פסיקה: רוכש שלא איפשר לקבלן לתקן ליקויים לא מאבד את הפיצוי, אבל מקבל פחות

בית המשפט העליון, רע"א 18136-03-26 גיל עמירן ויעקב חדד נ' שמי אשקלוני בע"מ. פסק הדין ניתן ביום 18.8.2026 (השופט אלכס שטיין, בהסכמת השופטים דוד מינץ ויעל וילנר).

חוק המכר (דירות) מחייב רוכש שגילה ליקוי בדירה חדשה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן אותו. מה קורה כשהרוכש מדלג על השלב הזה והולך ישר לבית המשפט? עד עכשיו היו בפסיקה שתי גישות: לפי האחת, הפיצוי מופחת; לפי השנייה, הוא נשלל לגמרי. בית המשפט העליון הכריע בין השתיים.

העובדות

שני רוכשים קנו דירות בבניין שבנתה המשיבה, חברה לייזום ובנייה. ההסכמים נחתמו בשנים 2016 ו-2017, והדירות נמסרו במרץ ובאפריל 2021. לאחר הכניסה לדירות טענו הרוכשים לליקויי בנייה רבים ופנו לחברה בבקשה לתקנם.

ביום 16.1.2022, לפני שחלפה תקופת הבדק, הגישו הרוכשים תביעה בסך 240,942 ש"ח, על סמך חוות דעת של מומחה מטעמם. החברה טענה שהתביעה מוקדמת ושלא ניתנה לה הזדמנות לתקן. מומחה שמינה בית המשפט העריך את עלות התיקונים, אם יבוצעו בידי הקבלן, ב-20,240 ש"ח לדירה אחת וב-56,400 ש"ח לשנייה (כולל פיקוח ומע"מ), וציין שאם התיקון יבוצע בלי הקבלן, יש להוסיף לסכומים 20%.

בית משפט השלום בבת ים קבע שלא ניתנה לחברה הזדמנות נאותה לתקן. אצל אחד הרוכשים, התביעה הוגשה אחרי פנייה אחת בלבד. אצל השני נמצא שניתנה לחברה הזדמנות נאותה לתקן ליקוי בדלת הממ"ד, ליקוי שאינו סובל דיחוי, והיא לא תיקנה אותו; לגבי יתר הליקויים בדירתו לא הייתה הצדקה לתבוע בשנת הבדק. לכן הפחית בית המשפט את הפיצוי לעלות התיקון לחברה עצמה, ופסק 24,177 ש"ח לרוכש אחד ו-40,248 ש"ח לשני.

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את ערעור החברה. לדעתו, פסיקת פיצוי, ולו מופחת, מרוקנת מתוכן את זכות התיקון שבסעיף 4ב לחוק. הוא שלל את הפיצוי על הליקויים, למעט דלת הממ"ד, והותיר על כנו פיצוי של 3,000 ש"ח על עוגמת נפש.

ההכרעה

בית המשפט העליון דן בבקשה כבערעור, קיבל אותו והחזיר על כנו את פסק הדין של בית משפט השלום.

נקודת המוצא. סעיף 4ב(א) לחוק יוצר מערכת חיובים הדדית: על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן בתוך זמן סביר. הדין מעדיף תיקון בפועל על פני תביעה כספית. ככלל, תביעה על ליקויים מוגשת רק אחרי תקופת הבדק, ואחרי שניתנה לקבלן הזדמנות לתקן. עם זאת, זה אינו כלל נוקשה: אם הקונה נתן הזדמנות אמיתית והמוכר לא תיקן או התעלם, אפשר לתבוע גם קודם (פסקאות 24–27).

אין בחוק סנקציה של שלילת הפיצוי. הסעיף מטיל על הקונה נטל, אבל אינו קובע מה התוצאה אם לא עמד בו. בית המשפט סירב "לקרוא לתוכו" שלילה מוחלטת של הפיצוי. כשהמחוקק רוצה לשלול זכות, הוא אומר זאת במפורש, כפי שעשה למשל בסעיף 3(ב)(1) לחוק חוזה קבלנות (פסקאות 30, 43–44).

הקטנת הנזק. אי-מתן הזדמנות לתקן הוא אי-עמידה בחובה להקטין את הנזק (סעיף 14(א) לחוק התרופות). התוצאה הרגילה של הפרת החובה הזו היא הפחתת הפיצוי בשיעור הנזק שאפשר היה למנוע, ולא שלילתו. במקרה כזה הרוכש מפסיד את העלות העודפת של תיקון בידי קבלן חיצוני: הרווח הקבלני, דמי ההתארגנות, המע"מ וההוצאות הנוספות. מנגד, המוכר עדיין משלם את מה שהיה משלם ממילא אילו תיקן בעצמו (פסקאות 39–40).

עוד שיקולים. ההיסטוריה החקיקתית אינה מלמדת על כוונה לשלול פיצוי (פסקאות 41–43). חוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני, שנועד להגן על הקונה מול פערי הכוח והמידע (פסקה 45).

הכלל שנקבע (פסקאות 46–48):

• רוכש שלא נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן אינו מאבד את זכותו לפיצוי על ליקויים שהוכחו.
• ככלל, הפיצוי יועמד על עלות התיקון שהייתה נגרמת לקבלן אילו תיקן בעצמו. במקרה הזה, הפער מעלות התיקון בשוק היה 20%, ובית המשפט ציין שבמקרים אחרים הוא עשוי להיות גדול יותר.
• בנסיבות חריגות של חוסר תום לב משווע וסיכול מכוון של מנגנון התיקון, אפשר להפחית את הפיצוי יותר, ובמקרי קצה אף לשלול אותו. התנהלות כזו יכולה לבוא לידי ביטוי גם בהוצאות המשפט.
• אם היה לרוכש טעם מוצדק לסרב לתיקון בידי הקבלן, למשל משבר אמון אמיתי בעקבות טיב הליקויים או התנהלות הקבלן, ולא התנהגות אופורטוניסטית, הוא עשוי לקבל פיצוי מלא.

החברה חויבה בהוצאות של 5,000 ש"ח לכל אחד מהרוכשים.

המשמעות

פסק הדין מסיים מחלוקת ארוכה בפסיקה. מהיום ברור שזכות התיקון של הקבלן משפיעה על גובה הפיצוי, ולא על עצם הזכות לקבל אותו. בית המשפט השאיר פתוחה שאלה נוספת: האם סעיף בחוזה המכר, שלפיו הקבלן יתקן "תוך זמן סביר מתום שנת הבדק ... ולפי החלטת המוכרת", סותר את החוק (פסקה 28).

לפסק הדין יש גם צד שני: מי שממהר לתבוע לוקח סיכון כספי ממשי. ההפרש בין עלות התיקון לקבלן לבין מחיר השוק יורד מהפיצוי, וייתכן שגם בהוצאות המשפט יראו זאת.

בשורה התחתונה

לרוכשי דירות: פנו לקבלן בכתב, פרטו את הליקויים ותנו לו הזדמנות אמיתית לתקן בזמן סביר, ותעדו את הפניות ואת התגובות. אם החלטתם לא לאפשר לו לתקן, כדאי שיהיה לכך טעם ענייני ומתועד. ליקוי שאינו סובל דיחוי מצדיק פנייה דחופה. אם נתתם הזדמנות אמיתית והקבלן לא תיקן בזמן סביר או התעלם, הדרך לבית המשפט עשויה להיפתח גם לפני תום תקופת הבדק.

לחברות בנייה: טענת "לא נתנו לנו לתקן" אינה פוטרת מתשלום, אלא רק מקטינה אותו לעלות התיקון לחברה. הדרך הטובה להגן על הזכות לתקן היא להגיב לפניות במהירות, ולתעד את ההצעות לתקן ואת הסירובים.

מקורות

• רע"א 18136-03-26 עמירן נ' שמי אשקלוני בע"מ (בית המשפט העליון, 18.8.2026)
• חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיפים 4, 4ב(א) ו-7
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, סעיף 14(א)
• חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974, סעיף 3(ב)(1)