אחת התלונות הנפוצות של יזמים היא משך הזמן שבקשה להיתר בנייה ממתינה בוועדה המקומית. תיקון 143 לחוק התכנון והבנייה, שהתקבל בספטמבר 2023 במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנים 2023 ו-2024 (כפי שתואר בערר (מרכז) 1069-12-25 בצלאל), הוסיף לחוק את פרק ה5: מוסד רישוי ארצי. הפרק עודכן מאז בתיקונים נוספים. בפועל הוא מאפשר, בתנאים מסוימים, להוציא את הבקשה מידי הוועדה המקומית ולהעביר אותה לגוף ארצי.
מי הם מוסדות הרישוי הארציים
החוק מבחין בין שני גופים (סעיפים 158ס ו-158סא(א)):
- רשות הרישוי הארצית: יושב ראש ועדת המשנה שנקבעה לכך בחוק, יחד עם מהנדס מוסד רישוי ארצי שממנה מנהל מינהל התכנון;
- ועדת המשנה עצמה.
כשהבקשה עוברת אליהם, הם פועלים במקום רשות הרישוי המקומית, הוועדה המקומית ומהנדס הוועדה, לפי העניין (סעיף 158סא(ב)).
שני מסלולים להגיע למוסד הרישוי הארצי
מסלול ראשון: בקשה גדולה שלא הוכרעה בזמן
מבקש היתר רשאי להגיש או להעביר למוסד הרישוי הארצי בקשה להיתר שכוללת 80 יחידות דיור לפחות, אם חלפו שישה חודשים מהגשת הבקשה לרשות הרישוי המקומית, או תשעה חודשים כשהבקשה טעונה גם אישור של מוסד תכנון שאינו רשות רישוי, ועדיין לא ניתנה החלטה לתת היתר או לסרב לו (סעיף 158סא(ב)(1)(א)).
כאן יש נקודה שחשוב להכיר. ככלל, אם רשות הרישוי לא החליטה בבקשה בתוך התקופה שבחוק, רואים בכך סירוב, והמבקש רשאי לפנות לוועדת הערר (סעיף 157(א)). לעניין המסלול הארצי, השתיקה אינה נחשבת סירוב כל עוד המבקש לא הגיש ערר (סעיף 158סא(ב)(1)(ב)). ומנגד, אחרי שהבקשה הועברה למוסד הרישוי הארצי, המבקש כבר אינו רשאי להגיש אותה לוועדת הערר (סעיף 158סא(ג)(4)). כלומר, צריך לבחור מסלול.
מסלול שני: צו של שר הפנים
שר הפנים רשאי להורות בצו שמוסד הרישוי הארצי יפעל במרחב התכנון של רשות רישוי מקומית שאינה ממלאת את תפקידה במתן היתרים באופן חריג. הצו ניתן לתקופה של עד 24 חודשים, ואפשר לחזור עליו (סעיף 158סג). הצו ניתן לפי המלצה של יושב ראש המועצה הארצית, המנהל הכללי של משרד האוצר והמנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון (סעיף 158סד(א)(2) ו-(ב)).
לשם כך מנהל מינהל התכנון בודק את כל מוסדות הרישוי המקומיים: הבדיקה הראשונה עד 1 באוגוסט 2024, ומאז אחת לשנתיים (סעיף 158סד(א)(1)). ההמלצה מתבססת, בין השאר, על משך הליכי הרישוי, על שיעור הסירובים שהוגשו עליהם עררים ושיעור העררים שהתקבלו, ועל אי-מסירת מידע למורשים להיתר במועד (סעיף 158סד(ג)). כשצו כזה בתוקף, אפשר להגיש למוסד הרישוי הארצי בקשה של 80 יחידות דיור ומעלה בלי להמתין שישה חודשים (סעיף 158סא(ב)(2)).
איך זה עובד בפועל
- דיון מקדמי: אחרי העברת בקשה במסלול הראשון, מוסד הרישוי הארצי מקיים דיון מקדמי עם המבקש ועם מהנדס הוועדה המקומית או נציגו (סעיף 158סא(ג)(1)).
- החזרה לוועדה המקומית: אם התברר שהעיכוב נבע מסיבות שאינן בשליטת המוסד המקומי, הבקשה תוחזר אליו. מוסד הרישוי הארצי רשאי להחזיר אותה גם אם מצא הצדקה אחרת לעיכוב (סעיף 158סא(ג)(2)).
- המשך מהנקודה שבה נעצרה: אם הבקשה לא הוחזרה, הדיון נמשך מהשלב שאליו הגיע המוסד המקומי (סעיף 158סא(ג)(3)), והמוסד המקומי כבר אינו דן בה (סעיף 158סא(ד)).
- שיתוף המהנדס המקומי: מהנדס הוועדה המקומית מוזמן לכל דיון ורשאי להשמיע את דברו (סעיף 158סא(ה)).
- מועדים להחלטה: רשות הרישוי הארצית מחליטה בתוך 45 ימי עבודה, וועדת המשנה בתוך 90 ימי עבודה, ממועד ההעברה או ההגשה (סעיף 158סא(ו)).
- ערר: מי שנפגע מהחלטת רשות הרישוי הארצית רשאי לערור לוועדת המשנה בתוך 30 ימים מהמצאת ההחלטה, וועדת המשנה מחליטה בתוך 30 ימים (סעיף 158סא(ז)).
תשלומים והיטל השבחה
גם במסלול הארצי משלמים את החיובים הנדרשים למתן היתר. מוסד הרישוי הארצי מבקש מהמוסד המקומי את פירוט החיובים, והמוסד המקומי צריך למסור אותו בתוך 45 ימי עבודה. אם לא עשה זאת, אפשר לתת את ההיתר גם בלי תשלום, אבל החבות לשלם נשארת (סעיף 158סב(א)–(ו)).
להיטל השבחה יש הסדר מיוחד. אם הוועדה המקומית לא מסרה בזמן את פירוט החיוב, מבקש ההיתר פונה לשמאי מקרקעין משלו ומשלם לפי השומה שלו. הוועדה המקומית רשאית, בתוך שישה חודשים, למסור שומה משלה. אם לא עשתה זאת, רואים אותה כמי שאישרה את שומת המבקש. הפרש לטובת הוועדה משולם בתוספת ריבית, ועד שישולם או שתינתן ערבות, לא תינתן תעודת גמר (סעיף 158סב(ז)).
עוד כלי: ערר שהתקבל והיתר שלא ניתן
הסדר נוסף שנוגע לרשות הרישוי הארצית קבוע בסעיף 152(א)(3). אם ועדת הערר קיבלה ערר על סירוב לתת היתר, ורשות הרישוי המקומית לא נתנה את ההיתר במועד, מבקש ההיתר רשאי לפנות לרשות הרישוי הארצית כדי שהיא תוציא את ההיתר.
מה כדאי לשקול
- הסף: שני המסלולים חלים על בקשות להיתר שכוללות 80 יחידות דיור לפחות (סעיף 158סא(ב)). בקשות קטנות יותר נשארות במסלול הרגיל, כולל האפשרות לערור על שתיקת הוועדה.
- תיעוד המועדים: המניין מתחיל ממועד הגשת הבקשה לרשות הרישוי המקומית. כדאי לשמור תיעוד מסודר של מועד ההגשה ושל כל דרישה להשלמות.
- ערר או העברה: אחרי ההעברה למסלול הארצי אי אפשר לפנות לוועדת הערר בגלל השתיקה של הוועדה המקומית. כדאי לבחון מראש איזה מסלול מתאים לפרויקט.
- הסיבה לעיכוב: אם העיכוב נובע מהשלמות שהיזם עצמו טרם הגיש, הבקשה עלולה לחזור לוועדה המקומית. כדאי להגיע לדיון המקדמי עם תיק מלא.
- השבחה: במסלול הארצי עשוי להידרש שמאי מטעם המבקש. כדאי להיערך לכך מראש, כולל להפרש אפשרי ולריבית.
מקורות
- חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, פרק ה5 (סעיפים 158ס–158סד), סעיפים 152(א)(3), 157
- חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (תיקון מס' 143 לחוק התכנון והבנייה)
- ערר (מרכז) 1069-12-25 בצלאל נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה זמורה (4.1.2026)
