שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית: עיקרי החוק החדש

הכנסת חוקקה את חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026. לפי סעיף 1, מטרתו לשקם אזורים שנפגעו מנזק מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, ולאזן בין האינטרס הציבורי בקידום מהיר, יעיל ומיטבי של ההתחדשות לבין זכות הקניין של הפרט. החוק יוצר מסלול נפרד מהמסלולים הרגילים של פינוי ובינוי: הכרזה על אזור, תוכנית ייעודית בלוחות זמנים קצרים, יזם שמאושר בידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וכלים להתמודד עם בעלי דירות שמסרבים.

שלב ראשון: הכרזה על "אזור לשיקום והתחדשות"

מי מכריז ועל מה

הממשלה, או ועדת שרים שהוסמכה לכך, רשאית להכריז בצו על אזור לשיקום והתחדשות, לפי המלצת צוות מייעץ (סעיף 3). יש שני מצבים:

• אזור שיש בו "בניין הרוס": בניין שנגרם לו נזק מלחמה, ומהנדס הרשות המקומית קבע שבשל הנזק הוא נהרס או שיש להרוס אותו (סעיף 2; סעיף 3(א));
• אזור בלי בניין הרוס: השטח כולל לפחות שלושה בניינים עם 12 דירות לפחות יחד, ולפי חוות דעת של מהנדס הרשות המקומית ושל מהנדס מטעם מנהל מס רכוש, נגרם נזק מלחמה משמעותי שפוגע במצב הבניין, ביציבותו ובבטיחותו, ושיקומו יארך זמן רב (סעיף 3(ב)).

גבולות האזור

האזור כולל את המגרשים עם הבניינים ההרוסים או הפגועים, ולפי המלצת הצוות המייעץ אפשר לצרף אליו (סעיף 4):

• מגרש עם בניין שנפגע ואינו הרוס, אם לפי חוות דעת מהנדס הרשות המקומית והחלטת הצוות המייעץ יש הצדקה להרוס אותו;
• מגרש עם בניין שלא נפגע כך, אם לפי מתכנן המחוז יש "נחיצות מובהקת" לכלול אותו כדי לקדם את המיזם. בניינים כאלה לא יעלו על 25% מכלל הבניינים באזור;
• מגרש ריק, באותו תנאי של נחיצות מובהקת. שטח המגרשים משני הסוגים האחרונים יחד לא יעלה על 40% משטח האזור;
• מגרשים ציבוריים גובלים, כשיש לכך הצדקה תכנונית.

זכות להעיר לפני ההכרזה

לפחות 21 ימי עבודה לפני שההמלצה מועברת לממשלה, מינהל התכנון מפרסם הודעה על הכוונה להמליץ, יחד עם חוות הדעת. ההודעה מתפרסמת באתר מינהל התכנון, באתר הרשות המקומית ועל שלט בשטח. מי שרואה את עצמו נפגע רשאי להגיש הערות בכתב בתוך 14 ימי עבודה מהפרסום האחרון באתרים, והצוות המייעץ דן ומכריע בהן (סעיף 12). זה השלב שבו בעל נכס שאינו רוצה להיכלל באזור, או שרוצה להיכלל בו, יכול להשמיע את עמדתו.

שלב שני: תוכנית לשיקום והתחדשות

תוכנית שמאפשרת היתר ישירות

התוכנית חייבת לכלול את כל ההוראות הדרושות למתן היתר בנייה מכוחה, בלי צורך בתוכנית נוספת (סעיף 23(א)). על תוכנית שהוגשה לוועדה המקומית ושטחה אינו עולה על שישה דונם חלים, בשינויים, הכללים של "תוכנית לרישוי מהיר", כלומר הליך משולב של תוכנית והיתר (סעיף 25). בתוכנית שכוללת איחוד וחלוקה בלי הסכמה, שווי המגרש המקורי מוערך כאילו לא אירע בו נזק המלחמה (סעיף 23(ב)(1)).

מי מגיש ולוחות זמנים

• הרשות המקומית או הוועדה המקומית רשאיות להגיש את התוכנית לוועדה המקומית, אם הודיעו על כך למינהל התכנון ולרשות להתחדשות עירונית בתוך 21 ימים מההכרזה (סעיף 16(1)).
• אם לא הודיעו, או שהתוכנית לא הוגשה בתוך שלושה חודשים מההכרזה או לא הופקדה בתוך שישה חודשים, הוועדה המקומית מאבדת את הסמכות. הרשות להתחדשות עירונית מגישה אז תוכנית לוועדה הארצית למתחמים מועדפים (סעיף 16(2)).
• הוועדה המקומית מחליטה בתוכנית בתוך 12 חודשים מהגשתה (סעיף 19). אם לא אישרה אותה במועד, היא עוברת לוועדה למתחמים מועדפים, שמחליטה בתוך שישה חודשים (סעיפים 21 ו-22(ב)). יושב ראש המועצה הארצית רשאי להאריך את התקופות בעד 60 ימי עבודה בסך הכול.
• תוכנית מאושרת לפינוי ובינוי או לעיבוי בנייה, שגבולותיה זהים לגבולות האזור וכוללים את כל המגרשים שבהכרזה, נחשבת כתוכנית שאושרה לפי החוק. לתוכניות בהליכים יש הוראות מעבר (סעיף 15).

שלב שלישי: יזם השיקום

מנהל הרשות להתחדשות עירונית מאשר "יזם שיקום" לאזור, לפי סדר קדימויות (סעיף 40(א)). בעדיפות הראשונה עומד יזם שהתקשר עם "רוב מיוחד" של בעלי הדירות והמגרשים, בעסקת שיקום או ב"הסכם יציאה מוגדל", ובלבד שלפחות 20% מבעלי הדירות התקשרו איתו בעסקת שיקום. אחריו באים יזמים שהתקשרו עם המספר הגבוה ביותר של בעלים, בתנאים שבחוק. בקשה לאישור מוגשת בחלון זמן שמתחיל 50 ימי עבודה מההכרזה ומסתיים 95 ימי עבודה ממנה (סעיף 40(ב)).

"רוב מיוחד" מוגדר בסעיף 2 כאחד מאלה:

• רוב בעלי הדירות באזור, שבבעלותם רוב הדירות בכל אחד ממרבית הבניינים;
• בעלי ארבע חמישיות לפחות מכלל הדירות באזור.

החוק מבחין בין עסקת שיקום, שבה בעל הדירה מקבל דירה חדשה או משופצת, לבין הסכם יציאה, שבו הוא מוכר את זכויותיו ליזם בתמורה כספית (סעיף 2).

בעלי דירות שמסרבים

יזם שיקום רשאי לתבוע בבית המשפט המחוזי בעל דירה או בעל מגרש שסירב להתקשר איתו בעסקת שיקום או בהסכם יציאה, אף שהציע לו לעשות זאת. אם בית המשפט מצא שהצורך בשיקום מהיר, יעיל ומיטבי מצדיק זאת, הוא רשאי להורות לנתבע להתקשר בעסקה, להורות לו לבטל עסקה עם יזם אחר לשם כך, או למנות עורך דין או רואה חשבון שיפעל בשמו (סעיף 48).

היתר בהסכמה חלקית

מורשה להיתר רשאי לפעול להוצאת היתר באזור גם לפני שכל בעלי הזכויות הסכימו, אם בעת העברת הבקשה הסכימו לפחות 51% מבעלי הזכויות. לפני מתן ההיתר צריך שיתקיים אחד משני התנאים: נשלחה לבעלי הזכויות שלא הסכימו הודעה, עם אפשרות להתנגד בתוך 15 ימים, ורשות הרישוי החליטה בהתנגדויות; או שבינתיים התקבלה הסכמת כולם (סעיף 28).

פיצויי מס רכוש

מנהל מס רכוש רשאי לדחות את תשלום הפיצויים על נזק מלחמה לדירה באזור לשיקום והתחדשות. בתקופת הדחייה הניזוק זכאי לדמי שכירות ראויים. קבלת דירה חדשה במסגרת עסקת שיקום, או תמורה בעד הזכויות, נחשבת כתשלום הפיצוי. ההסדר חל על נזק מלחמה שאירע מ-13 ביוני 2025 ואילך (סעיף 53).

מה כדאי לבעלי נכסים לדעת

• לוחות הזמנים קצרים. חלון הערות של 14 ימי עבודה לפני ההכרזה, וחלון של 95 ימי עבודה מההכרזה עד לבחירת היזם. כדאי לקבל ייעוץ כבר בשלב ההודעה על הכוונה להכריז.
• ההחלטה כלכלית ומשפטית. עסקת שיקום והסכם יציאה שונים מהותית בתמורה, בסיכון ובלוחות הזמנים. כדאי להשוות ביניהם בעזרת ייעוץ עצמאי.
• סירוב עלול להגיע לבית המשפט. סירוב להתקשר עם יזם השיקום חושף לתביעה לפי סעיף 48. עמדה מנומקת ומתועדת חשובה כבר בשלב המשא ומתן.
• השפעה על פיצויי מס רכוש. הצטרפות לאזור לשיקום עשויה לשנות את מועד תשלום הפיצויים ואת אופן התשלום.

מקורות

• חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026, סעיפים 1, 2, 3, 4, 12, 15, 16, 19, 21, 22, 23, 25, 28, 40, 48, 53