הקבלן קרס לפני המסירה: איך רוכשי דירות מממשים את ערבות חוק המכר

בשנים 2023–2024 חתמו רוכשים רבים על עסקאות "80/20" או "90/10" ושילמו לחברה היזמית סכומים גדולים הרבה לפני המסירה. כשחברה כזו נקלעת לקשיים, מתמנה כונס נכסים או ניתן צו לפתיחת הליכים, השאלה הראשונה היא מה קורה לכסף ששולם. התשובה נמצאת בעיקר בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: חוק ההבטחה). המדריך מסביר מה החוק מבטיח, מתי אפשר לממש את הערבות, מה הדין כשהבנק המלווה בוחר להשלים את הבנייה, ומה כדאי לבדוק עם עורך דין מקרקעין כבר בשלב הראשון.

מה החוק מחייב: עד 7% בלי בטוחה

לפי סעיף 2 לחוק ההבטחה, מוכר לא יקבל מהקונה על חשבון מחיר הדירה יותר משבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת מחמש דרכים, וזאת על אף האמור בחוזה המכר:

1. ערבות בנקאית (או ערבות מ"נותן ערבות אחר", ראו להלן) להחזרת כל הכספים ששולמו, למעט רכיב המע"מ. 2. פוליסת ביטוח של מבטח שאישר הממונה על שוק ההון, שבה הקונה מצוין כמוטב ודמי הביטוח שולמו מראש, גם היא למעט רכיב המע"מ. 3. משכנתה ראשונה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע לטובת הקונה (או חברת נאמנות שאישר השר). 4. הערת אזהרה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שעדיפים על ההערה. 5. העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה על שם הקונה, נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

סעיף 3 מוסיף שהמוכר לא יקבל תשלומים בשיעורים העולים על אלה שקבע השר בתקנות אלא אם הכספים הובטחו בערבות או בפוליסה. כלומר, מעבר לשיעורים האלה, הערת אזהרה לבדה אינה מספיקה.

תיקון 2026. בתיקון מס' 11 לחוק (התשפ"ו-2026) הוגדר "נותן ערבות אחר": בעל רישיון מורחב למתן אשראי או למתן שירותי פיקדון ואשראי, בעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי, או מבטח, שעומד בדרישות הנזילות והלימות ההון שקבע הגורם המפקח עליו. ערבות של גוף כזה היא בטוחה לפי סעיף 2(1), בדיוק כמו ערבות בנקאית.

מתי אפשר לממש את הערבות

הערבות אינה מבטיחה כל הפרה של הקבלן. לפי סעיף 2(1), היא מבטיחה את החזרת הכספים במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה, מחמת אחד מאלה:

• עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית;
• צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים נגד המוכר או נגד בעל הקרקע;
• נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה. החוק מבהיר שביטול חוזה המכר כשלעצמו אינו "מניעה מוחלטת".

בית המשפט העליון פירש את התנאים האלה בצמצום. בעניין עובדיה נקבע שהמילים "כמוסכם בחוזה המכר" מתייחסות להתחייבות להעביר את הזכות בדירה, ולא לכל פרטי החוזה. כל עוד הדירה ניתנת להעברה, אי-התאמות בדירה הן עניין לתביעה נגד הקבלן, לא למימוש הערבות (ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים)). בעניין בינר הוסיף בית המשפט שערבות חוק המכר אינה ערבות אוטונומית "לפי דרישה ראשונה": התנאים למימושה קבועים בסעיף 2(1) וקשורים לעסקה עצמה (ע"א 1062/09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' בינר).

המשמעות המעשית: איחור במסירה או ליקויי בנייה אינם מצדיקים, כשלעצמם, מימוש של הערבות. נדרש אירוע מהרשימה שבחוק, וקשר בינו לבין חוסר היכולת להעביר את הדירה.

מה הערבות מכסה ומה לא

• קרן והצמדה. לפי סעיף 3א1, הכספים המובטחים צמודים לפי שיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה למחיר הדירה. אם החוזה לא קבע הצמדה, הם צמודים למדד תשומות הבנייה, מהמדד האחרון שפורסם לפני התשלום ועד המדד האחרון לפני ההחזר.
• מע"מ. הערבות עצמה אינה מכסה את רכיב המע"מ. סעיף 3ג2 קובע מסלול נפרד: כשהבטוחה ממומשת, קרן במשרד האוצר משיבה לקונה, דרך הבנק או המבטח, סכום בגובה רכיב המע"מ על כל תשלום שבשלו ניתנה הבטוחה, בתוספת הפרשי הצמדה. הבנק או המבטח פונים לקרן לא יאוחר משבעה ימים ממועד המימוש, הקרן מעבירה את הסכום בתוך 14 ימים מהפנייה, והבנק או המבטח מעבירים אותו לקונה.
• מה לא מכוסה. פיצוי על איחור, ליקויים, הוצאות שכירות או עליית מחירי הדירות. אלה תביעות נגד הקבלן, לא נגד נותן הערבות.

פנקס השוברים: הכסף צריך להיכנס לחשבון הליווי

ברוב הפרויקטים יש בנק או מבטח מלווה. לפי סעיף 3ב, התאגיד המלווה מפיק פנקס שוברים לכל דירה, והמוכר יקבל את התשלומים באמצעותו בלבד. תשלום באמצעות שובר הוא הוראה בלתי חוזרת של המוכר לתאגיד המלווה להמציא לקונה ערבות או פוליסה, והתאגיד המלווה צריך להמציא אותה בתוך 14 ימי עסקים מיום התשלום (סעיף 3ב(ה)). קבלת תשלומים שלא באמצעות הפנקס היא עבירה ומקימה עיצום כספי (סעיפים 4 ו-4ב).

החוק קושר את חובת הבנק להנפיק ערבות לסכום ששולם "לפי הסדר השוברים". לכן תשלום ישירות לקבלן, לחשבון אחר שלו או בהעברה "בנאמנות" עלול להשאיר את הרוכש בלי ערבות ובמחלוקת עם הבנק. ועדת הערר שדנה בעיצום שהטיל הממונה על חוק המכר קבעה שהפקדת כספי הרוכשים בחשבון נאמנות שניהל עורך הדין של החברה אינה תחליף לבטוחה לפי סעיף 2, ושהערבות הייתה צריכה להינתן כבר עם קבלת התשלום הראשון (ו"ע (מינהליים ת"א) 45092-08-22 י.ר - אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון).

הערת אזהרה כשהקבלן בחדלות פירעון

לפי סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כשנרשמה הערת אזהרה ורק אחריה הוטל עיקול, ניתן צו פירוק או מונה כונס נכסים, אלה לא יפגעו בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, כל עוד ההערה לא נמחקה.

אבל בפרויקט עם ליווי פיננסי הקרקע משועבדת בדרך כלל לבנק המלווה, ולכן הקבלן אינו יכול להבטיח את הרוכשים בהערת אזהרה בדרגה ראשונה. לכן בפרויקטים כאלה הבטוחה העיקרית היא הערבות (ע"א 3301/23, פסקה 20). לצד זאת, סעיף 2ג מחייב את המוכר לבקש מהבנק או מנותן הבטוחה "מכתב החרגה" בנוסח שבתוספת לחוק, ולהעביר אותו לקונה. במכתב הבנק מתחייב לא לממש את השעבוד מתוך הדירה אם מתקיימים ארבעה תנאים מצטברים: הבנייה הושלמה, החזקה נמסרה, מלוא המחיר שולם (בפרויקט מלווה - לפי פנקס השוברים), והכספים הובטחו לפי החוק.

כשהבנק המלווה בוחר להשלים את הבנייה

כשקבלן כושל, הבנק המלווה יכול לבקש למנות כונס לאכיפת השעבודים. מכאן יש שתי דרכים: לפרוע את ערבויות חוק המכר ולמכור את הפרויקט, או להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות. הבחירה בין הדרכים היא של הבנק, לפי שיקוליו העסקיים.

באוקטובר 2026 הכריע בית המשפט העליון בשאלה מה דין פיצויי האיחור במסלול ההשלמה. נקבע שכאשר הבנק המלווה בוחר להיכנס לנעלי הקבלן ולהשלים את הפרויקט באמצעות כונס, זכויותיו כפופות ככלל לזכות הרוכשים לפיצוי על איחור במסירה. הפיצוי בגין האיחור מיום פתיחת ההליכים מסווג כ"הוצאות הליך", והחברות המלוות כפופות לו. הצדדים יכולים להגיע להסדר אחר במשא ומתן (ע"א 3301/23 קושוקרו מידילי נ' פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63, בת ים בע"מ). בית המשפט חזר גם על כך שכל עוד הקבלן פעיל, הבנק אינו כפוף להתחייבויות הקבלן בחוזה המכר, והערבות אינה מבטיחה את לוח הזמנים או את טיב הבנייה.

קודם לכן, בעניין רחמים, נקבע ברוב דעות, על בסיס הוראות ההסכם שנדון שם, שהרוכשים אינם רשאים לקזז פיצויי איחור מהתשלומים שעליהם להפקיד בבנק באמצעות השוברים (ע"א 2457/24 רחמים נ' בומרגטן, נאמנת בחדל"ת).

האם הרוכש יכול לדרוש מימוש במקום לחכות להשלמה? בית המשפט העליון השאיר שאלה זו פתוחה (עניין בינר, כפי שצוין בעניין קושוקרו מידילי). באוגוסט 2026 התיר בית המשפט המחוזי בתל אביב לשתי משפחות, שרכשו דירות בפרויקט תמ"א 38 שמונה לו כונס, לבטל את החוזים ולממש את הערבויות, משום שמועד ההשלמה הצפוי היה רחוק משמעותית מהמועד החוזי. נקבע שערבות חוק המכר נועדה להגן על הרוכש הפרטי, ושעיכוב ניכר כזה מהווה הפרה יסודית (פר"ק (מחוזי ת"א) 46530-04-26 קסטנבאום נ' דקל). זו פסיקה של בית משפט מחוזי, שמבטאת גישה מרחיבה מהגישה המסורתית, ולא הלכה מחייבת.

צעדים מעשיים לרוכש

מה לבדוק עכשיו: - האם על כל תשלום שמעבר ל-7% קיבלתם ערבות או פוליסה, בסכום ששולם בפועל (בלי המע"מ)? בפרויקט מלווה - האם הערבות הגיעה בתוך 14 ימי עסקים מהתשלום? - האם קיבלתם את מכתב ההחרגה מהבנק המלווה? - האם כל התשלומים נעשו באמצעות שוברים? אם לא - זה הדבר הראשון לטפל בו. - מה תוקף הערבויות ומה התנאים שנקבעו בהן למימוש.

מה לשמור: חוזה המכר ונספחיו (כולל נספח הליווי), פנקס השוברים ואישורי ההפקדה, כתבי הערבות או הפוליסה המקוריים, מכתב ההחרגה, נסח טאבו או אישור זכויות עם הערת האזהרה, אישורי העברות מבנק המשכנתה, וכל התכתובת עם החברה, הבנק והכונס.

כשנפתח הליך: - לעקוב אחרי ההליך בבית המשפט ואחרי הודעות הכונס. לבדוק אם הוא מתכוון לפרוע ערבויות או להשלים את הבנייה, ומה לוח הזמנים שהוא מציג. - לא לחתום על ויתור על פיצויי איחור או על "מתווה השלמה" לפני שבודקים את משמעותו לאור עניין קושוקרו מידילי. - לבחון בזמן אם מתקיים אחד האירועים שבסעיף 2(1), ולפעול לפי התנאים שבכתב הערבות עצמו. - כשהמוכר לא הבטיח את הכספים כנדרש, אפשר לפנות לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון (סעיף 3ד). פנייה כזו אינה מאריכה מועדים שנקבעו בחיקוק.

כמו בכל עסקת מקרקעין, רוב ההגנה נקבעת לפני הקריסה: תשלום רק בשוברים, ובדיקה שכל ערבות הגיעה. לפני שמחליטים בין מימוש הערבות לבין המתנה להשלמת הבנייה, כדאי לבחון את המצב עם עורך דין נדל"ן שמכיר את הליכי חדלות הפירעון.

לבדיקות לפני החתימה ראו את המדריך לרכישת דירה. על פיצוי בשל איחור במסירה ראו את המאמר על איחור בגלל המלחמה, ועל זכויות מול הקבלן אחרי המסירה ראו את המדריך לליקויי בנייה.

מקורות

• חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, סעיפים 1, 2, 2ג, 3, 3א1, 3ב, 3ג1, 3ג2, 3ד, 4, 4ב
• חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיף 127
• ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים), פ"ד נח(6) 400 (24.6.2004)
• ע"א 1062/09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' בינר (27.3.2012)
• ע"א 2457/24 רחמים נ' בומרגטן, נאמנת בחדל"ת (14.10.2024)
• ע"א 3301/23 קושוקרו מידילי נ' פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63, בת ים בע"מ (7.10.2026)
• פר"ק (מחוזי ת"א) 46530-04-26 קסטנבאום נ' דקל (כב' השופטת נועה גרוסמן, 23.8.2026)
• ו"ע (מינהליים ת"א) 45092-08-22 י.ר - אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון/הממונה על חוק המכר (20.11.2022)