדים עם פרילנסרים או ספקים שיוצרים תוכן (כדי לוודא שהזכויות בתוכן מועברות לחברה), ובכל פעם שגיליתם הפרה.

סיכום

הגנה על קניין רוחני אינה מותרות – היא חיונית לכל עסק שיש לו מותג, מוצר ייחודי או יצירה מקורית. היערכות משפטית בשלב מוקדם עשויה לחסוך תביעות יקרות, אובדן נתח שוק ופגיעה במוניטין בעתיד.

היטל השבחה הוא מחצית מעליית שווי המקרקעין בעקבות תכנית, הקלה או שימוש חורג, והוא משולם כשהבעלים מממש את הזכויות: מקבל היתר בנייה, מתחיל להשתמש במקרקעין או מוכר אותם (סעיפים 1, 3 ו-7(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). סעיף 19(ב)(1) לתוספת פוטר מההיטל השבחה במקרקעין למגורים בשכונה שהממשלה הכריזה עליה כשכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף. פסק הדין עוסק בשאלה מה קורה לפטור כשהבעלים מוכר את הדירה.

העובדות

המשיבים הם בעלי דירות מגורים בשכונה שהוכרזה כשכונת שיקום בתל אביב. לפי חוות דעת שמאיות, התכנון המיטבי בנכסים הוא הריסת המבנים ובנייתם מחדש, בין היתר משום שתכניות משביחות שחלו עליהם מאפשרות להוסיף יחידות דיור. כשמכרו את דירותיהם (ואחד מהם, כשקיבל היתר בנייה), חייבה אותם הוועדה המקומית בהיטל השבחה.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קיבלה את העררים, ובית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (השופטת ארנה לוי) דחה את ערעור הוועדה המקומית. בבית המשפט העליון טענה הוועדה המקומית, ובתמיכת היועצת המשפטית לממשלה, שהפטור אינו חל כלל כשהזכויות ממומשות במכירה, ולא בהיתר להרחבת הדירה.

ההכרעה

נקודת המוצא: עניין עמאש. בשנת 2012 קבע בית המשפט העליון (רע"א 8565/10 עמאש) שהפטור חל על שיפור יחידת דיור קיימת, ולא על בנייה חדשה. בהמשך נקבע שגם הוספת יחידות דיור על מגרש בנוי היא בנייה חדשה, שהפטור אינו חל עליה (פסקאות 15–17).

אין הבחנה גורפת בין היתר לבין מכירה. לשון סעיף הפטור אינה מתייחסת לדרך המימוש, בשונה מהוראות פטור אחרות בסעיף 19 שמגבילות את עצמן במפורש להיתר (פסקה 19). גם תכלית הפטור, שיקום ושיפור הקיים בשכונה, אינה תומכת בהחרגה של מכירות. החרגה כזו הייתה מתמרצת בעלים שאין ידם משגת להרחיב את דירתם שלא למכור אותה, והייתה מותירה את הפטור בעיקר בידי התושבים האמידים (פסקאות 20–24). מאותם טעמים, גם הריסה ובנייה מחדש של אותה דירה, תוך הרחבתה, אינה שוללת את הפטור (פסקה 25).

אבל הפטור במכירה מוגבל. כשמממשים בהיתר, הוועדה יודעת אם ההשבחה תשמש להרחבה או לבנייה חדשה. במכירה היא אינה יודעת מה יעשה הקונה (פסקה 26). לכן קבע בית המשפט שבמכירה, הפטור חל רק על החלק של ההשבחה שאפשר היה לנצל בהרחבת יחידת הדיור הקיימת, והיתרה, שמקורה באפשרות לבנות יחידות חדשות, חייבת בהיטל (פסקאות 29–30). אם על המגרש אין מבנה כלל, אין פטור גם במכירה (פסקה 30).

שלושה מצבים (פסקאות 32–34):

• התכנית מאפשרת רק דרך אחת. אם היא מאפשרת רק שיפור של הקיים, הפטור חל במלואו. אם היא מאפשרת רק בנייה חדשה, הפטור אינו חל.
• התכנית מאפשרת גם וגם, בלי בחירה. למשל, הרחבת הדירה ב-100 מ"ר וגם שלוש יחידות נוספות. הפטור חל רק על עליית השווי שבגלל ההרחבה. בדוגמה של בית המשפט: אם השווי עלה ב-500, מהם 100 בגלל ההרחבה ו-400 בגלל היחידות הנוספות, ההיטל יחושב על 400.
• התכנית מאפשרת אחת משתי האפשרויות, לבחירת הבעלים. למשל, הרחבה ב-100 מ"ר או שלוש יחידות נוספות. הפטור יינתן בגובה ההשבחה שהייתה נובעת מההרחבה, וינוכה מההשבחה הכוללת. בדוגמה: אם ההרחבה שווה 100 והיחידות הנוספות 400, ההיטל יחושב על 300.

במילים של בית המשפט: כשיש אי-ודאות לגבי דרך הניצול, הפטור חל לטובת הנישום על הרכיב המרבי שיכול להתייחס לשיפור הקיים, ועל רכיב זה בלבד (פסקה 37).

התוצאה. לא היה בפני בית המשפט מידע מה חלקה של כל אחת מהאפשרויות בכל נכס. בהתחשב בשנים הרבות שבהן נמשכו ההליכים, השאיר בית המשפט על כנה את התוצאה בעניינם של המשיבים, וביטל רק את ההוצאות שנפסקו לטובתם בבית המשפט המחוזי (פסקה 38). הנשיא עמית הוסיף שהוא אינו מהרהר אחר הלכת עמאש, אף שקשה למצוא לה עיגון בלשון הסעיף, וש"ימים יגידו" אם יתעוררו קשיים ביישום ההבחנה בידי השמאים.

המשמעות

פסק הדין סוגר מחלוקת בין בתי המשפט לעניינים מנהליים. מצד אחד, ועדה מקומית אינה יכולה לשלול את הפטור רק משום שהבעלים מכר את הדירה במקום להוציא היתר. מצד שני, המוכר אינו נהנה מפטור מלא כשהשווי של הנכס נובע בעיקר מאפשרות לבנות יחידות חדשות. השאלה הופכת לשאלה שמאית: איזה חלק מההשבחה נובע מהאפשרות להרחיב את הדירה הקיימת.

בשורה התחתונה

לבעלי דירות בשכונות שיקום שמוכרים: אם קיבלתם דרישת היטל השבחה שמתעלמת לחלוטין מהפטור בגלל שמדובר במכירה, היא אינה תואמת את פסק הדין. מנגד, אל תניחו שהפטור יחול על כל ההשבחה. כדאי לבקש משמאי לפצל את ההשבחה בין האפשרות להרחיב את הדירה לבין האפשרות להוסיף יחידות, ולבדוק שההכרזה על השכונה עדיין בתוקף.

לרוכשים: מחיר העסקה משקף לעיתים את האפשרות לבנות יחידות נוספות. החלק הזה של ההשבחה חייב בהיטל, וחשוב לקבוע בחוזה מי נושא בו.

מקורות

• בר"מ 2041/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' מדמוני (בית המשפט העליון, 22.1.2026)
• חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, סעיף 196א, והתוספת השלישית, סעיפים 1, 3, 7 ו-19(ב)(1)

מי הם מוסדות הרישוי הארציים

החוק מבחין בין שני גופים (סעיפים 158ס ו-158סא(א)):

• רשות הרישוי הארצית: יושב ראש ועדת המשנה שנקבעה לכך בחוק, יחד עם מהנדס מוסד רישוי ארצי שממנה מנהל מינהל התכנון;
• ועדת המשנה עצמה.

כשהבקשה עוברת אליהם, הם פועלים במקום רשות הרישוי המקומית, הוועדה המקומית ומהנדס הוועדה, לפי העניין (סעיף 158סא(ב)).

שני מסלולים להגיע למוסד הרישוי הארצי

מסלול ראשון: בקשה גדולה שלא הוכרעה בזמן

מבקש היתר רשאי להגיש או להעביר למוסד הרישוי הארצי בקשה להיתר שכוללת 80 יחידות דיור לפחות, אם חלפו שישה חודשים מהגשת הבקשה לרשות הרישוי המקומית, או תשעה חודשים כשהבקשה טעונה גם אישור של מוסד תכנון שאינו רשות רישוי, ועדיין לא ניתנה החלטה לתת היתר או לסרב לו (סעיף 158סא(ב)(1)(א)).

כאן יש נקודה שחשוב להכיר. ככלל, אם רשות הרישוי לא החליטה בבקשה בתוך התקופה שבחוק, רואים בכך סירוב, והמבקש רשאי לפנות לוועדת הערר (סעיף 157(א)). לעניין המסלול הארצי, השתיקה אינה נחשבת סירוב כל עוד המבקש לא הגיש ערר (סעיף 158סא(ב)(1)(ב)). ומנגד, אחרי שהבקשה הועברה למוסד הרישוי הארצי, המבקש כבר אינו רשאי להגיש אותה לוועדת הערר (סעיף 158סא(ג)(4)). כלומר, צריך לבחור מסלול.

מסלול שני: צו של שר הפנים

שר הפנים רשאי להורות בצו שמוסד הרישוי הארצי יפעל במרחב התכנון של רשות רישוי מקומית שאינה ממלאת את תפקידה במתן היתרים באופן חריג. הצו ניתן לתקופה של עד 24 חודשים, ואפשר לחזור עליו (סעיף 158סג). הצו ניתן לפי המלצה של יושב ראש המועצה הארצית, המנהל הכללי של משרד האוצר והמנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון (סעיף 158סד(א)(2) ו-(ב)).

לשם כך מנהל מינהל התכנון בודק את כל מוסדות הרישוי המקומיים: הבדיקה הראשונה עד 1 באוגוסט 2024, ומאז אחת לשנתיים (סעיף 158סד(א)(1)). ההמלצה מתבססת, בין השאר, על משך הליכי הרישוי, על שיעור הסירובים שהוגשו עליהם עררים ושיעור העררים שהתקבלו, ועל אי-מסירת מידע למורשים להיתר במועד (סעיף 158סד(ג)). כשצו כזה בתוקף, אפשר להגיש למוסד הרישוי הארצי בקשה של 80 יחידות דיור ומעלה בלי להמתין שישה חודשים (סעיף 158סא(ב)(2)).

איך זה עובד בפועל

• דיון מקדמי: אחרי העברת בקשה במסלול הראשון, מוסד הרישוי הארצי מקיים דיון מקדמי עם המבקש ועם מהנדס הוועדה המקומית או נציגו (סעיף 158סא(ג)(1)).
• החזרה לוועדה המקומית: אם התברר שהעיכוב נבע מסיבות שאינן בשליטת המוסד המקומי, הבקשה תוחזר אליו. מוסד הרישוי הארצי רשאי להחזיר אותה גם אם מצא הצדקה אחרת לעיכוב (סעיף 158סא(ג)(2)).
• המשך מהנקודה שבה נעצרה: אם הבקשה לא הוחזרה, הדיון נמשך מהשלב שאליו הגיע המוסד המקומי (סעיף 158סא(ג)(3)), והמוסד המקומי כבר אינו דן בה (סעיף 158סא(ד)).
• שיתוף המהנדס המקומי: מהנדס הוועדה המקומית מוזמן לכל דיון ורשאי להשמיע את דברו (סעיף 158סא(ה)).
• מועדים להחלטה: רשות הרישוי הארצית מחליטה בתוך 45 ימי עבודה, וועדת המשנה בתוך 90 ימי עבודה, ממועד ההעברה או ההגשה (סעיף 158סא(ו)).
• ערר: מי שנפגע מהחלטת רשות הרישוי הארצית רשאי לערור לוועדת המשנה בתוך 30 ימים מהמצאת ההחלטה, וועדת המשנה מחליטה בתוך 30 ימים (סעיף 158סא(ז)).

תשלומים והיטל השבחה

גם במסלול הארצי משלמים את החיובים הנדרשים למתן היתר. מוסד הרישוי הארצי מבקש מהמוסד המקומי את פירוט החיובים, והמוסד המקומי צריך למסור אותו בתוך 45 ימי עבודה. אם לא עשה זאת, אפשר לתת את ההיתר גם בלי תשלום, אבל החבות לשלם נשארת (סעיף 158סב(א)–(ו)).

להיטל השבחה יש הסדר מיוחד. אם הוועדה המקומית לא מסרה בזמן את פירוט החיוב, מבקש ההיתר פונה לשמאי מקרקעין משלו ומשלם לפי השומה שלו. הוועדה המקומית רשאית, בתוך שישה חודשים, למסור שומה משלה. אם לא עשתה זאת, רואים אותה כמי שאישרה את שומת המבקש. הפרש לטובת הוועדה משולם בתוספת ריבית, ועד שישולם או שתינתן ערבות, לא תינתן תעודת גמר (סעיף 158סב(ז)).

עוד כלי: ערר שהתקבל והיתר שלא ניתן

הסדר נוסף שנוגע לרשות הרישוי הארצית קבוע בסעיף 152(א)(3). אם ועדת הערר קיבלה ערר על סירוב לתת היתר, ורשות הרישוי המקומית לא נתנה את ההיתר במועד, מבקש ההיתר רשאי לפנות לרשות הרישוי הארצית כדי שהיא תוציא את ההיתר.

מה כדאי לשקול

• הסף: שני המסלולים חלים על בקשות להיתר שכוללות 80 יחידות דיור לפחות (סעיף 158סא(ב)). בקשות קטנות יותר נשארות במסלול הרגיל, כולל האפשרות לערור על שתיקת הוועדה.
• תיעוד המועדים: המניין מתחיל ממועד הגשת הבקשה לרשות הרישוי המקומית. כדאי לשמור תיעוד מסודר של מועד ההגשה ושל כל דרישה להשלמות.
• ערר או העברה: אחרי ההעברה למסלול הארצי אי אפשר לפנות לוועדת הערר בגלל השתיקה של הוועדה המקומית. כדאי לבחון מראש איזה מסלול מתאים לפרויקט.
• הסיבה לעיכוב: אם העיכוב נובע מהשלמות שהיזם עצמו טרם הגיש, הבקשה עלולה לחזור לוועדה המקומית. כדאי להגיע לדיון המקדמי עם תיק מלא.
• השבחה: במסלול הארצי עשוי להידרש שמאי מטעם המבקש. כדאי להיערך לכך מראש, כולל להפרש אפשרי ולריבית.

מקורות

• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, פרק ה5 (סעיפים 158ס–158סד), סעיפים 152(א)(3), 157
• חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (תיקון מס' 143 לחוק התכנון והבנייה)
• ערר (מרכז) 1069-12-25 בצלאל נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה זמורה (4.1.2026)

המקורות הנפוצים לסכסוכים

• מחלוקת על האסטרטגיה - להתרחב או להתייעל? לפנות לשוק חדש?
• פערים בתרומה לחברה - שותף אחד עובד 80 שעות בשבוע, והשני 20
• מחלוקות על חלוקת רווחים, משיכת דיבידנדים או שכר
• מינוי בני משפחה לתפקידים בחברה
• חשש מהעברת לקוחות, מפגיעה בסודות מסחריים או מתחרות
• אובדן אמון אישי בין השותפים

מניעה - מה חשוב לכלול בהסכם המייסדים

הסכם בעלי מניות מפורט הוא מההגנות החשובות ביותר מפני סכסוכים עתידיים. הסכם טוב קובע מראש כיצד יפעלו הצדדים במצבים צפויים - מחלוקת, יציאה של שותף, מכירת החברה - ומצמצם את הצורך בהתדיינות.

סעיפים מרכזיים בהסכם

• מנגנון קבלת החלטות - אילו החלטות דורשות רוב רגיל, רוב מיוחס או הסכמה פה אחד
• מנגנון יציאה (למשל BMBY) - כיצד שותף יכול לצאת מהחברה ובאילו תנאים
• זכות גרירה (Drag-Along) - בעלי הרוב יכולים לחייב את בעלי המיעוט להצטרף למכירת החברה
• זכות הצטרפות (Tag-Along) - בעלי המיעוט יכולים להצטרף למכירה של בעלי הרוב, באותם תנאים
• זכות סירוב ראשונה (Right of First Refusal) - לבעלי המניות הקיימים, לפני העברת מניות לצד שלישי
• הבשלת מניות (Vesting) - המניות מוקנות בהדרגה, לפי זמן או אבני דרך
• מנגנון יישוב סכסוכים - גישור, בוררות או בית משפט
• אי-תחרות ושמירת סודיות

הזמן הנכון לחתום על הסכם בעלי מניות הוא לפני שיש סכסוך. הזמן הגרוע ביותר - אחרי שהסכסוך כבר פרץ.

פתרון סכסוך שכבר פרץ

1. גישור או בוררות

כשמתגלע סכסוך, צעד ראשון נכון הוא לעיתים פנייה לגישור או לבוררות. גישור הוא הליך גמיש וחסוי, ובדרך כלל מהיר יותר מהליך בבית משפט; הוא מסתיים בהסכם רק אם הצדדים מסכימים. בוררות מסתיימת בפסק בורר המחייב את הצדדים, בלי משך הזמן והפומביות של הליך בבית משפט.

2. רכישת חלקו של שותף (Buy-Out)

פתרון נפוץ הוא שאחד השותפים רוכש את מניותיו של האחר. אחת הדרכים לכך היא מנגנון BMBY (Buy-Me-Buy-You): שותף אחד נוקב במחיר למניות, והשותף השני בוחר אם לקנות במחיר זה או למכור בו. המנגנון מעודד את המציע לנקוב במחיר הוגן, שהרי ייתכן שיידרש למכור בו.

3. הליך משפטי

כשהפתרונות החלופיים אינם צולחים, נותרת הדרך המשפטית. העילות הנפוצות בסכסוך בעלי מניות הן קיפוח בעלי מניות - לרוב בעלי מניות המיעוט (סעיף 191 לחוק החברות, התשנ"ט-1999, המסמיך את בית המשפט לתת הוראות להסרת הקיפוח או למניעתו, ובהן הוראה על רכישת מניות); הפרת חובת האמונים של נושאי משרה, או הפרת חובת תום הלב של בעל מניות (סעיף 192 לחוק); תביעה נגזרת בשם החברה, באישור בית המשפט (סעיף 194 ואילך); הפרת הסכם בעלי המניות; ובקשה לפירוק החברה. הליכים כאלה מורכבים וארוכים - אך לעיתים אין ברירה.

טיפים מעשיים לבעלי מניות

• תיעוד שוטף - שמרו פרוטוקולים של ישיבות דירקטוריון ואסיפות, סיכומי פגישות ותכתובות
• אל תפסיקו לקבל החלטות במשותף - המשך שיתוף הפעולה, גם בזמן סכסוך, מונע את שיתוק החברה
• התייעצו עם עורך דין שמייצג אתכם אישית, ולא את החברה
• הימנעו מצעדים חד-צדדיים שעלולים להיחשב קיפוח של בעלי המניות האחרים
• שמרו על דיסקרטיות - גם כלפי עובדים וספקים

סיכום

סכסוך בעלי מניות הוא מהאירועים העסקיים המורכבים והקשים ביותר. היערכות נכונה - בראש ובראשונה הסכם בעלי מניות מפורט - יכולה למנוע אותו, או לפחות לנתב אותו לפתרון מסודר. אם אתם כבר בעיצומו של סכסוך, היעזרו בעורך דין העוסק בתחום כדי להגן על זכויותיכם ולחתור לפתרון שישמור את הערך שבניתם.

הסעיף אינו היתר גורף. הוא מתיר שימוש רק בתנאים מצטברים, ובשנים האחרונות החלו בתי המשפט לבחון אותם בפועל. רוב פסקי הדין מלמדים שמי שלא הקפיד על כל התנאים לא נהנה מההגנה.

מה קובע הסעיף

שימוש ביצירה שבעל זכות היוצרים בה אינו ידוע או לא אותר מותר בשלושה תנאים (סעיף 27א(א)):

• שקידה סבירה לפני השימוש: המשתמש פעל בשקידה סבירה כדי לגלות או לאתר את בעל הזכות.
• הודעה גלויה: המשתמש ציין באופן ברור, באותה דרך שבה הוא משתמש ביצירה, שהשימוש נעשה לפי סעיף זה, שבעל הזכות רשאי לבקש שיחדל מהשימוש, ופרטים ליצירת קשר עמו.
• הפסקה עם קבלת הודעה: לאחר שקיבל הודעה מבעל הזכות, המשתמש הפסיק את השימוש או קיבל רישיון לשימוש עתידי.

כשהשימוש מסחרי, נוספים שני תנאים (סעיף 27א(ב)): פרסום הודעה באינטרנט או בעיתון יומי זמן סביר לפני השימוש, ותשלום תמלוג ראוי לבעל הזכות לאחר שפנה - עבור כל התקופה מתחילת השימוש.

השקידה הסבירה נבחנת בין היתר לפי אופי היצירה ומועד יצירתה (סעיף 27א(ג)), והחוק מסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות פעולות שייחשבו שקידה סבירה (סעיף 27א(ד)).

הסדר מקביל נקבע לזכות המוסרית - הזכות של היוצר ששמו ייקרא על יצירתו. לפי סעיף 50(א1), אי-ציון שם היוצר אינו הפרה אם המשתמש פעל בשקידה סבירה לגלות את היוצר, ציין בבירור שהשימוש נעשה לפי הסעיף ופרטים ליצירת קשר, ובשימוש מסחרי - פרסם הודעה זמן סביר מראש.

מה עולה מהפסיקה

עיתונאי ותיק: לא די בכך שהתמונה "מסתובבת" ברשת

בעניין רחמני נ' כהן (שלום בת ים, 2024) העלה איש תקשורת לחשבונו ברשת X שני צילומים של צלם עיתונות, בלי קרדיט. בית המשפט קבע שלא פעל בשקידה סבירה: אחד הצילומים התפרסם בעבר במעריב עם קרדיט לצלם, ניתן היה לבדוק בארכיון העיתון או לפנות לספרייה הלאומית, והוא גם לא הוסיף את ההודעה שהסעיף דורש. בית המשפט הוסיף שרמת הזהירות הנדרשת מושפעת מזהות המשתמש - ומאיש תקשורת ותיק נדרש יותר מאשר מאדם מן השורה.

התוצאה הכספית הייתה מתונה. לגבי צילום אחד, שפורסם כהבעת צער ספונטנית ולא למטרה מסחרית, חל סעיף 56א. סעיף זה שולל פיצוי ללא הוכחת נזק בגין העמדה ברשת של יצירה אמנותית שכבר פורסמה קודם לכן, כשההפרה לא הייתה למטרה מסחרית והמפר חדל ממנה זמן סביר אחרי שקיבל הודעה (בכפוף לתנאים נוספים שבסעיף). לגבי הצילום השני, שפורסם בתחום עיסוקו של הנתבע, נפסקו 3,000 ש"ח על הפרת זכות היוצרים ו-3,000 ש"ח על הפרת הזכות המוסרית.

עסק מסחרי: "קיבלנו רשות ממישהו אחר" אינו מספיק

בעניין רונן נ' אזולאי (שלום בת ים, 2025) השתמשה חנות בשר בצילום מזון של צלם מקצועי. הנתבעים טענו שקיבלו רשות מחברה אחרת שרכשה רישיון שימוש בצילום, אבל אותה חברה קיבלה רק רישיון שאינו ייחודי, ולא הייתה מוסמכת להעניק רישיון לאחרים. בית המשפט קבע שהנתבעים לא פעלו בשקידה סבירה ולא ציינו כלל שהשימוש נעשה לפי סעיף 27א, ולכן ההגנה לא חלה. נפסקו 15,000 ש"ח על הפרת זכות היוצרים, 15,000 ש"ח על הפרת הזכות המוסרית ו-15,000 ש"ח הוצאות.

המקרה שבו ההגנה התקבלה

בעניין ויילר ישראל נ' אסף (שלום ירושלים, 2024) פרסם בלוגר תמונה שנלקחה ממאגר התמונות של ויקישיתוף. התובעת טענה שהיא הצלמת, אבל בעמוד התמונה הופיע כמחבר שם משתמש שנחסם בשל חשד שהוא פיקטיבי, ולא הוכח קשר בינו לבינה. בית המשפט קבע שהנתבע בדק את מקור התמונה והגיע עד למשתמש החסום, ולכן פעל בשקידה סבירה; שציין מתחת לתמונה קרדיט לוויקיפדיה (ולטענתו גם קישור); ושהסיר את התמונה כיומיים אחרי שהתובעת פנתה אליו. התביעה נדחתה, גם משום שנמצא שמדובר בשימוש הוגן בבלוג שאינו מסחרי.

"לקחנו מאתר חינמי" - עצימת עיניים

בעניין ברדוגו נ' אייל פרץ יזמות (שלום תל אביב, 2024), שעסק בהגנת "מפר תמים" שבסעיף 58, קבע בית המשפט שנטילת צילום מאתר זר "חינמי", בלי ניסיון סביר לאתר את בעל הזכויות, שקולה לעצימת עיניים - ואינה מקימה הגנה.

אמנות רחוב

בעניין כוכבא נ' דהן פרץ (שלום תל אביב, 2024), שעסק בשימוש בציורי קיר של אמני רחוב, ציין בית המשפט שהקושי לזהות את היוצר מאפיין במיוחד אמנות רחוב, ושסעיף 27א נותן לו מענה. עם זאת, בית המשפט הדגיש שעצם העובדה שהיצירה נמצאת על קיר ברחוב אינה גורעת מההגנה עליה. התביעה התקבלה, ונפסקו 75,000 ש"ח לאמן אחד ו-55,000 ש"ח לאלמנתו של אמן שני שנפטר.

למה זה חשוב: גובה החשיפה

על כל הפרה רשאי בית המשפט לפסוק פיצוי ללא הוכחת נזק של עד 100,000 ש"ח (סעיף 56), ובקביעת הסכום הוא שוקל בין היתר את היקף ההפרה, משכה, חומרתה ותום לבו של הנתבע. מי שלא ידע ולא היה עליו לדעת שקיימת זכות יוצרים ביצירה פטור מפיצויים (סעיף 58), אבל כפי שראינו, הפסיקה אינה מקבלת בקלות טענה כזו כשמדובר בתמונה שנלקחה מהרשת.

איך להשתמש בסעיף נכון: רשימת פעולות

• לחפש את היוצר לפני השימוש, ולתעד את החיפוש: חיפוש תמונה הפוך, בדיקת המקור המקורי, ארכיונים של עיתונים ושל ספריות, ופנייה לאתר שבו התמונה פורסמה. מסמך שמתעד את הבדיקה הוא הראיה העיקרית לשקידה סבירה.
• לא להסתמך על רישיון ממי שאינו בעל הזכויות. "קיבלנו רשות ממישהו" או "זה היה באתר חינמי" אינם תחליף לבדיקה.
• לפרסם הודעה ליד היצירה עצמה: שהשימוש נעשה לפי סעיף 27א לחוק זכות יוצרים, שבעל הזכויות רשאי לבקש להפסיק את השימוש, ודרך ליצור קשר.
• בשימוש מסחרי - לפרסם הודעה מראש באינטרנט או בעיתון יומי, ולהיות מוכנים לשלם תמלוג ראוי מתחילת השימוש.
• להגיב מיד לפנייה: להסיר את היצירה או להסדיר רישיון.
• לזכור את הזכות המוסרית: גם כשהשימוש מותר, יש להקפיד על ההוראות של סעיף 50(א1).

אם כבר קיבלתם מכתב דרישה בגין שימוש בתמונה, ראו גם את פסק הדין שסקרנו בעניין פיצוי בגין הפרת זכויות יוצרים בתמונה "איקונית".

מקורות

• חוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007, סעיפים 27א, 50(א1), 56, 56א, 58
• תאד"מ (שלום בת ים) 9605-10-23 רחמני נ' כהן (29.10.2024)
• ת"א (שלום בת ים) 71397-05-23 רונן נ' אזולאי (5.10.2025)
• ת"א (שלום ירושלים) 11222-03-23 ויילר ישראל נ' אסף (18.7.2024)
• ת"א (שלום תל אביב) 25775-12-20 ברדוגו נ' אייל פרץ יזמות ונדל"ן 2011 בע"מ (7.4.2024)
• ת"א (שלום תל אביב) 39402-10-19 כוכבא נ' דהן פרץ (9.12.2024)
• טוני גרינמן, זכויות יוצרים (מהדורה שלישית, 2023), פרק 6.10

הרקע: שני מסלולי פיצוי

חוק איסור לשון הרע מאפשר לנפגע לתבוע בשני מסלולים:

• פיצוי על נזק שהוכח (סעיף 7): פרסום לשון הרע הוא עוולה אזרחית, וחלות עליו הוראות פקודת הנזיקין. במסלול זה אין תקרה לפיצוי, אבל צריך להוכיח את הנזק. "נזק" כולל גם נזק לא ממוני - פגיעה בשם הטוב, עוגמת נפש וכדומה - שנקבע על דרך אומדנה.
• פיצוי ללא הוכחת נזק (סעיף 7א): עד 50,000 ש"ח, ועד כפל הסכום אם הוכח שהפרסום נעשה בכוונה לפגוע. הסכומים צמודים למדד.

לפי סעיף 1 לחוק, "אדם" הוא "יחיד או תאגיד", ולכן גם תאגיד רשאי לתבוע. מנגד, לשון הרע על קבוצה או ציבור שאינם תאגיד אינה מקימה עילה לתביעה אזרחית (סעיף 4).

הקושי נבע מסעיף 10 לפקודת הנזיקין, שלפיו "תאגיד לא ייפרע פיצויים בשל עוולה אלא אם גרמה לו נזק". בעבר נחלקו בתי המשפט אם תאגיד יכול לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק לפי סעיף 7א. בשנת 2016, בעניין פלבסקי נ' מקור הפורמייקה, הכריע בית המשפט העליון שכן: סעיף 7א, כהוראה מאוחרת וספציפית, גובר על סעיף 10 לפקודה. נשארה פתוחה שאלה אחרת - האם תאגיד יכול לתבוע במסלול של סעיף 7 פיצוי על נזק לא ממוני, מעבר לתקרה של סעיף 7א.

המקרה

המשיבה היא אגודה חקלאית שיתופית של מושב, שמאגדת את בעלי רוב הנחלות בו. על רקע סכסוך ממושך, פרסמו בעלי נחלה במושב ארבעה פרסומים שייחסו לוועד האגודה אכיפה סלקטיבית, שימוש פסול בכספי האגודה ונטילת כספים שלא כדין. בית משפט השלום קבע ששלושה מהפרסומים הם לשון הרע, שלא עומדות למפרסמים הגנות אמת הפרסום ותום הלב, ושנגרמו לאגודה נזקים לא ממוניים: פגיעה במרקם החיים במושב, שסע בין החברים ופגיעה במוניטין. נפסק פיצוי של 80,000 ש"ח לפי סעיף 7, וחיוב לפרסם תיקון. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור. המבקשים טענו בבית המשפט העליון שתאגיד אינו יכול כלל לסבול נזק לא ממוני.

מה פסק בית המשפט העליון

בית המשפט העליון (השופטים י' וילנר, א' שטיין ור' רונן) דחה את הערעור. שלושת השופטים הסכימו בתוצאה, אבל נימוקיהם שונים, וההבדל חשוב:

• השופט שטיין קבע שכל תאגיד, כולל תאגיד שפועל למטרות רווח בלבד, זכאי לתבוע פיצוי על נזק לא ממוני במסלול של סעיף 7. לדבריו, לתאגיד אין נפש ולכן אינו יכול לתבוע על פגיעה ברגשות, אבל יש לו אינטרסים לא ממוניים ממשיים - מוניטין ומעמד ציבורי - ופגיעה בהם היא נזק גם כשאין לה ביטוי כספי מיידי.
• השופטת רונן הסכימה לתוצאה, אך סברה שיש להבחין בין סוגי תאגידים. לגישתה, חברה בע"מ, שמטרתה השאת רווח, אינה יכולה ככלל לתבוע על פגיעה בשמה הטוב שאין לה שום השלכה כלכלית עליה. לעומת זאת, אגודה שיתופית - כמו מפלגה - פועלת גם למטרות חברתיות וקהילתיות, ופגיעה ביכולתה להגשים אותן היא נזק גם בלי הפסד כספי. השופטת רונן הוסיפה שכאשר הפגיעה היא באנשים שעומדים מאחורי התאגיד, הדרך הנכונה היא שהם יתבעו בעצמם.
• השופטת וילנר הסכימה לעיקרי עמדתו של השופט שטיין: הן סעיף 7 והן סעיף 7א מאפשרים לנפגע, כולל תאגיד, לתבוע פיצוי על נזק לא ממוני. את השאלה לגבי תאגידים מסחריים השאירה בצריך עיון, משום שהאגודה אינה תאגיד כזה. היא העירה שאופי התאגיד ומטרותיו עשויים להשפיע על סוג הנזק ועל האפשרות להוכיחו.

השורה התחתונה: נקבע שתאגיד שתכליתו העיקרית ציבורית, ובכלל זה אגודה שיתופית, רשאי לתבוע פיצוי על נזק לא ממוני במסלול שדורש הוכחת נזק. השאלה אם גם חברה מסחרית רשאית לעשות כן לא הוכרעה.

מה המשמעות בפועל

לתאגיד שנפגע

• עמותה, אגודה שיתופית, מפלגה או תאגיד ציבורי אחר יכולים לתבוע במסלול של סעיף 7 גם על פגיעה שאינה כספית - למשל פגיעה בפעילות, בגיוס מתנדבים או בלכידות הקהילה - ובלי התקרה של סעיף 7א. צריך להוכיח את הנזק, ולכן חשוב לתעד אותו: עדויות, נתונים ושינויים בפעילות.
• חברה מסחרית צריכה להניח, לפחות עד להכרעה אחרת, שעליה להראות השלכה כלכלית של הפגיעה: לקוחות שעזבו, ספקים שהתרחקו, ירידה בהכנסות או פגיעה במוניטין כנכס כלכלי. לצד זאת, עומד לה תמיד המסלול של פיצוי ללא הוכחת נזק לפי סעיף 7א, שאינו מחייב להוכיח דבר מאלה.
• מנהלים וחברי ועד שנפגעו אישית יכולים לשקול תביעה בשמם, לצד התאגיד או במקומו.

למי שמפרסם על תאגיד

ביקורת על עסק, על ועד או על עמותה מותרת, והחוק מגן על פרסום אמת שיש בו עניין ציבורי ועל הבעת דעה בתום לב. אבל פסק הדין מבהיר שהחשיפה בתביעה של תאגיד אינה מוגבלת בהכרח לתקרה של סעיף 7א: תאגיד ציבורי שיוכיח נזק לא ממוני עשוי לקבל פיצוי גבוה יותר. לפני פרסום האשמות עובדתיות כדאי לוודא שיש להן בסיס ראייתי, ולהפריד בבירור בין עובדות לבין דעה.

לסיכום

פסק הדין בעניין גרנות משלים את התמונה שהתחילה בעניין פלבסקי: תאגיד יכול לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק לפי סעיף 7א, ותאגיד שתכליתו ציבורית יכול גם להוכיח נזק לא ממוני ולקבל פיצוי עליו לפי סעיף 7. לגבי חברות מסחריות, השופטים הביעו עמדות שונות, והשאלה צפויה לחזור לבתי המשפט.

מקורות

• חוק איסור לשון הרע, התשכ"ה-1965, סעיפים 1, 4, 7, 7א
• פקודת הנזיקין [נוסח חדש], סעיף 10
• רע"א 41402-12-24 גרנות נ' רמת רזיאל כפר שתופי של תנועת חירות בית"ר בע"מ (בית המשפט העליון, 9.11.2025)
• רע"א 2015/15 פלבסקי נ' חברת מקור הפורמייקה בע"מ (בית המשפט העליון, 4.8.2016)
• ע"א 89/04 נודלמן נ' שרנסקי (בית המשפט העליון, 4.8.2008)

העובדות

חברת אזורים בנין (1965) בע"מ, יזמית, התקשרה עם חברת ארלנגר בע"מ לביצוע עבודות בנייה בשני פרויקטים. להבטחת התחייבויותיה מסרה החברה המבצעת ערבויות בנקאיות של בנק מזרחי טפחות, בסך כולל של כ-1.4 מיליון ש"ח.

בספטמבר 2021, על רקע הקשיים הכלכליים של החברה המבצעת ומשנודע ליזמית שצפויים להיפתח נגדה הליכי חדלות פירעון, הודיעה היזמית על כוונתה לחלט את הערבויות, בנימוק שהחברה לא עמדה בהתחייבויותיה. היא פנתה לבנק, והבנק העביר את הכספים. ימים ספורים לאחר מכן נפתח בבית המשפט המחוזי בירושלים הליך חדלות הפירעון, ובהמשך ניתן צו לפתיחת הליכים ומונו נאמנים.

הנאמנים ביקשו לבטל את החילוט לפי סעיף 219(א)(1) לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018, שמאפשר לבטל פעולה שהקנתה עדיפות לנושה. בית המשפט המחוזי קיבל את הבקשה: הוא קבע שהערבויות אוטונומיות, אך שחילוטן הוא "פעולה" שהביאה לפירעון חוב היזמית והקנתה לה עדיפות על פני יתר הנושים, והורה להשיב את המצב לקדמותו.

ההכרעה: הערעור התקבל

בית המשפט העליון (כב' השופטת רות רונן) דן בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה הרשות, וקיבל את הערעור. ביטול החילוט בוטל.

שלושת התנאים לביטול "העדפת נושים"

לפי סעיף 219(א)(1), כפי שצוטט בפסק הדין, בית המשפט רשאי לבטל פעולה שהביאה לפירעון חוב לנושה או לקידומו בסדר הפירעון, אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים:

• הפעולה בוצעה בשלושת החודשים שלפני הגשת הבקשה לצו לפתיחת הליכים (ולגבי נושה שהוא קרוב של החייב - בשנה שלפני כן).
• במועד הפעולה היה החייב בחדלות פירעון.
• בשל הפעולה ייפרע לנושה חלק גדול יותר מהחוב, לעומת מה שהיה נפרע לו במסגרת הליכי חדלות הפירעון לפי סדר הפירעון.

בית המשפט קבע ששני התנאים הראשונים התקיימו: החילוט בוצע ימים ספורים לפני פתיחת ההליך, והחברה הייתה כבר חדלת פירעון. ההכרעה נפלה בתנאי השלישי.

למה התנאי השלישי אינו מתקיים

ערבות בנקאית אוטונומית אינה התחייבות של החייב (הקבלן) כלפי המוטב (היזם), אלא התחייבות עצמאית של הבנק - צד שלישי בעל יכולת פירעון - לשלם את הסכום שבכתב הערבות. ההתחייבות הזו עומדת בתוקפה לפני פתיחת הליכי חדלות הפירעון ואחריהם, ואינה מושפעת ממצבו הכלכלי של הקבלן. מכאן, קבע בית המשפט, שחילוט הערבות - יהיה מועדו אשר יהיה - אינו מביא לכך שהמוטב ייפרע בחלק גדול יותר מחובו בהשוואה למה שהיה מקבל בהליך. במילים של פסק הדין, החילוט אינו "מקדם" את הנושה מעבר למצבו אלמלא כן.

בית המשפט התייחס גם לטענה שבדרך כלל קיים הסכם שיפוי בין הבנק לבין הקבלן, כך שהתשלום משפיע בסופו של דבר על קופת הנשייה. נקבע שגם אם כך, אין בכך כדי לשנות את המסקנה: הבנק חייב לשלם מכוח התחייבותו העצמאית, ולכל היותר החילוט ישפיע על היקף התביעה של הבנק כלפי הקופה, שתיבחן לפי סדר הנשייה.

שיקולי מדיניות

בית המשפט הוסיף שפרשנות מרחיבה, שלפיה פתיחת הליכים יכולה לבטל למפרע חילוטים שבוצעו לפניה, עלולה לזעזע את עולם המסחר ולפגוע בוודאות שהערבות האוטונומית נועדה לספק. עוד צוין שסיווג גורף של חילוטים כאלה כ"העדפת נושים" עלול להרתיע גורמים מסחריים מלהתקשר עם חברות בקשיים, גם כנגד ערבות בנקאית, ואף לעודד שימוש טקטי בהליכי חדלות פירעון.

מה נשאר פתוח לנאמנים

פסק הדין אינו קובע שחילוט ערבות בסביבת חדלות פירעון חסין מכל ביקורת:

• החריגים הכלליים נשארים. המסקנה נקבעה "בהיעדר טענה או הוכחה" למרמה חמורה או לנסיבות חריגות אחרות, שהן החריגים המוכרים לעצמאות הערבות (ראו את המדריך לערבויות ביצוע וחילוטן).
• צו עיכוב זמני לפני החילוט. בית המשפט הזכיר שבית משפט של חדלות פירעון רשאי, במקרים מתאימים, לעכב זמנית חילוט של ערבות אוטונומית, כדי לתת לבעלי התפקיד שהות לבחון אם מתקיים אחד החריגים. אלה צווים לתקופות קצרות, שניתנים לפני המימוש ומטרתם לשמור על המצב הקיים. במקרה הנדון, במועד החילוט לא היה צו כזה.
• סעיף 219 אינו מוגבל לפעולות של החייב עצמו. בית המשפט ציין, במאמר מוסגר, שהסעיף עשוי לחול גם על פעולות שמקורן בצדדים שלישיים. ההכרעה כאן נשענה על התנאי השלישי, ועל אופייה המיוחד של הערבות האוטונומית.

בית המשפט התייחס גם לטענה שמימוש הערבות טעון אישור בית המשפט לפי סעיף 245 לחוק. נקבע שהסעיף אינו חל במקרה זה, משום שבמועד החילוט טרם ניתן צו לפתיחת הליכים ולא ניתנה הוראה על הפעלת החברה לשם שיקומה. השאלה אם מוטב של ערבות אוטונומית הוא "נושה מובטח" נותרה בלי הכרעה.

משמעות מעשית

ליזמים ולמזמינים: ערבות בנקאית אוטונומית שומרת על ערכה גם כשהקבלן קורס. כשיש עילה לחילוט לפי תנאי הערבות והחוזה, אין צורך לחשוש שעצם הסמיכות לפתיחת הליכי חדלות פירעון תביא לביטול החילוט. עם זאת, החילוט צריך לעמוד בתנאי כתב הערבות, ולא להיעשות בניגוד לצו שיפוטי.

לקבלנים ולנושים אחרים: הניסיון לבטל חילוט שכבר בוצע, בטענה של העדפת נושים, יתקשה להצליח כשמדובר בערבות אוטונומית. הכלי האפקטיבי, אם יש בסיס לחריג של מרמה או נסיבות מיוחדות, הוא בקשה מהירה לעיכוב זמני - לפני שהבנק משלם.

לנאמנים: ההתמודדות עם ערבויות אוטונומיות מתמקדת בשלב שלפני החילוט ובחריגים המוכרים, ולא בכלי של ביטול העדפת נושים.

פסק הדין מצטרף לשורה ארוכה של החלטות שמגינות על עצמאות הערבות הבנקאית, ומבהיר שההגנה הזו חלה גם בשעה הקשה ביותר לפרויקט - כשהקבלן המבצע קורס באמצע העבודה.

מקורות

• רע"א 21381-09-25 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' חובב ביטון (עליון, כב' השופטת רות רונן, 25.12.2025)
• חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018, סעיפים 219(א)(1) ו-245 (כפי שצוטטו בפסק הדין)

תקופות הבדק והאחריות לפי חוק המכר

החוק מבחין בין שתי תקופות:

• תקופת הבדק - מתחילה במועד שבו הדירה הועמדה לרשות הרוכש. אי-התאמה שהתגלתה בתקופה זו היא באחריות הקבלן, אלא אם יוכיח שנגרמה בשל מעשה או מחדל של הרוכש (סעיף 4(א)(2)).
• תקופת האחריות - שלוש שנים נוספות מתום תקופת הבדק. בתקופה זו הקבלן אחראי לאי-התאמה אם הרוכש הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(3)).

אורך תקופת הבדק נקבע בתוספת לחוק לפי סוג הליקוי, למשל:

• כל אי-התאמה שלא נקבעה לה תקופה אחרת (למשל צבע וטיח) - שנה
• ריצוף וחיפוי פנים, מוצרי מסגרות ונגרות (חלונות, דלתות) - שנתיים
• מכונות ודוודים, פיתוח החצר, בידוד תרמי - שלוש שנים
• איטום המבנה ומערכות הצנרת (מים, ביוב, הסקה) - ארבע שנים
• סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים שאינם נושאים - חמש שנים
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - שבע שנים
• אי-התאמה יסודית בחלקי הבניין הנושאים, הנוגעת ליציבותו ולבטיחותו - עשרים שנה (סעיף 4(א)(4))

פיצוי על איחור במסירה

סעיף 5א לחוק קובע פיצוי סטטוטורי על איחור במסירת הדירה. לפי נוסחו הנוכחי (לאחר תיקון מס' 9 משנת 2022), אם הדירה לא הועמדה לרשות הרוכש בתוך חודש מהמועד שנקבע בחוזה, הרוכש זכאי לפיצוי בלי להוכיח נזק, מתום החודש הראשון ועד המסירה בפועל:

• מתום החודש הראשון ועד תום ארבעה חודשים מהמועד החוזי - סכום השווה לדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה
• מהחודש החמישי ועד תום החודש העשירי - דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.25
• מהחודש ה-11 ואילך - דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.5

אם בחוזה נקבע פיצוי מוסכם גבוה יותר, הרוכש זכאי לגבוה מביניהם. הפיצוי משולם בתום כל חודש, ואין להתנות עליו לרעת הרוכש. הקבלן פטור מהפיצוי רק אם האיחור נגרם בשל הרוכש בלבד, או בשל נסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. בחוזים שנחתמו לפני כניסת תיקון מס' 9 לתוקף חל הנוסח הקודם: תקופת חסד של 60 ימים, ומשחלפה - פיצוי מהמועד החוזי, פי 1.5 מדמי השכירות בשמונת החודשים הראשונים ופי 1.25 לאחר מכן.

מה מכסה הפיצוי?

הפיצוי הסטטוטורי משולם בלי צורך להוכיח נזק, ולפי הגישה הרווחת בפסיקה הוא מכסה את נזקי האיחור, הממוניים והלא-ממוניים כאחד. לכן מי שקיבל פיצוי לפי סעיף 5א בדרך כלל לא יקבל בנוסף פיצוי על עוגמת נפש בשל אותו איחור (ראו למשל ת"א (מחוזי חי') 7987-12-20 מלון נוף הכרמל חיפה בע"מ נ' פלר (7.9.2023)). פיצוי על עוגמת נפש בשל ליקויי בנייה נבחן בנפרד.

רוכשים רבים מוותרים על זכויותיהם משום שאינם מכירים אותן או חוששים מעימות עם הקבלן. החוק עומד לצדכם - אבל רק אם תפעלו בזמן.

איך פועלים מול ליקויי בנייה?

1. תיעוד

בעת המסירה צלמו כל פגם, רטיבות, סדק או אי-התאמה. ערכו פרוטוקול מסירה מפורט ובקשו מנציג הקבלן לחתום עליו; אם הוא מסרב - שלחו את הפרוטוקול לקבלן בכתב, בדרך שמאפשרת להוכיח את המשלוח. שימו לב למועדים: על ליקוי שניתן היה לגלות בעת המסירה יש להודיע לקבלן בתוך שנה מהמסירה, ועל ליקוי שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה - בתוך זמן סביר מגילויו (סעיף 4א לחוק).

2. חוות דעת מהנדס

בליקויים מהותיים כדאי להזמין חוות דעת של מהנדס מומחה. חוות הדעת תפרט את הליקויים, את הסיבות להם ואת עלות התיקון המשוערת, והיא בדרך כלל הראיה המרכזית בהליך משפטי.

3. מכתב התראה

מכתב התראה מעורך דין דורש מהקבלן לתקן את הליקויים בתוך פרק זמן סביר (לרוב 30 יום), ומבהיר שאם לא יתוקנו - תוגש תביעה.

4. תביעה משפטית

אם הקבלן לא תיקן את הליקויים או סירב לפצות, ניתן להגיש תביעה. הסעדים האפשריים: חיוב הקבלן לתקן, פיצוי כספי בגובה עלות התיקון, פיצוי על איחור במסירה, פיצוי על עוגמת נפש, ובמקרים חריגים - ביטול העסקה והשבת התשלומים.

סיכום

החוק מקנה לרוכשי דירות זכויות של ממש מול הקבלן. העיקר הוא לפעול בזמן, לתעד היטב ולהיעזר בייעוץ מקצועי. עיכוב או ויתור עלולים לעלות ביוקר, ואילו פנייה מסודרת מובילה פעמים רבות לפתרון יעיל.

מי שמלווה כסף לחברה בע"מ, או מספק לה סחורה או שירותים, מתקשר עם החברה, לא עם בעליה. כשהחברה קורסת, הנושה פונה לא פעם אל בעל השליטה ואל המנהל באופן אישי, בטענה שהם עומדים מאחורי מה שקרה. פסק הדין בעניין וולת'סטון מראה עד כמה קשה לעשות זאת בדיעבד, גם כשהנושה כבר זכה בפסק דין נגד החברה.

העובדות

התובעות הן שתי שותפויות מוגבלות שמעמידות הלוואות ליזמים של פרויקטים לפי תמ"א 38, וחברת הניהול שלהן. הנתבע החזיק במניות של חברת קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע"מ ושימש מנהלה. בפרויקט היה מעורב גם אדם נוסף, שתיאר את עצמו כ"מנהל הפרויקטים" של החברה, ובאותה תקופה ריצה עונש מאסר בגין עבירות בתחום דיני התאגידים וניירות הערך.

בספטמבר 2014 נחתם הסכם הלוואה בסך 2,750,000 ש"ח לפרויקט חיזוק ובנייה ברמת גן. החברה הצהירה שתגייס 4,750,000 ש"ח ממלווים פרטיים, ושסכום של 3,800,000 ש"ח יופקד בחשבון נאמנות. בהסכם נכתב שבעלי השליטה בחברה הם הנתבע ו"גורם נוסף שאינו מעוניין בשלב זה בחשיפת זהותו".

הפרויקט נקלע לקשיים זמן קצר לאחר קבלת היתר הבנייה בפברואר 2015. הכספים מהמלווים הפרטיים לא הגיעו, שלושה קבלנים עזבו בזה אחר זה, ובודק שמינה בית המשפט מצא שאין היתכנות כספית להשלים את הפרויקט, ושכ-4.2 מיליון ש"ח לא הופקדו בחשבון הנאמנות. התובעות תבעו את החברה וקיבלו פסק דין להשבת ההלוואה בתוספת הפרשים, בסכום כולל של קרוב לארבעה מיליון ש"ח. החוב לא נפרע, ונגד החברה נפתחו הליכי פירוק. בשלב זה הגישו התובעות תביעה נגד הנתבע עצמו, בטענה שיש לחייב אותו אישית בחוב, מכוח הרמת מסך, מכוח דיני הנזיקין ומכוח דיני החוזים.

ההכרעה

בית המשפט דחה את התביעה על כל עילותיה. נקודת המוצא הייתה שהשאלה מי אשם בקריסת הפרויקט אינה מכריעה. החבות של החברה כבר נקבעה, והשאלה היא אם יש בסיס בדין להטיל אותה גם על בעל המניות (פסקה 14).

הרמת מסך בטענת תרמית. סעיף 6(א)(1) לחוק החברות מאפשר לייחס חוב של חברה לבעל מניה רק במקרים חריגים, כשהשימוש באישיות המשפטית הנפרדת נועד להונות או לקפח נושה, או כשנלקח סיכון בלתי סביר ליכולת החברה לפרוע את חובותיה. בית המשפט הדגיש: "לא די בתרמית 'סתם' המבוצעת על ידי חברה, או אורגן בחברה". הנושה צריך להראות שהאישיות המשפטית של החברה עצמה שימשה מגן למי שביצע את התרמית (פסקאות 21-22). במקרה זה, הנתונים על החברה היו ידועים לתובעות בעת ההתקשרות. גם הסתרת זהותו של הגורם הנוסף לא הספיקה, שכן התובעות הסכימו מראש לסעיף שהשאיר את זהותו חסויה, והמשיכו לעבוד מולו גם לאחר שגילו מי הוא (פסקאות 23-27).

עירוב נכסים. התובעות טענו שכספים שנועדו לפרויקט עברו לנתבע. בית המשפט קבע שלא הוכח לאן הלכו הכספים, ושהעובדה שהכסף לא הגיע ליעדו אינה מלמדת שהוא הגיע לכיסו של בעל המניות. העד היחיד של התובעות אישר בחקירתו שאינו יודע מה עלה בגורל הכספים (פסקאות 31-33).

מימון דק. טענה זו נוגעת להון העצמי של החברה ביחס להיקף עסקיה, לא לקשיי המימון של פרויקט מסוים. התובעות לא הביאו נתונים על ההון ועל הנכסים של החברה, ולכן גם עילה זו נדחתה (פסקאות 34-36).

אחריות אישית בנזיקין. בית המשפט הבחין בין הרמת מסך לבין אחריות אישית של אורגן שביצע בעצמו עוולה (פסקה 39). המצגים שעליהם נסמכה התביעה ניתנו בשם החברה ונחתמו בידיה. לפי סעיף 57 לפקודת הנזיקין, תביעת תרמית בגין מצג על אופיו, התנהגותו, האשראי או העיסוק של אדם, שנועד להשיג בשבילו אשראי או כסף, מחייבת מצג בכתב החתום בידי הנתבע עצמו. מצג כזה לא הוצג. גם עילת הרשלנות נדחתה, משום שלא הוכח מה היה חלקו האישי של הנתבע בהחלטות (פסקאות 42-44).

אחריות אישית בדיני החוזים. חובת תום הלב במשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים חלה גם על אורגנים של החברה. אולם כדי לחייב אורגן באופן אישי לא די בהפרה לפי מבחן אובייקטיבי, ויש להוכיח "אשם אישי, סובייקטיבי" (פסקה 48). בית המשפט קבע שהתנהלות החברה שלא בתום לב "לא מוביל מניה וביה לחיוב אישי של בעל מניותיה ומנהלה" (פסקה 51). כאן, מעדות העד של התובעות עצמן עלה שהנתבע לא היה בקיא בפרטי מבנה הבטוחות, שבו טיפל הגורם הנוסף, ולכן לא הוכחה מודעות אישית שלו לפער בין המצג לבין המציאות (פסקאות 53-55).

לבסוף העיר בית המשפט שהתובעות ייחסו משקל לרקע האישי של הנתבע, כקצין לשעבר ועורך דין. לדבריו, אם ביקשו להסתמך על הנתבע עצמו, "היה עליהן לדרוש כי יערוב באופן אישי למחויבויות החברה" (פסקה 56). התביעה נדחתה, אך כל צד חויב לשאת בהוצאותיו, בין היתר משום שמהלכי הנתבע, אף שאינם מקימים חיוב אישי, "מותירים תחושת חוסר נוחות" (פסקה 57).

המשמעות

פסק הדין מיישם את ההלכות הקיימות ואינו קובע הלכה חדשה, אבל הוא ממחיש היטב את הפער בין חשד לבין הוכחה. כדי להרים את המסך לא מספיק להראות שהחברה הטעתה או לא שילמה. צריך להראות שהשימוש בחברה עצמה הוא הכלי שבאמצעותו הונה הנושה, למשל ריקון החברה, עירוב בין כספי החברה לכספי בעליה, או הון עצמי שאינו מספיק לפעילותה. את כל אלה צריך לבסס בראיות. עדות יחידה של מנהל הנושה, בלי מסמכים שמראים לאן זרם הכסף, לא הספיקה.

פסק הדין מבהיר גם שאחריות אישית של מנהל היא עילה נפרדת מהרמת מסך, ושגם היא דורשת אשם אישי וסובייקטיבי. מנהל שחתם בשם החברה ופעל במסגרת תפקידו אינו הופך לחייב רק משום שהחברה לא עמדה בהתחייבויותיה. מנגד, הפסיקה מכירה במקרים שבהם מנהל שפעל בחוסר תום לב אישי יחויב, ולכן יש חשיבות רבה לשאלה מי מסר את המצג, בכתב או בעל פה, ומה ידע באותה עת.

מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי, שניתן אחרי שמיעת ראיות, וההכרעה בו נשענת במידה רבה על חולשת הראיות שהובאו.

בשורה התחתונה לבעלי עסקים

• לנושים: אם ההחלטה להלוות או לספק אשראי נשענת על האדם שעומד מאחורי החברה, דרשו ממנו ערבות אישית בכתב כבר בשלב ההתקשרות. תביעה להרמת מסך בדיעבד היא דרך קשה ויקרה.
• לנושים: אל תסכימו לסעיפים שמסתירים את זהות בעלי השליטה. מה שהסכמתם לו בעת החתימה יעמוד לחובתכם אחר כך.
• לנושים שכבר בתביעה: הרמת מסך מחייבת ראיות ממשיות, כגון תיעוד של העברות כספים, דוחות כספיים או נתונים על ההון העצמי. עדות כללית על "כסף שנעלם" אינה מספיקה.
• לבעלי מניות ולמנהלים: שמרו על הפרדה מלאה בין כספי החברה לכספיכם, וחתמו על מצגים בשם החברה בלבד. עם זאת, מנהל שמוסר ביודעין מידע כוזב עלול לשאת באחריות אישית גם בלי הרמת מסך.

מקורות

• ת"א (מחוזי ת"א) 32589-04-19 וולת'סטון נדל"ן 23 – שותפות מוגבלת ואח' נ' עו"ד אילן מוריאנו (כב' השופט ארז יקואל, סגן נשיא; 19.10.2025)
• חוק החברות, התשנ"ט-1999, סעיף 6(א)(1)
• פקודת הנזיקין [נוסח חדש], סעיפים 56 ו-57
• חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, סעיף 12
• פקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, סעיף 54

היטל השבחה הוא מחצית ההפרש בין שווי המקרקעין אחרי התכנית המשביחה ("המצב החדש") לבין שוויים ערב אישורה ("המצב הקודם"). פסק הדין עוסק בשאלה שעלתה לא אחת בשנים האחרונות בוועדות הערר ובבתי המשפט המחוזיים, וקיבלה בהם תשובות סותרות (פסקה 40): כשעל בניין חלה תמ"א 38, ואחר כך מאושרת עליו תכנית מפורטת שמוסיפה זכויות, האם בשומת "המצב הקודם" מביאים בחשבון את עליית הערך שנבעה מתמ"א 38?

העובדות

תיק לויתן (תל אביב). בעל הזכויות מכר שתי דירות בתחום תכנית רובע 3, תכנית מפורטת להוספת זכויות בנייה שהוכנה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, וחויב בהיטל השבחה. בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט י' שקד) קבע שבשומת "המצב הקודם" יש לכלול את עליית השווי שנבעה מתמ"א 38, עם מקדמים שישקפו את אי-הוודאות במימוש הזכויות (פסקה 20).

תיק קלמנוביץ (ירושלים). הוועדה המקומית בירושלים חייבה בעשרות היטלים בעקבות תכנית 9988, תכנית להגדלת זכויות בנייה בשכונת רחביה. ועדת הערר ביטלה אותם, ובית המשפט המחוזי בירושלים (השופט ד' זילר) קבע שבשומת "המצב הקודם" יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38, ושבהתאם לממצאי ועדת הערר, התכנית לא הביאה להשבחה נפרדת (פסקאות 22–23).

הוועדות המקומיות ביקשו מבית המשפט העליון לקבוע את ההפך: לנטרל את השפעת תמ"א 38 ולשום את "המצב הקודם" לפי המצב התכנוני שלפניה. בעמדה זו תמכו מרכז השלטון המקומי והיועצת המשפטית לממשלה.

ההכרעה

בית המשפט העליון דן בבקשות כבערעורים ודחה אותם.

הדוגמה של בית המשפט (פסקאות 51–53). בניין שווה מיליון ש"ח. אחרי אישור תמ"א 38, בלי שהוצא מכוחה היתר, שוויו עולה לשני מיליון. אחר כך מאושרת תכנית מפורטת, ושוויו עולה לשלושה מיליון. לפי "גישת הנטרול", ההשבחה היא שני מיליון, וההיטל מחושב עליה. לפי "גישת ההכללה", ההשבחה היא מיליון אחד בלבד, כלומר רק מה שהתכנית המפורטת הוסיפה.

הכלל: גישת ההכללה. היטל השבחה מוטל רק על עליית שווי שיש לה קשר סיבתי ישיר לתכנית המשביחה (פסקאות 56–58). אישורה של תמ"א 38, כל עוד לא הוצא מכוחה היתר, אינו אירוע מס, ואי אפשר לגבות בגינו היטל במכירה. זאת כבר נקבע בעבר (רע"א 3002/12 רון). מכאן שאין לנטרל את עליית הערך שנבעה ממנה: נטרול כזה פירושו גביית היטל על השבחה שהחוק אינו מטיל עליה היטל, בניגוד לעיקרון שאין מס בלי חוק (פסקאות 62–68). גם סעיף 4(7) לתוספת השלישית מורה לשום את ההשבחה "כאילו נמכרו [המקרקעין] בשוק חפשי" (פסקה 69).

אין כאן "פטור" חדש. הוועדות טענו שההכללה מעניקה פטור שאין לו עיגון בחוק. בית המשפט השיב שהפטור הנטען הוא "אשליה": גם היום אין גובים היטל במכירה על עליית ערך בגלל תמ"א 38. הנטרול דווקא היה יוצר תוצאה שרירותית: מי שמכר דירה לפני התכנית המפורטת לא היה משלם היטל על השפעת תמ"א 38, ושכנו שמכר דירה זהה אחריה היה משלם (פסקאות 72–74).

השבחה משפטית לעומת השבחה עובדתית. העובדה שתמ"א 38 אינה יוצרת אירוע מס אינה אומרת שהיא לא העלתה בפועל את ערך הנכס. שווי שוק כולל גם זכויות שאינן מוקנות וגם ציפיות. בעל המקרקעין אינו צריך לחלוק עם הציבור את מה שהשוק נתן לו, כשם שהציבור אינו מפצה אותו על מה שהשוק לקח (פסקאות 77–80). אם תמ"א 38 תרמה בפועל לשווי נכס מסוים, ובכמה, זו שאלה שמאית (פסקה 81).

הלכת לוסטרניק אינה חלה. לפי הלכה זו, מנטרלים מ"המצב הקודם" את הציפייה לאישור התכנית המשביחה עצמה. הציפיות שנוצרו בגלל תמ"א 38 דומות יותר לציפייה כללית לשינוי תכנוני, שאותה אין לנטרל (פסקאות 84–86). גם העובדה שתכנית רובע 3 הוכנה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 אינה משנה את המסקנה (פסקה 92).

"הוועדה המקומית לא נתנה, הוועדה המקומית לא תיקח". לחשש מפגיעה בקופה הציבורית השיב בית המשפט שאת תמ"א 38 אישר השלטון המרכזי, שבחר שלא לגבות בגינה היטל. כשהתכנית של הוועדה המקומית לא השביחה את הנכס מעבר למה שכבר צמח מתמ"א 38, אין הצדקה לגבות היטל (פסקאות 87–89).

לא נפסקו הוצאות.

המשמעות

פסק הדין קובע הלכה מחייבת בסוגיה שבה ניתנו עד עכשיו תשובות סותרות, ויש לו השלכות על מספר גדול של שומות. בכל מקום שבו חלה תמ"א 38 ואושרה תכנית מפורטת שמוסיפה זכויות, כמו תכנית רובע 3 בתל אביב ותכנית 9988 בירושלים שנדונו כאן, ההיטל צריך להיות מחושב רק על מה שהתכנית החדשה הוסיפה מעבר לשווי השוק שכבר כלל את השפעת תמ"א 38. במקרים מסוימים, כמו בתיק קלמנוביץ, לא תהיה השבחה נפרדת כלל.

בשורה התחתונה

לבעלי דירות שמוכרים בבניין שחלה עליו תמ"א 38 ותכנית מפורטת: בדקו בשומת ההיטל איך נקבע "המצב הקודם". אם השמאי של הוועדה התעלם מהשפעת תמ"א 38 על שווי השוק, השומה אינה תואמת את ההלכה, ויש לשקול להשיג עליה. ההכרעה כמה תרמה תמ"א 38 לשווי היא שמאית, ולכן כדאי להיעזר בשמאי מטעמכם.

ליזמים שרוכשים דירות לפרויקט: ההיטל שהמוכרים משלמים, או שמגולגל אליכם בחוזה, צריך להיות מחושב לפי גישת ההכללה. זה רלוונטי לתמחור העסקה.

מקורות

• בר"מ 1975/24 ובר"מ 25226-04-25 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לויתן (בית המשפט העליון, 16.10.2025)
• חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, סעיף 196א, והתוספת השלישית, סעיפים 1(א), 3, 4(7) ו-19
• תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, סעיפים 21–23

הרקע

החברה שבמרכז הסכסוך היא השותף הכללי בשותפות מוגבלת לחיפושי נפט. בין קבוצת בעלי מניות שמחזיקה כ-16.8% ממניות החברה לבין קבוצת בעלי המניות האחרים נוצר משבר אמון. בגלגול קודם של ההליך, בע"א 94/20 (2022), הורה בית המשפט העליון ברוב דעות על היפרדות הצדדים, "בין היתר, באופן של רכישה כפויה או של התמחרות הדדית", והחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי לקביעת הדרך המעשית.

בית המשפט המחוזי הורה על התמחרות בין הצדדים בשיטת "המעטפות". בעל מניות המיעוט ערער. הוא ביקש שבמקום התמחרות יורה בית המשפט על רכישה כפויה של מניותיו, לפי שוויין במועד הקרע בין הצדדים. לטענתו, הפער הכלכלי בינו לבין הצד השני ושיעור ההחזקה הנמוך שלו יגרמו לכך שבהתמחרות מניותיו יירכשו בזול.

מה קבע בית המשפט העליון

הערעור נדחה. הנשיא יצחק עמית כתב את פסק הדין, והמשנה לנשיא נעם סולברג והשופט חאלד כבוב הצטרפו אליו.

סעיף 191 הוא הוראת מסגרת. סעיף 191 לחוק החברות, התשנ"ט-1999, מסמיך את בית המשפט לתת הוראות להסרת קיפוח או למניעתו, ובהן הוראה לבעלי המניות או לחברה לרכוש מניות. בית המשפט הדגיש שהסעיף מאפשר לו "לתפור" את דרך ההיפרדות לפי מכלול נסיבות העניין. הסמכות אינה מוגבלת למצבים של קיפוח, והיא חלה גם כשהחברה נקלעה למבוי סתום בגלל קרע בין בעלי המניות.

השיקולים. בית המשפט מנה, ברשימה שאינה סגורה, שיקולים לבחירת דרך ההיפרדות: צדק, תום לב וניקיון כפיים; מידת הקיפוח; היקף ההחזקות וגובה ההשקעה; התועלות מול הנזקים; הנזק לצדדים שלישיים כמו עובדים וספקים; זיקה מיוחדת של צד לחברה; ופערי כוחות כלכליים ואחרים.

רכישה כפויה - במצב הקלאסי של קיפוח. לפי פסק הדין, הסעד של רכישה כפויה מתאים בדרך כלל למצב שבו מיעוט מובהק קופח בידי רוב מובהק. התמחרות - כשמדובר בקרע ולא בקיפוח. במקרה הנדון ההיפרדות נבעה ממשבר אמון, ובעל המניות שערער לא נמצא "מקופח" במובן הקלאסי. בית המשפט הכיר בקושי שהעלה, וציין כי בהינתן הפערים ביכולת הכלכלית ובשיעור ההחזקות קיים חשש שמניותיו יירכשו בהתמחרות "בנזיד עדשים". ובכל זאת, "לא בלי התלבטות", הכריע בעד התמחרות. בין הנימוקים: נמצא שהתנהלותו של המערער לא היתה בתום לב; קשה להעריך את שווי החברה; המערער הוא איש המקצוע בתחום, ולכן יש לו יתרון בהערכת השווי; והתמחרות היא הדרך הקצרה לסיים סכסוך שנמשך כעשר שנים, בעוד שהערכת שווי בידי מומחה היתה מאריכה את ההליך ומייקרת אותו.

מועד השווי. בית המשפט הוסיף שבהתמחרות הצדדים מציעים מחיר לפי שווי המניות ביום ההתמחרות. השאלה מהו "המועד הקובע" להערכת השווי - למשל מועד הקרע - רלוונטית לרכישה כפויה, ולא להתמחרות.

מה המשמעות לבעלי מניות בחברות פרטיות

פסק הדין נשען על הלכות קודמות של בית המשפט העליון ומיישם אותן. עם זאת, יש בו כמה מסרים מעשיים:

• בעל מניות מיעוט אינו זוכה אוטומטית ברכישה כפויה. כשהסכסוך הוא קרע הדדי ולא קיפוח מובהק, בית המשפט עשוי להורות על התמחרות - גם כשהדבר מקשה על הצד החלש כלכלית.
• התנהלות בזמן הסכסוך נבחנת. תום הלב וניקיון הכפיים של כל צד הם חלק מהשיקולים, ועשויים להכריע את דרך הפרידה. סעיף 192 לחוק החברות מחייב כל בעל מניות לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת ולהימנע מניצול לרעה של כוחו בחברה.
• מנגנון פרידה מוסכם עדיף על מנגנון שייקבע בבית המשפט. הסכם בעלי מניות שקובע מראש איך נפרדים - מי רשאי להפעיל את המנגנון, איך נקבע המחיר, ובאיזה פרק זמן יש להשלים את העסקה - חוסך שנים של התדיינות. בעל מניות קטן יכול לנהל משא ומתן מראש על הגנות שיתאימו לו, למשל הערכת שווי בידי מומחה במקום התמחרות, או זמן סביר לגיוס מימון.
• הזמן פועל נגד כולם. בית המשפט נתן משקל לכך שהסכסוך נמשך כעשור. סכסוך ארוך שוחק את שווי החברה ואת עמדת המיקוח של הצדדים.

בעלי מניות שנמצאים בתחילתו של קרע - או שמקימים חברה ורוצים להימנע ממנו - צריכים לבחון את מנגנוני הפרידה שבתקנון ובהסכם בעלי המניות, ולהבין איך בית המשפט צפוי לנהוג אם המנגנון חסר.

מקורות

• ע"א 8776/23 לוסקין נ' גבעות עולם נפט בע"מ (בית המשפט העליון, 31.7.2025)
• ע"א 94/20 לוסקין נ' גבעות עולם נפט בע"מ (בית המשפט העליון, 18.8.2022)
• חוק החברות, התשנ"ט-1999, סעיפים 191, 192

לכתבה המלאה באתר כיכר השבת

על איזו בוררות החוק חל

החוק חל על בוררות בין-לאומית בעניין מסחרי, וקובע במפורש שעל בוררות כזו לא יחולו ההוראות לפי חוק הבוררות הישן (סעיף 3(א)). ככלל, הוא חל רק כשמושב הבוררות בישראל. חלק מהוראותיו - ובהן עיכוב הליכים, סעדים זמניים והכרה ואכיפה של פסקי בוררות - חלות גם כשמושב הבוררות מחוץ לישראל (סעיף 3(ב)).

בוררות היא "בין-לאומית" לפי החוק באחד מאלה (סעיף 3(ג)):

• מקומות העסקים של הצדדים להסכם הבוררות נמצאים בתחומי שיפוט שונים בעת כריתת ההסכם;
• מושב הבוררות, המקום שבו נועד להתבצע חלק מהותי מההתחייבויות, או המקום שהקשר שלו לנושא הסכסוך הוא ההדוק ביותר, נמצא מחוץ לתחום השיפוט שבו נמצאים מקומות העסקים של הצדדים;
• הצדדים הסכימו במפורש בכתב שנושא ההסכם קשור ליותר מתחום שיפוט אחד.

החוק מבוסס על חוק המודל של ועדת האו"ם למשפט סחר בין-לאומי (UNCITRAL), ומורה לפרש אותו בהתחשב במקורו הבין-לאומי ובצורך לקדם אחידות ביישומו (סעיפים 1 ו-2(ה)). המשמעות לצד הזר: מסגרת מוכרת, דומה לזו שחלה במדינות רבות אחרות.

החוק חל על הליך בוררות שהתחיל ביום תחילתו של החוק או לאחריו (סעיף 48). בתי המשפט ציינו בהתאם, בהליכים שנפתחו לפני כן, שהחוק אינו חל עליהם.

השינויים העיקריים

התערבות מצומצמת של בית המשפט. בעניינים שהחוק חל עליהם, בית המשפט יפעיל את סמכויותיו רק לפי החוק (סעיף 6).

עיכוב הליכים. צד שהוגשה נגדו תביעה בבית המשפט בעניין שהוסכם למסור לבוררות רשאי לבקש לעכב את ההליכים. את הבקשה יש להגיש לא יאוחר מכתב הטענות הראשון שלו לגופו של הסכסוך (סעיף 9(א)). מי שמגיש כתב הגנה לגופו ורק אחר כך נזכר בתניית הבוררות, עלול לאבד את הזכות.

הסכם בוררות "בכתב" - בהגדרה רחבה. הסכם הבוררות צריך להיות בכתב, אבל רואים אותו ככזה אם תוכנו מתועד בדרך כלשהי, גם אם נכרת בעל פה או בהתנהגות. גם הסכם שנכרת במסר אלקטרוני שניתן לשמירה ולאחזור נחשב הסכם בכתב, וכך גם הפניה בחוזה למסמך שכולל תניית בוררות (סעיף 8).

הבוררים מכריעים בסמכותם, ורשאים לתת סעדים זמניים. הרכב הבוררים מוסמך להכריע בשאלת סמכותו (סעיף 17). הוא רשאי גם לתת סעדים זמניים, ובית המשפט יאכוף אותם בתנאים שקובע החוק (סעיפים 18–25).

שלושה בוררים כברירת מחדל. אם הצדדים לא הסכימו על מספר הבוררים, ימונו שלושה (סעיף 11(ג)). זו נקודה שכדאי להסדיר בתניה, בעיקר בסכסוכים בהיקף בינוני, שבהם העלות של הרכב בן שלושה עשויה להיות משמעותית.

הבורר מכריע לפי הדין. הרכב הבוררים יכריע לפי עקרונות הצדק וההגינות "רק אם הצדדים הסמיכו אותו לכך במפורש" (סעיף 37(ג)). מי שרוצה שהבורר יוכל לסטות מהדין המהותי צריך לכתוב זאת בתניה.

תקיפת פסק הבוררות: בקשת ביטול בלבד, ועילות סגורות

כאן נמצא ההבדל המשמעותי ביותר. לפי החוק החדש, פנייה לבית המשפט כדי להתנגד לפסק בוררות תיעשה "רק בדרך של הגשת בקשה לביטולו" (סעיף 43(א)). עילות הביטול מנויות בסעיף 43(ב), והן מצומצמות:

• פגם בכשרותו של צד, או הסכם בוררות חסר תוקף;
• צד לא קיבל הודעה מתאימה על מינוי בורר או על ההליך, או שלא היתה לו אפשרות לטעון את טענותיו;
• הפסק עוסק בסכסוך או בעניינים שלא נמסרו לבוררות;
• הרכב הבוררים או ניהול ההליך לא היו בהתאם להסכמת הצדדים או להוראות החוק;
• לפי הדין הישראלי לא ניתן ליישב את נושא הסכסוך בבוררות;
• הפסק נוגד את תקנת הציבור של ישראל.

בין העילות אין עילה של טעות בדין, ואין מסלול ערעור. לשם השוואה, חוק הבוררות הישן מונה עשר עילות ביטול, ובהן מצב שבו הוסכם שהבורר יפסוק לפי הדין והוא לא עשה כן (סעיף 24(7)). הוא גם מאפשר לצדדים להסכים על ערעור, ברשות, על פסק שנפלה בו טעות יסודית ביישום הדין שיש בה כדי לגרום לעיוות דין (סעיף 29ב).

המועד. בקשת ביטול לפי החוק החדש תוגש בתוך 90 ימים מהמועד שבו קיבל המבקש עותק מפסק הבוררות. אם הוגשה לבוררים בקשה לתקן את הפסק, לפרש אותו או לתת פסק נוסף, נמנים 90 הימים מהמועד שבו החליטו בה (סעיף 43(ג)). בחוק הישן המועד הבסיסי הוא 45 ימים (סעיף 27).

מה כדאי לבדוק בחוזה בין-לאומי

• מושב הבוררות. הוא שקובע אם החוק הישראלי החדש יחול. כדאי לקבוע אותו במפורש.
• הדין המהותי. החוק החדש מחייב את הבורר לפסוק לפי הדין שהצדדים בחרו. כדאי לבחור אותו בחוזה.
• מספר הבוררים ודרך מינויים. בלי הסכמה, ברירת המחדל היא שלושה.
• כללי בוררות או מוסד בוררות. הפניה לכללים מוסדיים קובעת מראש חלק גדול מסדרי הדין.
• צורך בערעור. במסגרת החוק החדש פסק הבוררות סופי למעשה. צדדים שזה חשוב להם צריכים לשקול זאת כבר בשלב המשא ומתן - למשל, בבחירת המושב או המנגנון.
• תגובה מהירה לתביעה בבית משפט. מי שנתבע בבית המשפט למרות תניית בוררות צריך לבקש עיכוב הליכים לפני שהוא מגיש כתב הגנה לגופו.

החוק עדיין חדש יחסית, ובית המשפט העליון טרם פירש אותו בהרחבה. לכן, בבוררות בין-לאומית שמושבה בישראל, ובמיוחד בהחלטה אם ואיך לתקוף פסק בוררות, חשוב לבדוק את הוראות החוק עצמו ואת הפסיקה המתפתחת.

מקורות

• חוק הבוררות המסחרית הבין-לאומית, התשפ"ד-2024, סעיפים 1, 3, 6, 8, 9, 11, 17, 18–25, 37, 42, 43, 48
• חוק הבוררות, התשכ"ח-1968, סעיפים 24, 27, 29ב
• ת"א (מחוזי ת"א) 30110-01-24 Slutskvodokanal Utility Unitary Enterprise נ' שטאנג בניה והנדסה בע"מ (16.6.2025)
• ת"א (מחוזי י-ם) 15299-03-24 Hilton Worldwide Manage Limited נ' Ohayon (25.10.2024)

איך בית המשפט בוחן תביעת לשון הרע

בית המשפט העליון קבע מתווה של ארבעה שלבים, שחוזר בפסיקה מאז ע"א 4534/02 רשת שוקן נ' הרציקוביץ' וע"א 89/04 נודלמן נ' שרנסקי:

• פירוש הדברים: מה המשמעות שאדם סביר היה מבין מהפרסום, כולל מה שעולה "בין השורות".
• האם זו לשון הרע והאם היה פרסום: האם הדברים עלולים להשפיל, לבזות או לפגוע באדם במשרתו, בעסקו או במקצועו (סעיף 1 לחוק), והאם הם הגיעו לאדם נוסף מלבד הנפגע (סעיפים 2 ו-7).
• האם עומדת לכם הגנה: אחת ההגנות שבסעיפים 13 עד 15 לחוק.
• הסעד: אם אין הגנה - מה הפיצוי ואילו צווים יינתנו.

שתי נקודות חשובות כבר בשלב הזה. ראשית, "אדם" לפי סעיף 1 הוא יחיד או תאגיד, כך שגם חברה או עמותה יכולות לתבוע. לעומת זאת, לשון הרע על קבוצה או ציבור שאינם תאגיד אינה מקימה עילה לתביעה אזרחית (סעיף 4). שנית, גם פרסום חוזר הוא פרסום: בעניין רע"א 1239/19 שאול נ' ניידלי קבע בית המשפט העליון ש"שיתוף" פוסט בפייסבוק יכול להטיל אחריות על המשתף, להבדיל מ"לייק".

השלב הראשון: מכתב ההתראה

החוק אינו מחייב לשלוח מכתב התראה לפני תביעה, אבל זה הנוהג המקובל, ותגובה נכונה בשלב הזה משפיעה לא פעם על כל ההמשך.

• לא להתעלם ולא להגיב בכעס. תגובה פומבית חריפה עלולה להיות פרסום נוסף ולהחמיר את המצב.
• לשמור תיעוד. צילום של הפרסום המקורי, ההקשר שבו נכתב, התגובות אליו, ומי שהיה חשוף לו.
• לאסוף את התשתית העובדתית. אם מה שנכתב נכון - מסמכים, הודעות ועדויות שמוכיחים זאת. זו הליבה של הגנת אמת הפרסום.
• לשקול הסרה או תיקון. פרסום שנשאר ברשת ממשיך לפגוע. בית המשפט העליון קבע בעניין ע"א 1726/21 בכרי נ' מגנאג'י שכל עוד פרסום משמיץ נשאר נגיש לציבור, מדובר בעוולה נמשכת. הסרה אינה מוחקת את האחריות לעבר, אבל התנצלות, תיקון או הכחשה הם שיקול להקלה בפיצוי (סעיף 19(4)), בתנאי שפורסמו במקום, במידה ובדרך שבהם פורסם הדבר המקורי, ולא היו מסויגים.
• להשיב בכתב, בזהירות. תשובה מנומקת יכולה לסיים את העניין כבר כאן, אבל כל מה שייכתב בה עשוי לשמש בהמשך כראיה.

ההגנות שבחוק

פרסומים מותרים (סעיף 13)

יש פרסומים שאינם יכולים לשמש עילה לתביעה בכלל. החשוב שבהם בחיי היומיום: מה שנאמר על ידי בעל דין, עורך דינו או עד תוך כדי דיון בבית משפט, או בפני גוף אחר בעל סמכות שיפוטית או מעין-שיפוטית (סעיף 13(5)).

אמת הפרסום (סעיף 14)

הגנה טובה אם הדבר שפורסם היה אמת והיה בפרסום עניין ציבורי. שני התנאים נדרשים יחד. ההגנה לא נשללת רק משום שלא הוכח פרט לוואי שאין בו פגיעה של ממש. נטל ההוכחה מוטל על המפרסם, ולכן התיעוד שנאסף בשלב ההתראה הוא קריטי.

תום לב (סעיף 15)

סעיף 15 מונה מצבים שבהם מי שפרסם בתום לב מוגן. מבין המצבים הנפוצים:

• חובה חוקית, מוסרית או חברתית לפרסם, בשל היחסים עם מי שאליו הופנה הפרסום (סעיף 15(2)).
• פרסום שנועד להגן על עניין אישי כשר (סעיף 15(3)).
• הבעת דעה על התנהגות הנפגע בתפקיד ציבורי או בקשר לעניין ציבורי (סעיף 15(4)).
• ביקורת על יצירה או על פעולה שהנפגע עשה בפומבי (סעיף 15(6)).
• תלונה לממונה על הנפגע או לרשות המוסמכת לקבל תלונות - אבל ההגנה אינה חלה על פרסום אחר של התלונה, למשל ברשתות (סעיף 15(8)).
• פרסום שנועד רק להכחיש לשון הרע שפורסמה קודם (סעיף 15(10)).

סעיף 16 קובע חזקות: מי שהוכיח שפרסם באחת הנסיבות שבסעיף 15 ושלא חרג מתחום הסביר - חזקה שפעל בתום לב. מנגד, אם הדבר לא היה אמת והמפרסם לא האמין באמיתותו, או לא נקט אמצעים סבירים לבדוק אותו, או התכוון לפגוע יותר מהסביר - חזקה שפעל שלא בתום לב.

הגנת הבעת הדעה דורשת הפרדה ברורה בין העובדות לבין הפרשנות. על כך הרחבנו במאמר על מנת ליהנות מהגנת הבעת דעה יש להפריד בין העובדות לפרשנות.

אם הוגשה תביעה: המועדים

• כתב הגנה יוגש בתוך 60 ימים מהמצאת כתב התביעה (תקנה 9(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי).
• תביעה עד 75,000 ש"ח מתנהלת ככלל במסלול דיון מהיר (תקנה 78), ושם המועד לכתב הגנה קצר יותר: 45 ימים (תקנה 80(א)).
• מי שלא הגיש כתב הגנה במועד חשוף לפסק דין על יסוד כתב התביעה בלבד (תקנה 130).
• תביעה שכנגד, אם יש עילה כזו, מוגשת יחד עם כתב ההגנה (תקנה 21(א)).

בית המשפט רשאי להאריך מועדים כשיש לכך טעם מוצדק, אבל אין לבנות על כך. בתביעות לשון הרע בית המשפט אף יכול לפצל את הדיון ולהכריע תחילה בשאלת האחריות. על כך כתבנו במאמר פיצול הדיון והיפוך סדר הראיות בהליכי לשון הרע.

מה הסיכון הכספי

• פיצוי ללא הוכחת נזק (סעיף 7א): עד 50,000 ש"ח, ועד כפל הסכום אם הוכח שהפרסום נעשה בכוונה לפגוע. הסכומים צמודים למדד (סעיף 7א(ה)), ולכן הסכום בפועל גבוה מהנקוב בחוק. אדם לא יקבל פיצוי כזה יותר מפעם אחת בשל אותה לשון הרע (סעיף 7א(ד)).
• פיצוי על נזק שהוכח (סעיף 7): במסלול זה אין תקרה, אבל התובע צריך להוכיח את נזקו.
• צווים (סעיף 9): איסור הפצה, פרסום תיקון או הכחשה, או פרסום פסק הדין - על חשבון הנתבע. מי שמודה שחלק מהדברים אינם אמת עלול להידרש לפרסם תיקון עוד לפני פסק הדין (סעיף 10).
• שיקולים להקלה (סעיף 19): בין היתר, שהפרסום היה חזרה על מה שכבר נאמר תוך ציון המקור, שהמפרסם היה משוכנע באמיתות הדברים, או שהתנצל ותיקן כאמור.

גם תאגיד רשאי לתבוע פיצוי ללא הוכחת נזק לפי סעיף 7א (רע"א 2015/15 פלבסקי נ' מקור הפורמייקה).

פשרה

רוב תביעות לשון הרע מסתיימות בהסכמה. הסכם פשרה כולל בדרך כלל כמה רכיבים, ושווה לנסח כל אחד מהם בקפידה:

• הסרה של הפרסום, ולפעמים גם של שיתופים שבשליטת הנתבע.
• נוסח התנצלות או הבהרה, המקום שבו תפורסם ומשך הזמן - כדי שתעמוד בתנאי סעיף 19(4) ולא תיצור פרסום פוגעני חדש.
• סכום וסדרי תשלום, אם בכלל.
• ויתור הדדי על טענות וסודיות ההסכם.

אם אתם הצד שנפגע

• תעדו מיד: צילומי מסך עם תאריך, קישור והקשר, ומי נחשף לפרסום.
• אל תגיבו באותו מטבע. פרסום נגדי פוגעני עלול להפוך אתכם לנתבעים.
• פנו בכתב לדרישת הסרה ותיקון. כשמדובר באמצעי תקשורת - עיתון, רדיו או טלוויזיה - לדרישה חתומה בידי הנפגע יש משמעות מיוחדת: אם התיקון לא פורסם תוך זמן סביר ובהבלטה דומה, העורך והאחראים לא יוכלו להסתמך על הגנת תום הלב (סעיף 17).
• שימו לב להתיישנות. תקופת ההתיישנות בתביעה אזרחית היא שבע שנים (סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות). פרסום שנשאר נגיש ברשת נחשב לפי הפסיקה לעוולה נמשכת, אבל אין טעם לחכות: ככל שעובר זמן, קשה יותר לתעד ולהוכיח.

לסיכום: צ'קליסט למי שקיבל מכתב התראה

• לתעד את הפרסום ואת ההקשר שלו לפני כל פעולה.
• לבדוק אם הדברים נכונים ואם יש בהם עניין ציבורי, ולאסוף ראיות.
• לבחון אם הפרסום נכנס לאחת מהגנות תום הלב שבסעיף 15.
• לשקול הסרה, תיקון או התנצלות - בנוסח ובמקום שיעמדו בסעיף 19(4).
• להשיב בכתב, בזהירות, ולא ברשתות.
• אם הוגשה תביעה - לרשום מיד את המועד להגשת כתב הגנה: 60 ימים, ו-45 ימים בדיון מהיר.

מקורות

• חוק איסור לשון הרע, התשכ"ה-1965, סעיפים 1, 4, 7, 7א, 9, 10, 13, 14, 15, 16, 17, 19
• תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, תקנות 9(ב), 21(א), 78, 80(א), 130
• חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, סעיף 5(1)
• ע"א 4534/02 רשת שוקן בע"מ נ' הרציקוביץ', פ"ד נח(3) 558 (2004)
• ע"א 89/04 נודלמן נ' שרנסקי (בית המשפט העליון, 4.8.2008)
• רע"א 1239/19 שאול נ' חברת ניידלי תקשורת בע"מ (בית המשפט העליון, 8.1.2020)
• ע"א 1726/21 בכרי נ' מגנאג'י (בית המשפט העליון, 23.11.2022)
• רע"א 2015/15 פלבסקי נ' חברת מקור הפורמייקה בע"מ (בית המשפט העליון, 4.8.2016)

בית המשפט העליון עסק בשאלות האלה בהרחבה בפסק הדין בעניין בכרי נ' מגנאג'י (ע"א 1726/21, נובמבר 2022), ולפניו, בהקשר של רשתות חברתיות, בעניין שאול נ' ניידלי (רע"א 1239/19, ינואר 2020). מאז מפנים בתי המשפט לקביעות האלה בתביעות על פרסומים ברשת.

המקרה

התביעה עסקה בסרט "ג'נין ג'נין", שצולם ב-2002 לאחר מבצע "חומת מגן". התובע, לוחם שהשתתף בלחימה בג'נין, טען שרק ב-2015 נודע לו שצילום שבו הוא מזוהה שולב בסרט בסצנה שתיארה מעשה ביזה כביכול, והגיש תביעה ב-2016. התביעה עסקה בארבע הקרנות של הסרט בשנים 2012-2010 ובהעלאת הסרט לאתר YouTube. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה, והערעור הגיע לבית המשפט העליון (השופטים י' עמית, ד' מינץ וא' שטיין).

בית המשפט קבע פה אחד שהסרט מהווה לשון הרע כלפי התובע אישית, ושהתביעה לא התיישנה. עיקר הדיון נסב על השאלה למה בדיוק היא לא התיישנה.

התיישנות: שבע שנים, אבל ממתי?

תקופת ההתיישנות בתביעה אזרחית היא שבע שנים מהיום שנולדה עילת התביעה (סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות). אילו העילה נולדה עם ההקרנה הראשונה ב-2002, התביעה הייתה מתיישנת ב-2009.

עוולה נמשכת - דעת הרוב

השופט שטיין, בהסכמת השופט מינץ, קבע שפרסום משמיץ שנשאר במרחב הציבורי הוא עוולה נמשכת. כל עוד הפרסום אינו מוסר או מתוקן, הפגיעה בנפגע לא הסתיימה, ולכן תביעתו לא התיישנה. לדבריו:

כאשר הפרסום המשמיץ נותר חקוק במרחב הציבורי - כל אימת שאינו מוסר משם, העוולה שנגרמת לנפגע אינה מסתיימת ביום בו פורסם הפרסום לראשונה.

ההבחנה היא בהנצחת התוכן. אמירה חד-פעמית בעל פה, שהאומר אינו חוזר עליה, היא עוולה רגילה. לעומת זאת, פרסום שממשיך להתקיים ברשת, או סרט שנועד מטבעו להקרנות חוזרות, הוא עוולה נמשכת - וכך במיוחד כשמדובר בפרסומים ברשת, שנשארים נגישים זמן רב. אחד הנימוקים: החוק עצמו מסמיך את בית המשפט לאסור על הפצה ולהורות על פרסום תיקון (סעיף 9), ומתחשב בפיצוי במי שהתנצל או פעל להפסקת ההפצה (סעיף 19(4)) - מה שמלמד שהחוק רואה בהשארת הפרסום הפוגעני פגיעה מתמשכת.

דעת המיעוט

השופט עמית סבר שאין מדובר בעוולה נמשכת, ושיש לראות בהקרנות המאוחרות פרסום חוזר המקים עילה עצמאית - ולכן התביעה לא התיישנה לגבי הקרנות 2012-2010.

גילוי מאוחר

עוד נקבע, בדעת רוב, שהעובדה שהתובע בחר שלא לצפות בסרט שנים רבות, אף שידע עליו, אינה דוחה את מרוץ ההתיישנות. הכלל של גילוי מאוחר (סעיף 8 לחוק ההתיישנות) נבחן במבחן אובייקטיבי: לא די בכך שהנפגע לא גילה בפועל, אם יכול היה לגלות במאמץ סביר.

מי אחראי להעלאה חוזרת לרשת?

לא הוכח שהמערער עצמו העלה את הסרט ל-YouTube. אף על פי כן, דעת הרוב (השופטים שטיין ומינץ) הטילה עליו אחריות גם לפרסום הזה. הנימוק: השילוב בין המעשה המקורי - הצגת הסרט במרחב הציבורי - לבין מחדל מתמשך: הוא לא ניסה להביא להסרת הסרט מהאתר ולא הכחיש את תוכנו, וניתן היה לצפות שהסרט יגיע לרשת. השופט עמית סבר בדעת מיעוט שאין להטיל אחריות על העלאה שנעשתה בידי צד שלישי, בלי ידיעת המערער ובלי הסכמתו.

הסעדים שפסק בית המשפט המחוזי נשארו על כנם: צו האוסר על הקרנת הסרט בישראל ופיצוי של 175,000 ש"ח. השופט עמית סבר שיש להסתפק בהסרת הקטע שבו מופיע התובע ולהפחית את הפיצוי ל-100,000 ש"ח.

שיתוף, לייק ופרסום חוזר

בעניין שאול נ' ניידלי קבע בית המשפט העליון שפרסום חוזר הוא פרסום לכל דבר, ושפעולת "שיתוף" בפייסבוק - שחושפת את התוכן לקהל חדש - יכולה להטיל אחריות על המשתף, להבדיל מ"לייק". באותו פסק דין נאמר שבמקרה הרגיל התביעה צריכה להיות מוגשת קודם כל נגד המפרסם המקורי, שבכוחו להסיר את הפוסט - והסרתו מסירה אוטומטית גם את השיתופים.

עוד עולה מפסק הדין בעניין בכרי שההגדרה של "אמצעי תקשורת" בסעיף 11 לחוק - שקובע אחריות מיוחדת לעורך ולמוציא לאור - כוללת רק עיתון ושידורי רדיו וטלוויזיה. הצעות חוק להרחיב אותה לאתרי אינטרנט ולרשתות חברתיות לא הבשילו לחקיקה.

מה המשמעות בפועל

למי שפרסם

• פרסום שנשאר ברשת ממשיך להיות בסיס לתביעה. חלוף הזמן מהפרסום המקורי אינו מגן, כל עוד התוכן נגיש.
• הסרה ותיקון הם הכלי העיקרי לצמצום החשיפה. הם עוצרים את המשך הפגיעה, והתנצלות ותיקון שפורסמו כנדרש הם שיקול להקלה בפיצוי (סעיף 19(4)).
• אדישות להפצה חוזרת עלולה להיזקף לחובתכם. לפי דעת הרוב בעניין בכרי, מי שיצר פרסום פוגעני ולא עשה דבר נוכח הפצתו מחדש עשוי לשאת באחריות גם לה.

למי שנפגע

• פרסום ישן אינו בהכרח מתיישן, אם הוא עדיין זמין ברשת.
• אין טעם לחכות. הכלל של גילוי מאוחר נבחן במבחן אובייקטיבי, וככל שעובר זמן קשה יותר לתעד ולהוכיח.
• דרישת הסרה מהמפרסם המקורי היא לרוב הצעד הראשון והיעיל ביותר - גם כדי לצמצם את הנזק וגם כדי לבסס את התביעה, אם תידרש.

על ההבחנה בין עובדה לדעה בתביעות לשון הרע, ראו גם את המאמר על מנת ליהנות מהגנת הבעת דעה יש להפריד בין העובדות לפרשנות.

מקורות

• חוק איסור לשון הרע, התשכ"ה-1965, סעיפים 9, 11, 19
• חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, סעיפים 5(1), 8
• ע"א 1726/21 בכרי נ' מגנאג'י (בית המשפט העליון, 23.11.2022)
• רע"א 1239/19 שאול נ' חברת ניידלי תקשורת בע"מ (בית המשפט העליון, 8.1.2020)

השביתה היא כלי מרכזי במאבקם של עובדים לשיפור תנאיהם. אולם כאשר מדובר בשביתה בשירות הציבורי המכוונת נגד החלטות הממשלה, עולות שאלות מורכבות הנוגעות לעקרונות דמוקרטיים בסיסיים ולאיזון בין זכויות העובדים לבין טובת הכלל.

לאורך השנים חלה התפתחות משמעותית בגישת הפסיקה לשביתות נגד הריבון. בעניין חטיב (1984) קבע בית הדין הארצי לעבודה כי שביתה נגד הריבון "כלל אינה 'שביתה' במשמעות המקובלת במשפט העבודה" (דב"ע מד/3-29 מדינת ישראל - נביל חטיב, פד"ע טו 393; העתירה לבג"ץ על פסק הדין נדחתה: בג"ץ 525/84 חטיב נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מ(1) 673 (1986)). הקביעה התייחסה לשביתה פוליטית טהורה, שמטרתה העיקרית להשפיע על החלטות הממשלה או על מדיניותה, בלי קשר ישיר לתנאי העבודה או לאינטרסים המקצועיים של השובתים.

לפי הפסיקה, שביתה פוליטית מזוהה לפי מטרתה: מחאה או השפעה על החלטות פוליטיות של הממשלה או הכנסת. שביתה פוליטית טהורה היא שביתה שאין לה קשר, ישיר או עקיף, לתנאי העבודה של השובתים. ככלל, שביתה פוליטית טהורה נחשבת בלתי לגיטימית במשפט העבודה הישראלי, ואינה זוכה להגנה.

מפנה משמעותי בגישת בית הדין הארצי לעבודה לשביתה נגד הריבון חל בעניין בזק (1992), כאשר בית הדין הכיר בלגיטימיות של שביתה מעורבת (מעין-פוליטית) נגד השלכותיה של החלטה ריבונית על תנאי העבודה (דב"ע נג/4-4 ההסתדרות הכללית ואח' - בזק, החברה הישראלית לתקשורת, פד"ע כה(1) 367). שביתה מעין-פוליטית מכוונת נגד החלטות הממשלה או חקיקה של הכנסת שאינן עוסקות ישירות בתנאי ההעסקה של השובתים, אך משפיעות עליהם בפועל.

בג"ץ בזק (1995) צמצם את היקף ההכרה, וקבע כי שביתה מעין-פוליטית מותרת רק כשביתת מחאה קצרה (בג"ץ 1074/93 היועץ המשפטי לממשלה נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד מט(2) 485). אולם בעניין חברת החשמל (2007) הרחיב בית הדין הארצי שוב את ההכרה, וקבע כי שביתה מעין-פוליטית לגיטימית כחלק מהמאבק המקצועי (עס"ק 23/07 חברת החשמל לישראל בע"מ - ההסתדרות הכללית החדשה (10.10.2007)). לבסוף, בעניין חברת החשמל (2017) הרחיב בית הדין עוד יותר את האפשרות לשבות, וקבע כי די בהסתברות לפגיעה עקיפה בתנאי העבודה כדי להצדיק שביתה (עס"ק 18983-09-14 הסתדרות העובדים הכללית החדשה - חברת החשמל לישראל בע"מ).

הגישה המרחיבה של בית הדין הארצי מעוררת כמה בעיות משמעותיות. היא מטשטשת את ההבחנה בין שביתה כלכלית לגיטימית לבין שביתה פוליטית שאינה לגיטימית, ובפועל מאפשרת לעובדים להפעיל לחץ על הממשלה בנושאים פוליטיים. יתרה מזו, היא מעניקה לקבוצות אינטרס כוח רב להשפיע על החלטות הנוגעות לכלל הציבור, מעבר לכוח שניתן להן בבחירות הדמוקרטיות. חלק ניכר מההחלטות האלה עוסק בעניינים כלכליים אסטרטגיים, המשפיעים על המדינה ועל אזרחיה לעשרות שנים, כמו הרפורמות בנמלי הים ובמשק החשמל.

גישה זו אינה מתיישבת עם הרציונל המקורי של זכות השביתה - איזון פערי הכוחות בין העובדים למעסיק. בשירות הציבורי העובדים נהנים מביטחון תעסוקתי ומתנאים טובים, ולעיתים כוחם לקבוע את תנאיהם עולה על כוחה של הממשלה. נוסף על כך, שביתות בשירות הציבורי גורמות נזק כלכלי כבד לציבור, משבשות את החיים ועולות למשק מאות מיליוני שקלים.

דוגמאות לנזקים אלה ניתן למצוא ברפורמות שונות שניסתה הממשלה לקדם לאורך השנים: הרפורמה בנמלי הים, שהחוק בעניינה נחקק ב-2004, התעכבה עד 2016 בשל מאבקי עובדים, והמדינה שילמה לעובדים 1.2 מיליארד ש"ח עד 2009 בשל השלכותיה. חוק משק החשמל נחקק ב-1996, אך יישומו התעכב שנים רבות, וב-2009 מצא מבקר המדינה כי רוב החלטות הממשלה בנושא טרם יושמו. הרפורמה בשירות המדינה מתעכבת עשרות שנים, מאז ועדת קוברסקי ב-1986. לפי הערכות שפורסמו בתקשורת, השבתת המשק על רקע ההזדהות עם משפחות חטופי השביעי באוקטובר תעלה למשק כ-2.5 מיליארד ש"ח.

השאלה אם לאפשר שביתה נגד מדיניות הממשלה מורכבת. היא מעמידה זה מול זה את זכויות העובדים ואת העקרונות הדמוקרטיים וטובת הכלל. מתח זה הגיע לשיאו היום, בשביתה שהכריז יו"ר ההסתדרות כאות הזדהות עם משפחות חטופי השביעי באוקטובר. מבחינה משפטית קשה לחלוק על כך שמדובר בשביתה פוליטית טהורה, שכן אין מטרתה להגן על אינטרסים כלכליים של השובתים; על רקע זה נתן בית הדין האזורי לעבודה בבת ים צו מניעה נגד השביתה. מנגד, איסור מוחלט על שביתה פוליטית מעורר אף הוא קשיים ניכרים: יש בו פגיעה בחופש הביטוי של העובדים, בפרט כשהשביתה אינה גורמת נזק.

ניתוח מעמיק של האיזון בין האינטרסים המתנגשים חורג מגבולות רשימה זו. ואולם לנוכח הפסיקה שפורטה לעיל, קשה לקבל מצב שבו ההסתדרות יכולה להכריז על השבתת המשק כשמדובר בשביתה פוליטית טהורה, שאינה חוקית אף לפי הגישה המרחיבה ביותר. העובדה שנדרש הליך משפטי - צו מניעה - כדי לעצור פעולה שאינה חוקית מרוקנת מתוכן את האיסור על שביתה פוליטית טהורה: עד שניתן הצו, הנזק למשק כבר הפך לעובדה מוגמרת, כפי שקרה בשביתה הנוכחית.

לטעמנו, הפתרון המאוזן לשביתות פוליטיות ומעין-פוליטיות בשירות הציבורי הוא לאפשר שביתות מחאה הצהרתיות בלבד נגד מדיניות הממשלה, כחלק מחופש הביטוי, ולהגביל שביתות ממושכות שמטרתן לשנות את ההחלטות עצמן. כך ניתן להגן על זכויות העובדים בלי לפגוע יתר על המידה בסמכותה של הממשלה הנבחרת לקבוע מדיניות. כל זאת לגבי שביתה בשירות הציבורי. בשביתה במגזר הפרטי השאלה מורכבת יותר, לנוכח השוני בנזקים הנגרמים (נזק לציבור לעומת נזק לחברות פרטיות), במהות השירותים (מוצרים ציבוריים לעומת טובין כלכליים), בחיוניות השירותים ועוד. כך או כך, ראוי שהנושא יוסדר בחקיקה מפורטת, שתתייחס להיקפן של שביתות הצהרתיות ותקבע מנגנונים שימנעו "קביעת עובדות בשטח". כך ייקבעו כללים ברורים שיאזנו בין הזכויות והאינטרסים השונים, וייתנו מענה לדילמה הדמוקרטית והמשפטית שבפניה עומדים ציבור העובדים ובית הדין לעבודה.

העובדות

התובע, ג'ייסון דונילי, הוא צלם בריטי שצילם בשנת 2016 את אהוד ברק נכנס לביתו של ג'פרי אפשטיין בניו יורק. התמונות פורסמו לראשונה באתר ה"דיילי מייל" הבריטי ב-16.7.2019 – בעיצומה של מערכת בחירות בישראל, ימים ספורים לאחר שברק הודיע על חזרתו לפוליטיקה ולאחר שאפשטיין נעצר והואשם בסחר בקטינות למטרות מין. הנתבעת, הוצאת עיתון "הארץ", פרסמה כתבה שדיווחה על הפרסום ב"דיילי מייל" ועל כוונתו של ברק להגיש תביעת דיבה נגד העיתון הבריטי. בכתבה שולב צילום מסך מהפרסום ב"דיילי מייל", ובו התמונה שצילם דונילי. דונילי תבע את "הארץ" בטענה להפרת זכויות יוצרים ולהפרת זכותו המוסרית, ודרש פיצוי של 480,000 ₪ בגין שישה מקרים נטענים של שימוש בצילומיו.

ההכרעה

בית המשפט קבע כי לתובע זכות יוצרים בצילום, וכי היקף השימוש הוא צילום אחד שהופיע בשלושה פרסומים של "הארץ" (ולא שישה). עם זאת, בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי השימוש חוסה תחת הגנת "השימוש ההוגן" שבסעיף 19 לחוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007. נקבע כי מדובר בדיווח עיתונאי לגיטימי בעל ערך חדשותי, וכי הצילום היה חלק אינטגרלי מהסיפור החדשותי ולא ניתן היה לדווח על הנושא באופן מלא בלעדיו.

בית המשפט בחן את ארבעת השיקולים שבסעיף 19(ב) לחוק: מטרת השימוש ואופיו, אופי היצירה, היקף השימוש, והשפעת השימוש על ערך היצירה ועל השוק הפוטנציאלי שלה. נקבע כי לשימוש אופי טרנספורמטיבי – הצילום הוצג כחלק מדיווח על הפרסום הבריטי עצמו ועל התגובות לו – ולכן פוחת משקלו של האופי המסחרי של העיתון; כי הצילום הופיע כחלק מצילום מסך ולא כצילום המקורי; וכי לא הוכח שהפרסום פגע בערכו הכלכלי של הצילום, שעיקר ערכו בפרסומו הראשון. עוד נקבע כי לא הופרה זכותו המוסרית של התובע: בצילום המסך הופיע הקרדיט לסוכנות הצילום, והתובע עצמו העיד כי בשל אופי עבודתו הוא מעדיף, מטעמי ביטחון, שהקרדיט יינתן לסוכנות ולא לו אישית. התביעה נדחתה, והתובע חויב לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 6,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 34,000 ₪ (כולל מע"מ).

המשמעות

פסק הדין מחדד את גבולות "השימוש ההוגן" בדיווח עיתונאי בעידן הדיגיטלי, בייחוד בכתבות המשך ("פולו אפ") המתייחסות לפרסום קודם בכלי תקשורת אחר. הוא מדגיש את האיזון בין זכויות היוצרים לבין חופש העיתונות וזרימת המידע, ומבהיר כי גם כשהשימוש נעשה בידי גוף מסחרי, הערך החברתי של דיווח חדשותי עשוי לגבור על ההיבט המסחרי. בנוגע לזכות המוסרית, פסק הדין מכיר בכך שיוצר רשאי להעדיף שלא לקבל קרדיט אישי, ושבמקרה כזה מתן קרדיט לסוכנות שבאמצעותה הוא פועל עשוי להספיק.

מקורות

• ת"א (שלום בת ים) 2365-10-19 דונילי נ' הוצאת עתון הארץ בע"מ (30.3.2023), פסקאות 94–97
• חוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007, סעיף 19

העובדות

המבקש הגיש לבית משפט השלום בתל אביב-יפו תביעת לשון הרע נגד המשיבים, בגין כתבה שפורסמה בעיתון "מקור ראשון". הכתבה עסקה בצוות חקירה במשרד מבקר המדינה שהמבקש היה חבר בו; נטען בה כי המבקש עלול לטרפד את גילוי האמת, והוא כונה "סוס טרויאני של השב"כ". בכתב ההגנה לא הכחישו המשיבים את עצם הפרסום, אך טענו כי אין בו לשון הרע ומכל מקום עומדות להם הגנות שונות.

בית משפט השלום הורה כי המשיבים (הנתבעים) יפתחו בהבאת הראיות. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורם וביטל החלטה זו, והמבקש הגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

ההכרעה

בית המשפט העליון (השופט צ' זילברטל) דן בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור, קיבל את הערעור וביטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי. ואלה עיקרי הדברים:

• פיצול הדיון: בתביעות לשון הרע נהוג - וכרגיל גם ראוי - לפצל את הדיון לשלב האחריות (כולל טענות ההגנה) ולשלב הנזק. נוהג זה, שהפך להלכה, נובע מסעיף 22 לחוק איסור לשון הרע, התשכ"ה-1965, האוסר ככלל להביא ראיות על שמו הרע ועל עברו של הנפגע לפני שנקבע שהנתבע חייב בפיצויים.
• מי פותח בהבאת הראיות: כאשר הדיון מפוצל והנתבע מודה בעצם הפרסום ובכך שהוא המפרסם, ומתגונן רק בטענה שאין בפרסום לשון הרע ובהגנות שבחוק - הנתבע הוא שפותח בהבאת הראיות. זהו היבט מיוחד של "הודאה והדחה".
• "לשון הרע" היא שאלה משפטית: השאלה אם הפרסום הוא "לשון הרע" לפי סעיף 1 לחוק אינה שאלה עובדתית הטעונה ראיות; היא מוכרעת בטיעון משפטי. לכן, כשהפרסום עצמו אינו שנוי במחלוקת, לא נותר לתובע מה להוכיח בשלב הראשון.
• ראיות סותרות (סעיף 18): לתובע עומדת זכות להביא ראיות לסתור את טענות ההגנה של הנתבע, וזאת רק לאחר שהנתבע הביא את ראיותיו - בלי קשר לשאלה מי פתח. משום כך, לדברי בית המשפט, השאלה מי פותח בהבאת הראיות היא במידה רבה "סערה בכוס מים".

בית המשפט קבע כי החלטת בית משפט השלום, שלפיה המשיבים יפתחו בהבאת הראיות, תעמוד בעינה, בכפוף לכך שהדיון יפוצל ותחילה תתברר שאלת האחריות. אם בית משפט השלום יחליט שלא לפצל את הדיון, יפתח התובע בהבאת הראיות, אך גם אז יהיה רשאי להביא את ראיותיו לסתירת טענות ההגנה רק לאחר שהנתבעים יציגו את ראיותיהם. בית המשפט לא פסק הוצאות, משום שלדעתו לא היה מקום להעסיק שלוש ערכאות בשאלה שתועלתה המעשית מוגבלת.

המשמעות המעשית

פסק הדין אינו יוצר כלל חדש, אלא מאגד כללים דיוניים שהיו מוכרים קודם לכן ומבהיר את הקשר ביניהם:

1. פיצול הדיון הוא התנאי: היפוך סדר הבאת הראיות אפשרי רק כאשר הדיון מפוצל ושאלת האחריות מתבררת תחילה. אם הדיון אינו מפוצל, חל הכלל הרגיל - התובע פותח. 2. הודאה בפרסום מספיקה: כדי שהנטל לפתוח יעבור לנתבע, די בכך שהוא מודה בעצם הפרסום ובאחריותו לו; אין צורך שיודה גם בכך שהפרסום הוא "לשון הרע". 3. סעיף 18 מגן על התובע בכל מקרה: זכותו של התובע להגיב בראיות סותרות אחרי הנתבע מצמצמת מאוד את החשיבות המעשית של השאלה מי פותח.

העובדות

התובע, צלם במקצועו, צילם ב-7.4.1977 בבלגרד תצלום אייקוני של שחקני מכבי תל אביב בכדורסל חוגגים את הזכייה בגמר גביע אירופה לאלופות. לטענתו, צילום כזה, בתקופה שבה לא היו מצלמות דיגיטליות, דרש מיומנות ומקצועיות רבה.

בשנת 2018 פורסם התצלום, ללא רשותו של התובע, ללא רישיון שימוש וללא ציון שמו כיוצר, בכתבה באתר המקומון mynet קריות מקבוצת "ידיעות אחרונות". הכתבה עסקה בספורטאים שצמחו בקריות, ובהם שחקן העבר שוקי שוורץ, שנראה בתצלום.

התובע שלח מכתב התראה, דרש להסיר את התצלום ותבע פיצוי של 30,000 ₪; לטענתו, בתשובתה הנתבעת אף לא התחייבה להסיר את התצלום. עוד טען כי על הנתבעת, כגוף תקשורת, חלה אחריות מוגברת, כי פעלה בחוסר תום לב, וכי הפרסום הוא "העמדה לרשות הציבור" כמשמעותה בסעיף 15 לחוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007, בניגוד לסעיפים 11 ו-47 לחוק. התובע עתר תחילה גם לצו מניעה, שהתייתר בהמשך, ותבע פיצוי של 80,000 ₪.

טענות הנתבעת

• שוקי שוורץ, נושא הכתבה, הוא שמסר לה את התצלום והציג עצמו כבעל הזכויות, ולכן עומדות לה הגנות "שימוש הוגן" ו"מפר תמים".
• התצלום לא עמד במוקד הכתבה, והוסר מהאתר לאחר פניית התובע.
• התובע לא הוכיח שהוא שצילם את התצלום; ואם צילם – הדבר נעשה במסגרת עבודתו בעיתון "מעריב", ולכן הזכויות אינן שלו.
• התובע לא גילה כי הגיש תביעה מקבילה נגד הנתבעת בגין תצלום מפריים עוקב, שהסתיימה בפשרה של 7,000 ₪ כולל הוצאות.
• מכתב ההתראה נשלח למקומון ולא לנתבעת, ובו נדרשו 30,000 ₪ בלבד, לעומת 80,000 ₪ בכתב התביעה.
• לעניין הזכות המוסרית – עומדת לה הגנת הסבירות שבסעיף 50(ב) לחוק, ולא הייתה חובה לתת קרדיט בנסיבות העניין.
• סכום התביעה מוגזם, התובע אינו זכאי לפיצוי ללא הוכחת נזק לפי סעיף 56 לחוק, ומדובר בזוטי דברים.

ההכרעה

מעמדו של צילום תיעודי: בית המשפט עמד על ההבחנה בין צלם תיעודי לצלם המביים את צילומיו, וקבע, בעקבות פסק הדין של בית המשפט העליון ברע"א 7774/09 ויינברג נ' ויסהוף, כי התצלום הוא יצירה אמנותית המוגנת בזכות יוצרים, ומעמדו אינו נחות ממעמדו של צילום מבוים.

הבעלות בזכות היוצרים: הנתבעת טענה כי לפי סעיף 34 לחוק המעביד הוא הבעלים הראשון של יצירה שיצר עובד במהלך עבודתו. בית המשפט דחה את הטענה וקבע, על סמך התשליל (הנגטיב) שהציג התובע, התצהירים שהוגשו ופסיקה קודמת בעניינו של אותו תובע, כי הזכויות בתצלום שייכות לתובע. עוד צוין כי התצלום צולם בשנת 1977, לפני כניסתו לתוקף של חוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007, ולכן חל לעניין זה הדין הקודם – חוק זכות יוצרים, 1911.

שימוש הוגן: בית המשפט קבע כי הכתבה אינה דיווח עיתונאי אלא סקירה היסטורית שמטרתה בידור ותרבות, כי לא נעשו מאמצים להימנע מהפרת זכויות היוצרים, וכי לא ניתן קרדיט ליוצר. לפיכך השימוש אינו עומד בתנאי סעיף 19 לחוק.

מפר תמים: גם הגנה זו נדחתה. אמירה סתמית של המצולם כי אינו יודע מי הצלם אינה מקימה את ההגנה, בייחוד כשמדובר בגוף תקשורת שהכתב שלו היה מודע לצורך לאתר את הצלם.

הפיצוי: בית המשפט שקל את השיקולים שבסעיף 56(ב) לחוק – בהם היקף ההפרה המצומצם (אתר מקומי), הסרת התצלום מיד עם קבלת הדרישה, היעדר כוונה להפר, היעדר הוכחת נזק ממשי, והעובדה שהנתבעת היא גוף תקשורת מסחרי גדול שנדרשת ממנו זהירות מוגברת – ופסק לתובע 12,000 ₪ בגין שתי ההפרות יחד (הפרת זכות היוצרים והפרת הזכות המוסרית), בצירוף אגרת המשפט ושכר טרחת עורך דין.

העובדות: יו"ר ש"ס, ח"כ אריה דרעי, הגיש תביעת לשון הרע נגד עיתונאי בכיר ובעל טור בעיתון "מעריב", בעקבות שני טורים שפרסם בדצמבר 2021, כשמונה חודשים לאחר אסון מירון. בטור הראשון (17.12.2021) נכתב: "דרעי, עבריין מורשע שדמם של 45 נספי אסון מירון מרוח על ידיו". בטור השני (24.12.2021) התייחס העיתונאי לוועדת החקירה הממלכתית לחקר אסון הר מירון, וכתב כי מן העדויות שנשמעו בפניה "עולה בוודאות" שהדחיפה לקיים את ההילולה במתכונתה הרגילה, ללא הגבלות, הגיעה מדרעי, וכי מעורבותו בקיום ההילולה בלי הגבלת כניסה עולה מן העדויות בבירור.

טענות התובע: לטענת דרעי, האמירה שדמם של הנספים "מרוח על ידיו" מייחסת לו אחריות ישירה למותם, אף שאחריות כזו לא נקבעה - לא בבית משפט ולא בוועדת החקירה. עוד טען כי בפרסומיו ביקש העיתונאי להשפיע שלא כדין על עבודת ועדת החקירה, בניגוד לסעיף 24א(א) לחוק ועדות חקירה, התשכ"ט-1968, וכי הדברים פורסמו בכוונה לפגוע בו. הוא תבע פיצוי של 400,000 ₪.

טענות הנתבע: העיתונאי טען כי המשפט על "הדם על הידיים" הוא דעתו האישית בלבד. בטור השני הבהיר שמדובר ב"משפט שבא לשקף את דעתי הפרטית ולא עובדה כלשהי", שהתגבש בעקבות העדויות שנשמעו בוועדה, וכי לדעתו דרעי הוא אחד האשמים באסון. לדבריו, בעת האסון כיהן דרעי כשר הפנים, פעל בפועל כשר הדתות והיה חבר בקבינט הקורונה, ופעל לפתיחת ההילולה לציבור ללא הגבלת מספר המשתתפים, חרף התנגדות משרד הבריאות. עוד טען כי "דם על הידיים" הוא מטבע לשון ולא מונח משפטי, וכי עומדות לו הגנת אמת הפרסום (סעיף 14 לחוק איסור לשון הרע) והגנת תום הלב (סעיף 15).

רקע נוסף: בית המשפט ציין כי לאחר הגשת התביעה שלחה ועדת החקירה מכתבי אזהרה לשורה של אישים, ודרעי לא היה ביניהם.

ההכרעה

בית משפט השלום בתל אביב (השופט אביים ברקאי) קיבל את התביעה בחלקה:

• אין "פרסום מותר": הפרסום אינו נכלל בפרסומים המותרים שבסעיף 13 לחוק - העיתונאי אינו חבר ועדת החקירה, והטור לא היה "דין וחשבון נכון והוגן" על דיוניה.
• "עבריין מורשע" - מוגן: דרעי הורשע בעבר בפלילים, ולכן עומדת לנתבע הגנת אמת הפרסום. העובדה שחלפו שנים רבות מאז ההרשעה אינה שוללת את החופש להזכיר אותה, ובהזכרתה היה עניין ציבורי.
• "דמם ... מרוח על ידיו" - לשון הרע: האמירה מקשרת ישירות בין מותם של 45 הנספים לבין דרעי. קורא סביר עשוי להבין ממנה שהוא האשם במותם, ומדובר בקביעה עיתונאית בדבר אחריות אישית לאירוע מסוים וקונקרטי - לא באמירה כללית.

מדוע נדחתה הגנת הבעת הדעה

הנתבע טען להגנת סעיף 15(4) לחוק, המגנה על הבעת דעה בתום לב על התנהגותו של אדם בתפקיד ציבורי. בית המשפט דחה את הטענה: יש לבחון אם מדובר בדעה של המפרסם, או באמירה עובדתית על הנפגע שהוצגה בדיעבד כ"הבעת דעה". כאשר פרסום משלב עובדות ודעה, אין די בכך שהדעה נשענת על עובדות - אם העובדות עצמן הן לשון הרע, יש להוכיח אותן, ויש להקפיד על הפרדה ברורה בין תיאור העובדות לבין הדעה עליהן (בית המשפט הפנה לד"נ 9/77 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הוצאת עתון "הארץ" בע"מ). האמירה על "הדם על הידיים" לא עמדה בדרישה זו.

עוד נקבע כי לא עומדות לנתבע הגנת "העיתונאות האחראית" לפי סעיף 15(2) - בין היתר משום שלא פנה לדרעי לקבלת תגובה לפני הפרסום - וגם לא הגנת אמת הפרסום ביחס לאמירה זו.

הפרסום השני

לגבי הטור השני נקבע כי אין בו לשון הרע. הוא מתאר עדויות שנשמעו בוועדה ואינו מייחס לדרעי אשמה ישירה במות הנספים. בנוסף, ההגבלות שהוזכרו בו הן הגבלות ההתקהלות בתקופת הקורונה, ולא הגבלות בטיחות - והאסון לא נגרם בשל נגיף הקורונה.

הפיצוי

בית המשפט קבע כי הפרסום נעשה במכוון, אך לא הוכח שנעשה "בכוונה לפגוע" כמשמעותה בסעיף 7א(ג) לחוק. בקביעת הפיצוי הביא בחשבון את הבמה שבה פורסמו הדברים ואת מעמדו של הנתבע, וגם את הטור השני, שריכך במידה מסוימת את הראשון. הנתבע חויב לשלם לדרעי 40,000 ₪, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ₪. בקשת התובע לחייב את הנתבע בפרסום תיקון או הכחשה נדחתה.

אתר סרוגים יוצג בהליך על ידי עו"ד נסים בן חיים ממשרדנו.

ת"א (שלום י-ם) 21107-08-20 שפיצר נ' סרוגים אינטרנט בע"מ (פסק דין מיום 3.3.2024)

מקורות

• ת"א (שלום י-ם) 21107-08-20 שפיצר נ' סרוגים אינטרנט בע"מ (3.3.2024)

העובדות

ערעור לפי תקנה 8 לתקנות הגנת הפרטיות (תנאים לעיון במידע וסדרי דין בערעור על סירוב 1 לבקשת ערעור), התשמ"א-1981.

המערער היה מבוטח בחברת ביטוח רכב. בתום תקופת הביטוח פנה המערער אל חברת הביטוח בבקשה להפסקת ההתקשרות עימה והודיע לה על רצונו לעבור לחברת ביטוח אחרת.

בסמוך לאחר מכן פנה המערער לחברת הביטוח בבקשה לקבל ממנה את כל המידע האישי שנאסף לגביו. המערער דרש כי לאחר מסירת המידע חברת הביטוח תמחק ותבער אותו ממאגריה. המערער טען שמשהסתיים הקשר החוזי שלו עם חברת הביטוח, ולאחר שהבהיר שאין לו כל טענות כלפיה, אין לה צורך במידע האישי שלו, ושמירתו במאגרי החברה פוגעת בפרטיותו.

חברת הביטוח התנגדה לדרישת המערער למחיקת המידע בנימוק שהיא תזדקק לו אם תהיינה תביעות עתידיות ותביעות של צד ג' שעדיין לא התיישנו.

על הסירוב של חברת הביטוח למחיקת המידע האישי הוגש הערעור לבית המשפט השלום.

בית המשפט דחה את הערעור ופסק

סעיף 14(א) לחוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981 קובע כי "אדם שעיין במידע שעליו ומצא כי אינו נכון, שלם, ברור או מעודכן, רשאי לפנות לבעל מאגר המידע בבקשה לתקן את המידע או למחקו".

המערער עתר כי בית המשפט יורה לחברת הביטוח למחוק את כל המידע עליו השמור אצלה, ולא רק מידע שאינו נכון, שלם ברור או מעודכן כלשון החוק. ועל כן לא ניתן להורות לחברת הביטוח למחוק את המידע בהסתמך על סעיף 14(א) זה.

המערער היה ער ללשון הסעיף וטען כי מידע אישי שלא נדרש עוד למילוי המטרה שלשמה הוא נועד, נחשב כמידע שאינו ''מעודכן'', ומכאן זכותו לדרוש את מחיקת המידע האישי שלו מהמאגר.

בית המשפט פסק כי אילו המערער היה מבקש מחיקת מסמכים ספציפיים היה ניתן לבדוק ולראות האם מדובר במסמכים שאכן חורגים ממטרות המאגר המאושרות. אך מאחר והמערער לא היה מעוניין להצביע על מסמכים קונקרטיים, לא ניתן לבדוק האם מדובר ב"מידע עודף", ועל כן דין הערעור להידחות.

בית המשפט ציין כי בערעור עולה סוגייה חשובה ומהותית: אימתי יש להורות לבעל מאגר מידע למחוק מידע פרטי שקיבל למאגר כדין, ומה אפשר לדרוש מבעל מאגר מידע על מנת להבטיח שלא יוותר בידיו מידע פרטי שהפך ל "מידע עודף" שאין בו צורך יותר בכדי להשלים את המטרה לשמה הושג.

בית המשפט עמד על כך שסוגיה מהותית זו לא מקבלת מענה חקיקתי הולם, וכי ראוי שהליכי חקיקה הנמצאים בתהליך יושלמו.

העובדות

ערעור על החלטת בית משפט השלום בירושלים בתביעת לשון הרע. התביעה הוגשה על ידי חבר הכנסת אחמד טיבי ועמותת אלנור נגד עבד אלמטלב אל עסם ואתר גאנוב - כל החדשות בנגב. מקור התביעה הוא בפרסום שנעשה בדף הפייסבוק של האתר, אשר שיתף סרטון שנערך על ידי גורם אחר. הסרטון עסק בכספים שלכאורה קיבל ח"כ טיבי מגורמים באיחוד האמירויות לשם בניית היכל תרבות בעיר טייבה. הכספים היו אמורים להתקבל באמצעות העמותה, שח"כ טיבי הוא אחד ממנהליה. בפועל, היכל התרבות לא הוקם. הפרסום נעשה במהלך מערכת הבחירות לכנסת. נטען כי ח"כ טיבי קיבל כספים לחשבונותיו הפרטיים שלא כדין. במהלך ההליך המשפטי, המערערים טענו כי הסירו את הפרסום מיד לאחר פניית המשיבים, אך בית המשפט קמא קבע כי הפרסום הוסר רק בעקבות צו שיפוטי.

ההכרעה

בית המשפט המחוזי דחה את רוב טענות הערעור. נקבע כי הפרסום אכן מהווה לשון הרע וכי לא עומדות למערערים ההגנות הקבועות בחוק. בית המשפט קבע כי המסקנה הנחרצת והחד משמעית שהוסקה בפרסום, כאילו ח"כ טיבי נטל את הכספים לכיסו, היא בלתי סבירה ולא מבוססת על העובדות שפורטו. בית המשפט דחה את טענת המערערים כי נקטו באמצעים סבירים לבדיקת אמיתות הפרסום, וקבע כי היה עליהם לפנות לח"כ טיבי לקבלת תגובתו טרם שיתוף הסרטון, במיוחד לאור היותם אנשי תקשורת. בית המשפט גם דחה את הטענה כי התנהגותו של ח"כ טיבי תרמה לנזקו. הערעור נדחה ברובו, למעט בעניין אחד הנוגע להוצאות משפט בגין בקשה מסוימת. המערערים חויבו לשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין למשיבים.

פסק הדין מתייחס לסוגיה חשובה של אחריות בגין שיתוף תוכן ברשתות חברתיות. בית המשפט מדגיש כי גם כאשר מדובר בשיתוף תוכן שנוצר על ידי אחרים, יש חובה לנקוט באמצעים סבירים לבדיקת אמיתות הפרסום, במיוחד כאשר מדובר באנשי תקשורת. פסק הדין מחדד את האחריות המוטלת על משתפי תוכן ברשתות חברתיות, ומדגיש את החשיבות של בדיקת המידע ופנייה לקבלת תגובה מהצד הנפגע לפני הפצת מידע שעלול להוות לשון הרע.

עמותת "הרוב החדש" יוצגה בהליך על ידי עו"ד נסים בן חיים ממשרדנו.

לכתבה המלאה באתר אייס

העובדות

בין התובע, בעלים ועורך של המקומון ''כוכב הצפון'', והנתבע, ראש עיריית טבריה לשעבר, התגלע סכסוך. התובע טען כי הנתבע פרסם לגביו 26 פרסומים שונים ברשת 'פייסבוק' במסגרתם כינה הנתבע את התובע בכינויים שונים והטיח בו עלבונות.

מאחר שהנתבע לא הכחיש את עצם עשיית הפרסומים ואת היותו המפרסם, קיבל בית המשפט את בקשת התובע והורה על היפוך סדר הבאת הראיות, כך שהנתבע הביא את ראיותיו ראשון (בהסתמך על הפסיקה ברע''א 1379/14 רוטר נ' מקור ראשון (25.8.2014)).

נפסק

בית המשפט השלום בטבריה (כב' השופטת ברכה לכמן) פסק, כי הפרסומים מהווים לשון הרע. בין היתר נקבע כי הפרסומים הקובעים שהתובע מנהל את עסקיו בדרך לא חוקית, המייחסים לו תכונות של שקר ורמיה, עולים כדי לשון הרע. בית המשפט אף קבע כי ביטויים כגון ''עברין מושחת'' ו-''מושחת'' מהווים: א. ייחוס ביצוע עבירה פלילית ו-ב. מייחסים תכונת אופי בלתי מוסרית ובעלת קונוטציה שלילית ומהווים לשון הרע.

בית המשפט סקר את הפרסומים וציין כי גם פרסומים כגון ''בוגר הסורבון'', כאשר מטרתם לזלזל ולהגחיך את מושא הפרסום, מהווים לשון הרע. עוד קבע בית המשפט כי הסקירה מעלה כי הפרסומים מהווים לשון הרע שכן הם עונים על שלוש החלופות הראשונות שבסעיף 1 לחוק איסור לשון הרע, התשכ''ה-1965 ("החוק"): הם נועדו להשפיל את התובע, הפרסומים מיחסים לתובע מעשים, התנהגות ותכונות על מנת לבזותו ולפגוע בעיסוקו, ומטרתם לפגוע בכבודו של התובע בעיני הבריות.

לבסוף דחה בית המשפט את טענות הנתבע כי עומדות לו הגנות שבחוק ובהן: הגנת סעיף 14 (הגנת אמת הפרסום ''אמת דיברתי''), והגנת סעיפים 15(2) ו-15(4) (הגנת תום הלב). ככלל נקבע, כי טענות עובדתיות משמעותיות שפורטו בפרסומים אינן אמת, וכי הפרסומים לא נעשו בתום לב, זאת לנוכח אופן עשיית הפרסומים וצורת הביטוי.

אשר לפיצוי קבע בית המשפט, כי הוכחה כוונה לפגוע לפי סעיף 7א(ג) לחוק, ולאחר דיון מפורט נקבע כי הנתבע ישלם לתובע 16,000 ש"ח עבור כל פרסום - 12,000 ש"ח מכוח סעיף 7א(ב) לחוק, ו-4,000 ש"ח בגין הכוונה לפגוע מכוח סעיף 7א(ג) לחוק.

בנוסף, לטובת התובע נפסקו הוצאות משפט ושכ''ט עורך דין בסכום של 40,000 ש"ח.

העובדות

המבקש, איש ציבור ששימש בתפקיד סגן ראש עיריית ביאליק, סובל מהתנכלויות בלתי פוסקות, שבאות לידי ביטוי בפרסומים שונים המפרים, בין היתר, גם את זכויות היוצרים שלו; פרסומים שנעשו על ידי פרופילים אנונימיים ברשת החברתית ''פייסבוק''.

המבקש פנה לפייסבוק וזו סיפקה לו פרטים אודות אותם משתמשים, אולם לא היה די בפרטים אלו לזהות את הגורמים העומדים מאחורי אותם פרופילים. על מנת להשלים את הזיהוי נדרש מידע נוסף מחברת פרטנר שבבעלותה ספק האינטרנט באמצעותו פעלו אותם גורמים.

חברת פרטנר סרבה למסור למבקש את הפרטים הנוספים שבידיה ללא צו מבית משפט, ועל כן פנה המבקש בבקשה למתן צו מתאים לפי פרק ח1 לחוק זכות יוצרים, התשס''ח-2007 (חשיפת זהותו של עושה פעולה בתוכן ברשת תקשורת אלקטרונית).

נפסק

בית המשפט המחוזי-מרכז (כב' סגן הנשיאה יעקב שפסר) קיבל את הבקשה באופן חלקי.

בקשר לפרופילים לגביהם מצאה חברת פרטנר גורם רשום אחד בלבד, ניתן צו לחברת פרטנר המורה לה למסור למבקש את פרטי הגורם הרשום.

עם זאת, בקשר לפרופיל לגביו המבקש לא מסר לבית משפט זמני שימוש מדויקים, נדחתה הבקשה תוך שלמבקש ניתנה הזדמנות נוספת למסור את זמני השימוש המדויקים.

בית המשפט עמד על הבעייתיות הנובעת מהעובדה שכתובות IP דינמיות המוקצות למשתמשים על ידי ספק האינטרנט מועברות ממשתמש למשתמש בטווחים קצרים. בהעדר זמני שימוש מדויקים, ובהתחשב במצב עניינים טכני זה, מתן צו לספק האינטרנט למסור פרטיהם של עשרות משתמשים הנתפסים בסד זמנים רחב, אינו מתיישב עם הוראות הדין.

זאת לאור הוראות סעיף 60ד הקובעות כי החלטה בבקשה לחשיפת פרטים תעשה רק אם זהות עושה הפעולה ידועה בסבירות גבוהה, וכאשר בית המשפט שוקל את מידת הוודאות לגבי זהות עושה הפעולה.

לפיכך הגיע בית המשפט למסקנה, כי מתן צו למסירת פרטיהם של עשרות גורמים שנתפסו בטווח הזמנים שנמסר על ידי המבקש, אינה עומדת באמות המידה שנקבעו בדין, עשויה להביא לטעות בזיהוי עושה הפעולה, לגרור הליכים דיוניים רבים נוספים מצד גורמים תמימים שיגררו בעל כורחם להליך, ולפגוע בזכויותיהם של צדדים שלישיים.

העובדות

התובע טען כי הנתבעים עוולו נגדו בלשון הרע, בפרסמם כי אינו מציית לרבנים מסוימים, אשר אסרו עליו לפנות לבית משפט בנוגע לסכסוך שבינו לעיריית בני ברק, וציוו עליו תחת זאת לברר את העניין בפני "בית דין הדן ע"פ דיני התורה".

נפסק

בית המשפט (כב' השופט אמיר דהן) דחה את התביעה וקבע כי פרסום על אדם כי הוא מנצל את זכותו היסודית והלגיטימית לפנות לבית משפט אינו יכול לבוא בגדר לשון הרע.

בית המשפט פירט מספר נימוקים לקביעתו זו:

א. על פי הפסיקה בית משפט בישראל לא יקבע כי עצם הפניה לבית משפט בישראל היא רע והביקורת עליה היא לשון הרע.

ב. הודאת בעל דין בעצם הגשת התביעה : התובע עצמו אינו יכול לפנות בתביעה לבית משפט זה ללא שהוכיח היתר הלכתי – ויחד עם זאת להחזיק בטענה כי הדבר הוא בחזקת איסור הלכתי שעצם פרסומו הוא לשון הרע.

ג. כשל בהגדרת קבוצת הייחוס : התובע לא הראה כי קבוצת הייחוס "הציבור החרדי" מתייחסת לפניה לבית משפט כנגד דעת רבנים כאל "רע" ולביקורת עליה כאל "לשון הרע" שכן ציבור חרדי גדול פוקד דבר יום ביומו את שערי בתי המשפט ורואה בכך היתר גמור. מנגד, המציאות השוררת במשפט העברי דהיום, מראה כי כל המבקש "דין תורה" שלא בענייני ממונות ומשפט מנהלי - לא יוכל למצוא מי שידון אלא "בין לדין ובין לפשר" כלומר דין לא ימצא ולכל היותר יוכל למצוא לו מוסד מפשר שבו יושבים אנשים שומרי תורה ומצוות.

ד. כשל לוגי בסיסי : אין בית משפט יכול לקבוע כי עצם פניה אליו ואל שכמותו לבקשת סעד היא בגדר "רע" והמפרסם פניה זו חוטא ב"לשון הרע" מבלי להיקלע לסתירה לוגית בסיסית.

בתחום הפטנטים, דחה רשם הפטנטים בקשות לפטנט שהגיש ד"ר סטפן ת'אלר על המצאות של "DABUS" – מכונה מבוססת בינה מלאכותית. הנימוק: לפי חוק הפטנטים, התשכ"ז-1967, הזכות לפטנט קמה לממציא ולמי שבא מכוחו, ומכונה אינה אישיות משפטית שיכולה להיות "ממציא".

בארצות הברית, נדונה באותה עת בבית משפט פדרלי בקליפורניה תובענה ייצוגית בגין הפרת זכויות יוצרים נגד מפעילות של כלים הממירים טקסט לתמונה – Stability AI, Midjourney ו-DeviantArt – בשל השימוש שלהן ב-Stable Diffusion. התובעים טענו כי מאחר שהבינה המלאכותית אינה יוצרת את התמונות יש מאין, אלא מבססת את תוצריה על יצירות קודמות, השימוש ביצירותיהם לשם "לימוד" המכונה מפר את זכויות היוצרים שלהם, ובהן הזכויות הבלעדיות של בעל זכות היוצרים (17 U.S.C. § 106 – Exclusive rights in copyrighted works).

בישראל נבחנה הסוגיה בחוות דעת שפרסם משרד המשפטים (מחלקת ייעוץ וחקיקה) בדצמבר 2022, ובה ניתוח מקיף של השאלה אם שימוש ביצירות מוגנות לשם אימון מערכות בינה מלאכותית הוא שימוש הוגן. בתקציר חוות הדעת סוכמה העמדה כך:

"על פי חוות דעת זו, מלבד מקרים חריגים, שימוש בתכנים מוגנים בזכויות יוצרים לצורך אימון מכונה חוסה תחת הסדרי השימושים המותרים בדיני זכויות היוצרים ולכן אינו מהווה הפרה של זכויות יוצרים. ראשית, כמפורט בחוות הדעת, שימוש בתכנים מוגנים לשם אימון מכונה יהווה לרוב שימוש הוגן. שנית, בחלק ממיזמי למידת המכונה, יחול סעיף 22 לחוק זכות יוצרים, העוסק בשימוש אגבי ביצירה. שלישית, ככל שהנתונים המשמשים ללמידה נמחקים בתום התהליך, יחול גם סעיף 26 לחוק זכות יוצרים בדבר יצירה ארעית. מסקנה זו מתיישבת גם עם המגמה הגלובלית בדין החל על הסוגיה של אימון מכונה.

לצד קביעה עקרונית זו, חוות הדעת כוללת גם סייגים. בפרט, אין חוות הדעת משתרעת על מקרים בהם מאגר המידע ללמידת המכונה אינו כולל מגוון רחב של תכנים אלא מורכב מיצירות של יוצרים בודדים, ומהווה תשתית למערכת בינה מלאכותית שתתחרה ביוצרים אלה בשווקים בהם הם פועלים. ככלל, אין חוות הדעת קובעת מסמרות באשר לתוצר של למידת המכונה. במצב בו התוצר שיפיק המחשב יהווה בעצמו הפרה של זכויות יוצרים, חוות הדעת לא תייצר נמל מבטחים לאחריות באופן קטגורי, ותחייב בחינה אד הוק של השימוש שעושה המיזם ביצירות המוגנות.

הסרת החסם של עמימות משפטית באמצעות חוות דעת זו נועדה לתמרץ פעילות רצויה בשוק למידת המכונה ולמקסם את התחרותיות של חברות ישראליות הן בתעשיית התוכן והן בתחום הבינה המלאכותית בשווקים גלובליים."

ובנוסח האנגלי של התקציר:

"This Opinion concludes that apart from certain circumstances, the use of copyrighted materials in the ML context is permitted under existing copyright doctrines. First, ML will typically be covered by the fair use doctrine. Second, some ML projects may fall under the doctrine that permits incidental uses of copyrighted materials. Third, in the (admittedly nonstandard) case where the copyrighted materials are erased at the end of the ML process, the enterprise may enjoy the protection provided under the doctrine of transient use. Notably, the conclusion of this Opinion – that training of ML systems is generally permitted under copyright law – is consistent with the approach of other legal systems around the globe. While most ML cases come within the scope of permitted uses, this Opinion specifically excludes from its scope certain ML uses. For example, the safe harbor set forth in this Opinion would not apply to ML datasets that consists exclusively of works created by a single author in order to compete with this author in her existing markets. As a general matter, this Opinion does not apply to the output of the ML process. There may indeed be cases where the ML process would be protected under this Opinion, yet the output (or some of the outputs) of the resulting AI system would be deemed infringing. Overall, this Opinion endeavors to strike the right balance that will stimulate innovation in the ML domain while at the same time maintaining copyright integrity and enhance the incentive to create new works."

צפו בראיון שהעניק עו"ד נסים בן חיים ממשרדנו לאתר כיכר השבת בנושאים אלה

לכתבה באתר 'אייס'

לכתבה ב'עכשיו 14'

אתר סרוגים מיוצג בהליך על ידי עו''ד נסים בן חיים ממשרדנו.

לכתבה המלאה באתר 'אייס'

התקנון - החוזה הבסיסי של החברה

לכל חברה יש תקנון, והוא בתוקף מעת התאגדותה. חוק החברות, התשנ"ט-1999, קובע כי דין התקנון כדין חוזה בין החברה לבעלי מניותיה ובין בעלי המניות לבין עצמם (סעיף 17). המשמעות המעשית: הוראות התקנון ניתנות לאכיפה כמו חוזה.

• פרטי חובה - שם החברה, מטרותיה, הון המניות הרשום והגבלת אחריות בעלי המניות (סעיף 18).
• פרטי רשות - זכויות וחובות של בעלי המניות ושל החברה, דרכי הניהול ומספר הדירקטורים, וכל נושא אחר שבעלי המניות רואים לנכון להסדיר (סעיף 19).
• שינוי התקנון - ברירת המחדל היא החלטה ברוב רגיל באסיפה הכללית, אלא אם התקנון קובע רוב אחר (סעיף 20(א)). שינוי שמחייב בעל מניה לרכוש מניות נוספות או מגדיל את היקף אחריותו לא יחייב אותו בלי הסכמתו (סעיף 20(ד)).
• שריון הוראות - החברה רשאית להגביל, בתקנון או בחוזה אחר, את סמכותה לשנות הוראות מסוימות (סעיף 22). זה הכלי לעיגון זכויות וטו, רוב מיוחס להחלטות מהותיות או הגנה של בעל מניות מיעוט.

תקנון "סטנדרטי", שמוגש כפי שהוא בעת הרישום, מתאים לעיתים לחברה של בעל מניות יחיד. בחברה של כמה מייסדים, הוא בדרך כלל אינו עונה על השאלות שיתעוררו בהמשך.

הסכם מייסדים או הסכם בעלי מניות - ומה מקומו לצד התקנון

הסכם בעלי מניות מסדיר את מה שהתקנון אינו מסדיר, או מסדיר באופן כללי: חלוקת תפקידים, התחייבויות השקעה, הבשלה (vesting) של מניות, מנגנוני יציאה ומכירה, זכות סירוב ראשונה, ומנגנון ליישוב מחלוקות.

בית המשפט העליון הבהיר בע"א 6041/15 האמה בע"מ נ' מולר (2016) כי עיגון הגנה בתקנון הוא "דרך המלך", שמקנה לה תוקף מרבי. לעומת זאת, הסכם בין בעלי המניות שהחברה עצמה אינה צד לו, ושלא אישרה אותו בדיעבד, ככלל אינו מחייב את החברה - גם כשחתמו עליו כל המייסדים. לבעל המניות שנפגע תעמוד במקרה כזה תביעה חוזית נגד בעלי המניות האחרים, אבל לא בהכרח סעד כלפי החברה.

המסקנה המעשית: הוראות שהמייסדים רוצים שיחייבו גם את החברה - זכויות מינוי דירקטורים, הגנה מפני דילול, רוב מיוחס - כדאי לעגן בתקנון, או לצרף את החברה כצד להסכם.

לצד ההסכם חלות על בעלי המניות חובות מכוח החוק: חובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת ולהימנע מניצול לרעה של כוחם בחברה, ואיסור לקפח בעלי מניות אחרים (סעיף 192). על בעל שליטה, ועל בעל מניה שקולו מכריע או שיש לו לפי התקנון כוח למנות נושא משרה, מוטלת גם חובת הגינות כלפי החברה (סעיף 193).

מי מוסמך לחתום בשם החברה

החברה פועלת באמצעות האורגנים שלה - האסיפה הכללית, הדירקטוריון, המנהל הכללי ומי שהתקנון מסמיך - ופעולותיהם הן פעולות החברה (סעיפים 46–47). סמכות שלא הוקנתה לאורגן אחר נתונה לדירקטוריון (סעיף 49). מכאן שהשאלה מי רשאי לחתום, על אילו התחייבויות ובאיזה צירוף חתימות, נקבעת בתקנון ובהחלטות הדירקטוריון.

לשאלה הזו נפקות ממשית. פעולה שנעשתה בעבור החברה בלא הרשאה או בחריגה מהרשאה אין לה תוקף כלפי החברה, אלא אם החברה אישרה אותה, או שהצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על היעדר ההרשאה (סעיף 56(א)). החלטת זכויות חתימה ברורה - למשל, חתימה אחת עד סכום מסוים, ושתי חתימות מעליו - מגינה על החברה מפני התחייבויות שלא אושרו, ועל הצד שמתקשר איתה מפני טענה מאוחרת שהחותם לא היה מוסמך.

עוד חובה בסיסית: החברה חייבת לנהל מרשם בעלי מניות, שבו נרשמים שם כל בעל מניה, כמות המניות וסוגן ומועד הקצאתן או העברתן (סעיפים 127–130). מרשם מעודכן הוא הראיה הראשונה בכל מחלוקת על הבעלות.

קניין רוחני - של מי מה שפותח

כשהחברה מבוססת על טכנולוגיה, תוכן או מותג, השאלה של מי הקניין הרוחני היא לעיתים השאלה הכלכלית החשובה ביותר. ברירות המחדל בחוק שונות לגבי עובדים ולגבי מי שאינם עובדים:

• אמצאה של עובד - אמצאה שעובד הגיע אליה עקב שירותו ובתקופת שירותו ("אמצאת שירות") שייכת למעביד, אם אין ביניהם הסכם אחר (סעיף 132 לחוק הפטנטים, התשכ"ז-1967). העובד חייב להודיע למעביד בכתב על אמצאה כזו (סעיף 131). אם אין הסכם על התמורה לעובד, היא תיקבע בידי הוועדה לענייני פיצויים ותמלוגים (סעיף 134). בית המשפט העליון קבע בבג"ץ 8672/17 לוי (2019) שהזכות לתמורה היא זכות שהצדדים רשאים להסדיר בהסכמה, ולכן כדאי להסדיר אותה מראש בהסכם העבודה.
• יצירה של עובד - המעביד הוא הבעלים הראשון של זכות היוצרים ביצירה שעובד יצר לצורך עבודתו ובמהלכה, אלא אם הוסכם אחרת (סעיף 34 לחוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007).
• יצירה מוזמנת - ביצירה שנוצרה לפי הזמנה, למשל בידי פרילנסר, מעצב או מפתח חיצוני, הבעלים הראשון הוא היוצר, אלא אם הוסכם אחרת במפורש או במשתמע (סעיף 35(א)). חוזה להעברת זכות יוצרים טעון מסמך בכתב (סעיף 37(ג)).

ההוראה בדבר אמצאות שירות חלה על "עובד". מייסד שאינו מועסק בחברה, או נותן שירות עצמאי, אינם בגדרה. לכן, כשמייסד מביא איתו פיתוח קיים, או כשחלק מהעבודה נעשה בידי קבלנים, צריך הסכם המחאת זכויות בכתב שמעביר לחברה את הקניין הרוחני במפורש.

הסכמי עבודה והסכמי התקשרות

• הודעה על תנאי עבודה - מעסיק חייב למסור לעובד הודעה בכתב על תנאי העבודה לא יאוחר מ-30 ימים מתחילת העבודה (סעיף 1 לחוק הודעה לעובד ולמועמד לעבודה, התשס"ב-2002). הסכם עבודה בכתב שכולל את כל הפרטים הנדרשים בחוק ממלא את החובה (סעיף 2(ד)). כשלא נמסרה הודעה, נטל ההוכחה בעניין השנוי במחלוקת עובר למעסיק (סעיף 5א).
• סודיות והגבלת עיסוק - בית הדין הארצי לעבודה קבע בעניין צ'ק פוינט (ע"ע 164/99) שתניית הגבלת עיסוק בחוזה עבודה אישי תקבל תוקף רק אם היא סבירה ומגנה על אינטרס לגיטימי של המעסיק, ובעיקר על סודותיו המסחריים. הגנה אפקטיבית על החברה מתחילה אפוא בזיהוי ובהגדרה של המידע הסודי, ובהתחייבות לסודיות, ולא בתניית אי-תחרות גורפת.
• נותני שירות - הסכם עם נותן שירות עצמאי צריך להבהיר את היקף השירות, את התמורה, את הבעלות בתוצרים (כאמור, ברירת המחדל היא לטובת היוצר) ואת חובת הסודיות.

עמותה - אותם עקרונות, עם הבדלים חשובים

עמותה מוקמת בידי שניים או יותר, למטרה חוקית שאינה מכוונת לחלוקת רווחים בין חבריה (סעיף 1 לחוק העמותות, התש"ם-1980).

• התקנון - גם בעמותה התקנון הוא חוזה בין העמותה לחבריה ובינם לבין עצמם (סעיף 9). מייסדים שלא הגישו תקנון משלהם - חל עליהם "התקנון המצוי" שבתוספת לחוק (סעיף 10), ועניין שהתקנון הרשום אינו מסדיר כראוי מושלם מהתקנון המצוי (סעיף 12(ב)).
• שינוי התקנון - בהחלטת האסיפה הכללית ברוב קולות הזכאים להצביע, וההחלטה בתוקף רק מיום רישומה בידי רשם העמותות (סעיף 11(א)). התקנון רשאי לדרוש רוב גדול יותר או תנאים נוספים (סעיף 13).
• מוסדות - לכל עמותה חייבים להיות אסיפה כללית, ועד וועדת ביקורת (סעיף 19(א)), ואדם אינו יכול לכהן בו-זמנית בוועד ובוועדת הביקורת (סעיף 32).
• איסור חלוקת רווחים - עמותה אינה רשאית לחלק רווחים לחבריה, במישרין או בעקיפין, לרבות למייסדיה, וחבר שקיבל חלוקה אסורה עשוי להידרש להשיב אותה (סעיף 34ג).
• זכויות חתימה - לפי התקנון המצוי, הוועד רשאי להסמיך שניים או יותר מחבריו לחתום בשם העמותה (תקנה 18 לתקנון המצוי). החלטה בדבר מורשי החתימה מוגשת לרשם (סעיף 38(א)(2)).

רשימת בדיקה למייסדים

• תקנון מותאם, שמשקף את ההסכמות בין המייסדים ומשריין את ההגנות החשובות.
• הסכם מייסדים: תפקידים, השקעות, הבשלת מניות, מנגנון יציאה ומנגנון ליישוב מחלוקות. כדאי לשקול לצרף את החברה כצד.
• החלטת דירקטוריון (או ועד) על זכויות חתימה.
• מרשם בעלי מניות מעודכן.
• המחאת קניין רוחני מכל מייסד שהביא איתו פיתוח, ומכל קבלן או פרילנסר.
• הסכמי עבודה בכתב, שכוללים סודיות והסדר לעניין אמצאות שירות.
• הסכמי התקשרות עם נותני שירות, שמסדירים את הבעלות בתוצרים.

השקעה בתשתית הזו בשלב ההקמה אינה מבטיחה שלא יהיו מחלוקות. היא כן קובעת מראש את הכללים שלפיהם יוכרעו, ומקטינה את מספר השאלות שיגיעו לבית המשפט.

מקורות

• חוק החברות, התשנ"ט-1999, סעיפים 17–23, 46–49, 55–56, 127–130, 192–193
• ע"א 6041/15 האמה בע"מ נ' מולר (בית המשפט העליון, 25.9.2016)
• חוק העמותות, התש"ם-1980, סעיפים 1, 9–13, 19, 32, 34ג, 38; התקנון המצוי, תקנה 18
• חוק הפטנטים, התשכ"ז-1967, סעיפים 131, 132, 134
• בג"ץ 8672/17 לוי נ' הוועדה לענייני פיצויים ותמלוגים (1.12.2019)
• חוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007, סעיפים 34, 35, 37(ג)
• חוק הודעה לעובד ולמועמד לעבודה (תנאי עבודה והליכי מיון וקבלה לעבודה), התשס"ב-2002, סעיפים 1, 2, 5א
• ע"ע (ארצי) 164/99 פרומר וצ'ק פוינט טכנולוגיות תוכנה בע"מ נ' רדגארד בע"מ (4.6.1999)

מתי אפשר להגיש התנגדות

מגישים התנגדות לתוכנית שהופקדה: תוכנית מיתאר מחוזית, תוכנית מיתאר מקומית או תוכנית מפורטת (סעיף 100 לחוק). הודעה על ההפקדה מתפרסמת ברשומות ובעיתון, במשרדי הרשות המקומית ועל לוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר (סעיף 89). בתוכנית מקומית או מפורטת ההודעה מוצבת גם על שלט במקום בולט בתחום התוכנית, למשך כל התקופה להגשת התנגדויות (סעיף 89א(א)). בתוכנית החלה על שטח של עד 3,000 מ"ר נמסרת הודעה גם לבעלים ולמחזיקים במגרשים הגובלים (סעיף 89א(ד)).

מי רשאי להתנגד

לפי סעיף 100 לחוק רשאים להגיש התנגדות:

• כל מי שיש לו עניין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר, ורואה את עצמו נפגע מהתוכנית;
• ועדה מקומית או מהנדס ועדה מקומית, שמרחב התכנון שלהם כלול בתחום התוכנית או גובל בו;
• רשות מקומית, לרבות ועד מקומי, שתחומה כלול בתוכנית או גובל בה;
• גוף ציבורי או מקצועי ששר הפנים אישר לכך בצו ושיש לו עניין ציבורי בתוכנית;
• כל משרד ממשלתי;
• מתכנן המחוז, בתוכנית שבסמכות הוועדה המקומית.

בפועל רוב המתנגדים הם בעלי זכויות בקרקע הכלולה בתוכנית או בקרקע סמוכה לה. מתנגד פרטי צריך להראות עניין משלו ואת הפגיעה בו.

עד מתי: המועד להגשה

ההתנגדות מוגשת בתוך חודשיים מהיום שבו פורסמה ההודעה על ההפקדה. מוסד התכנון שהפקיד את התוכנית רשאי לקבוע תקופה ארוכה יותר, עד שלושה חודשים (סעיף 102). מועד הפרסום הקובע הוא המאוחר מבין הפרסומים בעיתון.

אל תסתמכו על השלט בלבד. בדקו את מועד הפרסום האחרון בעיתון ואת המועד שנקבע בהודעת ההפקדה, וספרו מהם. המועד קבוע בחוק, ואין להניח שהתנגדות שתוגש אחריו תידון.

לאן מגישים

סעיף 103 לחוק קובע את הכתובת לפי סוג התוכנית:

• תוכנית מיתאר מחוזית: למועצה הארצית, ועותק לוועדה המחוזית;
• תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית: לוועדה המחוזית, ועותק לוועדה המקומית;
• תוכנית בסמכות הוועדה המקומית: לוועדה המקומית, ועותק לוועדה המחוזית.

מוסד התכנון שאליו מוגשת ההתנגדות הוא גם זה שדן ומכריע בה (סעיף 105).

מה חייב להופיע בכתב ההתנגדות

התנגדות לא תתקבל ולא תידון אלא אם הוגשה בכתב, עם פירוט הנימוקים ובליווי תצהיר המאמת את העובדות שעליהן היא נשענת (סעיף 103א(א)). לפי התקנות, כתב ההתנגדות נערך בארבעה עותקים, ובנוסף לנימוקים הוא מפרט (תקנה 3):

• את העניין של המתנגד בקרקע, בבניין או בפרט התכנוני שהתוכנית נוגעת בו, ואת האופן שבו התוכנית פוגעת בעניין הזה;
• את מען המתנגד, ואם הוא מתגורר מחוץ לישראל, מען למסירת מסמכים בישראל.

בנושא ציבורי שעניינו שמירת אתרים, טבע, נוף או איכות חיים וסביבה, מתנגד המייצג קבוצה רשאי להגיש התנגדות מנומקת עם תצהיר שלו, ומתנגדים אחרים שהתנגדותם דומה במהותה רשאים להסתמך על אותו תצהיר (סעיף 103א(ב)).

שימו לב: בדיון לא תישמע, ככלל, טענה שלא פורטה בנימוקי ההתנגדות, אלא אם מוסד התכנון יחליט אחרת מטעמים מיוחדים (תקנה 14). לכן כדאי לכלול בכתב ההתנגדות כבר עכשיו את כל הטענות: התכנוניות, המשפטיות והעובדתיות. התנגדות שאינה עומדת בתנאי התקנות עלולה להימחק על הסף, אם כי מוסד התכנון רשאי במקום זאת להתיר לתקן אותה (תקנה 7).

השלבים אחרי ההגשה

חוות דעת של מוסדות התכנון

בתוכנית שהפקידה הוועדה המחוזית רשאית הוועדה המקומית להגיש חוות דעת על ההתנגדות בתוך 21 ימים מתום המועד להגשת התנגדויות. בתוכנית שבסמכות הוועדה המקומית רשאי מתכנן המחוז להגיש חוות דעת באותו מועד (סעיף 106(א)).

הזמנה לדיון

המתנגד ומגיש התוכנית מוזמנים לדיון, והשמיעה מתקיימת בפומבי (סעיף 107). ההזמנה נשלחת לפחות 14 ימים לפני פתיחת הדיון (תקנה 6). מי שעלול להיפגע מקבלת ההתנגדויות רשאי לעיין בהן (סעיף 104).

הדיון

המתנגד טוען ראשון, אחריו מגיש התוכנית ושאר הזכאים להשמיע את דבריהם, ולמתנגד יש זכות תשובה (תקנה 12). הבאת ראיות טעונה רשות של מוסד התכנון (תקנה 15), והוא רשאי לדרוש שהמצהיר יתייצב וישיב לשאלות על תצהירו (תקנה 9). כשמוגשות התנגדויות רבות, מוסד התכנון רשאי למנות חוקר שישמע אותן ויגיש המלצות (סעיף 107א), ורשאי לשמוע רק חלק ממגישי התנגדויות הזהות במהותן (סעיף 106(ג)).

ההחלטה

מוסד התכנון רשאי לקבל את ההתנגדות או לדחות אותה, כולה או מקצתה, או לשנות את התוכנית ככל שמתחייב מקבלתה. אם קבלת ההתנגדות עלולה לפגוע באדם אחר, הוא יקבל הזדמנות להשמיע את טענותיו לפני ההכרעה (סעיף 106(ב)). ההכרעה ונימוקיה נמסרים למתנגד בכתב (סעיף 108(ב); תקנה 21). אם לא הוגשה התנגדות כלל, רואים את התוכנית כמאושרת בתום 30 ימים מתום התקופה להגשת התנגדויות, אלא אם מוסד התכנון החליט אחרת באותם 30 ימים (סעיף 108(ג)).

עלויות והוצאות

החוק מאפשר למוסד התכנון לחייב מתנגד בהוצאות ההליך לטובת יזם התוכנית, אם מצא שההתנגדות הוגשה שלא בתום לב והיא טורדנית וקנטרנית. מנגד, אם מצא שההתנגדות הייתה מוצדקת, הוא רשאי לחייב את היזם בהוצאות המתנגד (סעיף 106(ד)). מעבר לכך, העלות העיקרית היא הכנת ההתנגדות עצמה: לרוב נדרשת חוות דעת של מתכנן, אדריכל או שמאי, ולעיתים של יועצים נוספים, כמו יועץ תנועה או יועץ סביבתי.

מה אפשר לעשות אחרי ההחלטה

• תוכנית בסמכות ועדה מקומית: מי שהתנגדותו נדחתה רשאי לערור לוועדת הערר בתוך 15 ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה. אם הוועדה המקומית היא ועדה עצמאית או עצמאית מיוחדת, הערר טעון רשות של יושב ראש ועדת הערר (סעיף 112).
• תוכנית שאישרה ועדה מחוזית: מי שהתנגדותו נדחתה רשאי לערור למועצה הארצית ברשות יושב ראש הוועדה המחוזית. בקשת הרשות מוגשת בתוך 15 ימים מהמצאת ההחלטה, והערר עצמו בתוך 30 ימים מהמצאת ההחלטה או הרשות (סעיף 110).
• פנייה לבית המשפט: אחרי מיצוי הליכי הערר אפשר, במקרים המתאימים, להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים. החלטות שעניינן תוכנית מיתאר ארצית או מחוזית, והחלטות של שר הפנים או שר האוצר, אינן בסמכותו (חוק בתי משפט לענינים מינהליים, התוספת הראשונה, פרט 10).

טיפים מעשיים

• התחילו מוקדם. חודשיים עוברים מהר כשצריך לאסוף מסמכים, להזמין חוות דעת ולנסח.
• קראו את מסמכי התוכנית המלאים, ולא רק את ההודעה: תקנון, תשריט ונספחים. הפגיעה מסתתרת לעיתים בנספח תנועה או בטבלת זכויות.
• הציעו חלופה. התנגדות שמציעה פתרון תכנוני מוגדר משכנעת יותר מהתנגדות שמבקשת רק לבטל.
• הפרידו בין טענות תכנוניות לטענות קנייניות. מחלוקת על בעלות או על גבול בין מגרשים מתבררת בדרך כלל בבית המשפט האזרחי, ולא במוסד התכנון.
• ודאו שהתצהיר מאמת את כל העובדות שבהתנגדות.
• שמרו אישור על מועד ההגשה ועל משלוח העותק לגוף הנוסף שסעיף 103 מחייב.

מקורות

• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, סעיפים 89, 89א, 100, 102, 103, 103א, 104, 105, 106, 107, 107א, 108, 110, 112
• תקנות התכנון והבניה (סדרי נוהל בהתנגדויות לתכנית, סמכויות חוקר וסדרי עבודתו), התשמ"ט-1989, תקנות 3, 6, 7, 9, 12, 14, 15, 21
• חוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס-2000, התוספת הראשונה, פרט 10

אתר סרוגים מיוצג על ידי עו"ד נסים בן חיים ממשרדנו.

לכתבה המלאה ב-TheMarker

בית המשפט דחה את התביעה על הסף לבקשת הנתבעת, כיכר השבת, שיוצגה על ידי עו''ד נסים בן חיים ממשרדנו וקבע: "אף אם נניח כי נמשחה (העמותה) משמים לכהונת מחזיקת מורשתו לא ינביעו הדברים עילת תביעה ולא תקום כל יריבות משפטית בין התובעת לנתבעים".

ת"א (שלום ת"א) אור לראי"ה – לשמירת מורשת הרב קוק נ' ככר השבת ואח' (28.5.2019)

לכתבה באתר סרוגים