איחור במסירת דירה בגלל המלחמה - מתי הקבלן פטור מפיצוי?

מאז אוקטובר 2023 נתקלים רוכשי דירות רבים באותה תשובה מהקבלן: המסירה נדחית, והאיחור נובע מהמלחמה - סגירת אתרים, גיוס מנהלי עבודה למילואים, איסור כניסה של פועלים, עיכובים באספקת חומרים ובאישורי רשויות. מנגד, חוק המכר (דירות) מעניק לרוכש פיצוי קבוע על איחור, בלי צורך להוכיח נזק. מתי המלחמה פוטרת את הקבלן מהפיצוי, ובאיזה היקף? המאמר מסביר את המסגרת החוקית ואת האופן שבו בתי המשפט יישמו אותה בשנתיים האחרונות.

הפיצוי הקבוע בחוק

סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע שאם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מהמועד שנקבע בחוזה, הקונה זכאי לפיצוי בלא הוכחת נזק, בעבור כל חודש או חלק ממנו - או לפיצוי שהוסכם בחוזה, לפי הגבוה:

• מתום החודש הראשון ועד תום ארבעה חודשים מהמועד החוזי - סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
• מחמישה חודשים ועד תום עשרה חודשים מהמועד החוזי - דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.25.
• מ-11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך - דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.5.

הפיצוי משולם בתום כל חודש (סעיף 5א(ב)). אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה, וויתור של הקונה על זכויותיו בשל איחור במסירה, שנדרש ממנו כתנאי למסירת הדירה, לביצוע תיקונים או להעברת זכויות לקונה משנה - בטל (סעיף 7א).

מתי הקבלן פטור: סעיף 5א(ג)

בנוסחו הנוכחי, לאחר תיקון מס' 9 לחוק (התשפ"ב-2022), סעיף 5א(ג) קובע שהפיצוי לא יחול אם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או שהוא תוצאה של נסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים שבאותו סעיף.

סעיף 18(א) הוא הוראת הסיכול הכללית של דיני החוזים, והתנאים בו מצטברים: ההפרה היא תוצאה של נסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש; הוא לא יכול היה למנוע אותן; וקיום החוזה בנסיבות אלה בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם.

חוזים שנחתמו לפני תיקון 9. על חוזים כאלה חל החוק בנוסחו הקודם (סעיף 11(ד)). בנוסח הקודם, הפיצוי חל לאחר שחלפו שישים ימים מהמועד החוזי (ע"א (מחוזי ת"א) 2176-06-21 ס.י. אבן יזמות בע"מ נ' חדד), וסעיף 5א(ג) אפשר לצדדים להסכים שהפיצוי לא יחול על איחור שנגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. גם בנוסח הזה, כפי שיפורט להלן, בתי המשפט בוחנים את הטענה לגופה.

בג"ץ: אין הכרעה גורפת - כל מקרה לגופו

באפריל 2025 עתרה חברת בנייה מאשקלון לבג"ץ, בטענה שהמדינה טרם הכירה במפורש במלחמה כ"כוח עליון", ושחוסר הבהירות חושף אותה ואת חברות הבנייה לתביעות רבות. בג"ץ דחה את העתירה על הסף. נקבע שהמקום לברר את הטענות הוא ההליכים האזרחיים הפרטניים, ושההכרעה בשאלה אם המלחמה מבססת טענת סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק התרופות או לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר מסורה לבית המשפט שדן בתביעה, לפי נסיבותיו הקונקרטיות של המקרה - שכן "לא כל החוזים נולדו שווים" (בג"ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ נ' ממשלת ישראל, 22.4.2025).

איך בתי המשפט מכריעים בפועל

עניין ורדים: פטור חלקי בלבד, ונטל הוכחה כבד

בבית המשפט המחוזי בחיפה תבעו 42 רוכשים חברה יזמית שאיחרה במסירת הדירות בממוצע של 16 חודשים. החברה טענה לפטור בשל מגפת הקורונה, המלחמה, קריסה כלכלית של הקבלן המבצע ומחדלים של הרשות המקומית.

בית המשפט (כב' השופטת אספרנצה אלון) קבע שהקבלן שמבקש להיבנות מהוראת הסיכול צריך להוכיח שהאיחור נגרם מנסיבות מעכבות, ושטענות כלליות על אירועים שהתרחשו אינן מספיקות: יש להוכיח שאירוע מסוים גרם לעיכוב מסוים בזמן. בשל הצטברות הקורונה והמלחמה, ובהתחשב בכשלי ההגנה, הוכר פטור יחסי בלבד: לכל התובעים הופחתה תוספת ה-50% לחודש אחד, ולמי שקיבל את דירתו לאחר פרוץ המלחמה הופחתה גם תוספת ה-25% לחודש אחד. הסיכון שהקבלן המבצע ינטוש את הפרויקט הוטל על החברה היזמית, ולא הוכח שהאיחור נבע ממחדלי המועצה המקומית. עוד נקבע שלא ייפסק פיצוי נוסף על עוגמת נפש, משום שהפיצוי הסטטוטורי כבר כולל תוספת שמגלמת נזקים נלווים (ת"א (מחוזי חי') 58227-12-22 סולימן ו-41 אח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ, 22.7.2025).

עניין אייל פרץ: "הכול מתקדם כמתוכנן" - עד אחרי מועד המסירה

בבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב נדונה תביעה על איחור של כחמישה חודשים בפרויקט "מחיר למשתכן" באילת. הרוכשים פנו לחברה שוב ושוב במהלך המלחמה ושאלו אם צפוי עיכוב, ונענו בכל פעם שהעבודה מתקדמת כמתוכנן. רק כחודש וחצי אחרי מועד המסירה החוזי הודיעה החברה לראשונה על עיכוב "עקב מלחמה, כוח אדם ורשויות".

בית המשפט (כב' סגן הנשיא טל חבקין) דחה את טענת הסיכול. נקבע שהחברה לא הציגה ראיות קונקרטיות - יומני עבודה או נתונים - שיוכיחו את היקף העיכוב שנגרם ישירות מהמלחמה, ושההתנהלות שבה הכחישה עיכובים בזמן אמת וטענה לכוח עליון רק בדיעבד מחזקת את המסקנה שהטענה לא בוססה. הרוכשים זכו בפיצוי הסטטוטורי המלא, ללא פיצוי נוסף על נזק לא ממוני (ת"ק (ת"א) 38116-09-25 רון נ' אייל פרץ יזמות ונדל"ן 2011 בע"מ, 19.4.2026).

עניין אלי יוחנן: הכרה בחודשיים, על סמך דוחות השמאי לבנק

בבית המשפט לתביעות קטנות בבית שמש נדונה תביעה על איחור במסירת דירה שהחוזה לגביה נחתם לפני תיקון 9. החברה טענה למחסור בעובדים (מילואים של מנהלי עבודה, איסור עבודה של פועלים מיהודה ושומרון, קושי בהבאת עובדים זרים), למחסור בחומרים ולהגבלות עבודה באתר.

בית המשפט (כב' הרשם הבכיר דוד ארמון) הכיר בנסיבות המיוחדות של המלחמה, אך קבע שאין מדובר ב"שיק פתוח" ושנטל ההוכחה מוטל על הקבלן. החברה לא הגישה חוות דעת מומחה, ולכן לא ניתן היה לכמת במדויק את השפעת המלחמה. עם זאת, על סמך הדיווחים של השמאי לבנק המלווה, שבהם יוחסו דחיות במועד המסירה למלחמה, הוכר עיכוב לגיטימי של חודשיים. בית המשפט ציין שהבחירה להתקשר עם קבלני משנה שעובדיהם תושבי יהודה ושומרון הייתה בחירה של החברה, ושהעובדה שמסרה כ-200 דירות אחרות בזמן המלחמה לא הוסברה באופן שמצדיק את העיכוב בדירה הנדונה. מעבר לחודשיים, נקבע, הקשר הסיבתי בין המלחמה לעיכוב לא הוכח (ת"ק (בי"ש) 59644-06-25 סולץ נ' אלי יוחנן מהנדסים בע"מ, 28.7.2026).

מה עולה מהפסיקה

• המלחמה אינה פוטרת אוטומטית. בתי המשפט מכירים בכך שהמלחמה הייתה אירוע חריג, אבל בוחנים בכל תיק אם היא גרמה בפועל לעיכוב, ובאיזה היקף.
• הנטל על הקבלן. הקבלן צריך להוכיח קשר בין אירוע מסוים לעיכוב מסוים. טענות כלליות על מחסור בעובדים או על אזעקות אינן מספיקות.
• ראיות מזמן אמת שוקלות הרבה. יומני עבודה, דוחות מפקח, דיווחי השמאי לבנק המלווה והודעות לרוכשים - כולם נבחנים. הודעה על עיכוב שנשלחת לראשונה אחרי מועד המסירה פוגעת באמינות הטענה.
• הפטור, כשניתן, היה חלקי. בתיקים שנסקרו הוא הסתכם בהפחתת רכיבים מהפיצוי לחודש אחד, או בהכרה בחודשיים של עיכוב - ולא בכל תקופת האיחור.
• בחירות עסקיות של הקבלן נשארות באחריותו, למשל תלות בקבלן משנה אחד או במקור עובדים אחד.

המלצות

לרוכשים: לשמור את כל ההתכתבויות עם הקבלן ולשאול בכתב, מעת לעת, אם צפוי עיכוב; לבדוק בחוזה מה נקבע לגבי עיכובים ופיצוי (פיצוי חוזי גבוה יותר גובר על הפיצוי שבחוק); ולהיזהר מחתימה על מסמך ויתור כתנאי לקבלת המפתח - ויתור כזה בטל לפי סעיף 7א לחוק.

ליזמים ולקבלנים: לתעד בזמן אמת כל עיכוב והשפעתו על לוח הזמנים; לעדכן את הרוכשים באופן שקוף כשמתברר שצפוי עיכוב; ולהיערך מראש להוכחת הטענה, כולל באמצעות חוות דעת של מומחה לתכנון וניהול לוחות זמנים. בחוזים שנחתמו אחרי תיקון 9, הפטור מוגבל למקרים שבסעיף 5א(ג), וסעיף חוזי רחב יותר לא יגבר על החוק.

לסקירה של הזכויות הכלליות מול הקבלן ראו את המדריך לליקויי בנייה ואיחור במסירה, ועל השינויים האחרים שהביא תיקון 9 ראו את המאמר על הצמדת מחיר הדירה.

מקורות

• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 5א ו-7א
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, סעיף 18
• בג"ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ נ' ממשלת ישראל (22.4.2025)
• ת"א (מחוזי חי') 58227-12-22 סולימן ו-41 אח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ (כב' השופטת אספרנצה אלון, 22.7.2025)
• ת"ק (ת"א) 38116-09-25 רון נ' אייל פרץ יזמות ונדל"ן 2011 בע"מ (כב' סגן הנשיא טל חבקין, 19.4.2026)
• ת"ק (בי"ש) 59644-06-25 סולץ נ' אלי יוחנן מהנדסים בע"מ (כב' הרשם הבכיר דוד ארמון, 28.7.2026)
• ע"א (מחוזי ת"א) 2176-06-21 ס.י. אבן יזמות בע"מ נ' חדד (14.4.2022)