בית המשפט העליון, בר"מ 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לויתן אדיב שמואל, ובר"מ 25226-04-25 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' יערה קלמנוביץ ואח'. פסק הדין ניתן ביום 16.10.2025 (השופט אלכס שטיין, בהסכמת המשנה לנשיא נעם סולברג והשופט בדימוס יוסף אלרון).
היטל השבחה הוא מחצית ההפרש בין שווי המקרקעין אחרי התכנית המשביחה ("המצב החדש") לבין שוויים ערב אישורה ("המצב הקודם"). פסק הדין עוסק בשאלה שעלתה לא אחת בשנים האחרונות בוועדות הערר ובבתי המשפט המחוזיים, וקיבלה בהם תשובות סותרות (פסקה 40): כשעל בניין חלה תמ"א 38, ואחר כך מאושרת עליו תכנית מפורטת שמוסיפה זכויות, האם בשומת "המצב הקודם" מביאים בחשבון את עליית הערך שנבעה מתמ"א 38?
העובדות
תיק לויתן (תל אביב). בעל הזכויות מכר שתי דירות בתחום תכנית רובע 3, תכנית מפורטת להוספת זכויות בנייה שהוכנה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, וחויב בהיטל השבחה. בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט י' שקד) קבע שבשומת "המצב הקודם" יש לכלול את עליית השווי שנבעה מתמ"א 38, עם מקדמים שישקפו את אי-הוודאות במימוש הזכויות (פסקה 20).
תיק קלמנוביץ (ירושלים). הוועדה המקומית בירושלים חייבה בעשרות היטלים בעקבות תכנית 9988, תכנית להגדלת זכויות בנייה בשכונת רחביה. ועדת הערר ביטלה אותם, ובית המשפט המחוזי בירושלים (השופט ד' זילר) קבע שבשומת "המצב הקודם" יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38, ושבהתאם לממצאי ועדת הערר, התכנית לא הביאה להשבחה נפרדת (פסקאות 22–23).
הוועדות המקומיות ביקשו מבית המשפט העליון לקבוע את ההפך: לנטרל את השפעת תמ"א 38 ולשום את "המצב הקודם" לפי המצב התכנוני שלפניה. בעמדה זו תמכו מרכז השלטון המקומי והיועצת המשפטית לממשלה.
ההכרעה
בית המשפט העליון דן בבקשות כבערעורים ודחה אותם.
הדוגמה של בית המשפט (פסקאות 51–53). בניין שווה מיליון ש"ח. אחרי אישור תמ"א 38, בלי שהוצא מכוחה היתר, שוויו עולה לשני מיליון. אחר כך מאושרת תכנית מפורטת, ושוויו עולה לשלושה מיליון. לפי "גישת הנטרול", ההשבחה היא שני מיליון, וההיטל מחושב עליה. לפי "גישת ההכללה", ההשבחה היא מיליון אחד בלבד, כלומר רק מה שהתכנית המפורטת הוסיפה.
הכלל: גישת ההכללה. היטל השבחה מוטל רק על עליית שווי שיש לה קשר סיבתי ישיר לתכנית המשביחה (פסקאות 56–58). אישורה של תמ"א 38, כל עוד לא הוצא מכוחה היתר, אינו אירוע מס, ואי אפשר לגבות בגינו היטל במכירה. זאת כבר נקבע בעבר (רע"א 3002/12 רון). מכאן שאין לנטרל את עליית הערך שנבעה ממנה: נטרול כזה פירושו גביית היטל על השבחה שהחוק אינו מטיל עליה היטל, בניגוד לעיקרון שאין מס בלי חוק (פסקאות 62–68). גם סעיף 4(7) לתוספת השלישית מורה לשום את ההשבחה "כאילו נמכרו [המקרקעין] בשוק חפשי" (פסקה 69).
אין כאן "פטור" חדש. הוועדות טענו שההכללה מעניקה פטור שאין לו עיגון בחוק. בית המשפט השיב שהפטור הנטען הוא "אשליה": גם היום אין גובים היטל במכירה על עליית ערך בגלל תמ"א 38. הנטרול דווקא היה יוצר תוצאה שרירותית: מי שמכר דירה לפני התכנית המפורטת לא היה משלם היטל על השפעת תמ"א 38, ושכנו שמכר דירה זהה אחריה היה משלם (פסקאות 72–74).
השבחה משפטית לעומת השבחה עובדתית. העובדה שתמ"א 38 אינה יוצרת אירוע מס אינה אומרת שהיא לא העלתה בפועל את ערך הנכס. שווי שוק כולל גם זכויות שאינן מוקנות וגם ציפיות. בעל המקרקעין אינו צריך לחלוק עם הציבור את מה שהשוק נתן לו, כשם שהציבור אינו מפצה אותו על מה שהשוק לקח (פסקאות 77–80). אם תמ"א 38 תרמה בפועל לשווי נכס מסוים, ובכמה, זו שאלה שמאית (פסקה 81).
הלכת לוסטרניק אינה חלה. לפי הלכה זו, מנטרלים מ"המצב הקודם" את הציפייה לאישור התכנית המשביחה עצמה. הציפיות שנוצרו בגלל תמ"א 38 דומות יותר לציפייה כללית לשינוי תכנוני, שאותה אין לנטרל (פסקאות 84–86). גם העובדה שתכנית רובע 3 הוכנה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 אינה משנה את המסקנה (פסקה 92).
"הוועדה המקומית לא נתנה, הוועדה המקומית לא תיקח". לחשש מפגיעה בקופה הציבורית השיב בית המשפט שאת תמ"א 38 אישר השלטון המרכזי, שבחר שלא לגבות בגינה היטל. כשהתכנית של הוועדה המקומית לא השביחה את הנכס מעבר למה שכבר צמח מתמ"א 38, אין הצדקה לגבות היטל (פסקאות 87–89).
לא נפסקו הוצאות.
המשמעות
פסק הדין קובע הלכה מחייבת בסוגיה שבה ניתנו עד עכשיו תשובות סותרות, ויש לו השלכות על מספר גדול של שומות. בכל מקום שבו חלה תמ"א 38 ואושרה תכנית מפורטת שמוסיפה זכויות, כמו תכנית רובע 3 בתל אביב ותכנית 9988 בירושלים שנדונו כאן, ההיטל צריך להיות מחושב רק על מה שהתכנית החדשה הוסיפה מעבר לשווי השוק שכבר כלל את השפעת תמ"א 38. במקרים מסוימים, כמו בתיק קלמנוביץ, לא תהיה השבחה נפרדת כלל.
בשורה התחתונה
לבעלי דירות שמוכרים בבניין שחלה עליו תמ"א 38 ותכנית מפורטת: בדקו בשומת ההיטל איך נקבע "המצב הקודם". אם השמאי של הוועדה התעלם מהשפעת תמ"א 38 על שווי השוק, השומה אינה תואמת את ההלכה, ויש לשקול להשיג עליה. ההכרעה כמה תרמה תמ"א 38 לשווי היא שמאית, ולכן כדאי להיעזר בשמאי מטעמכם.
ליזמים שרוכשים דירות לפרויקט: ההיטל שהמוכרים משלמים, או שמגולגל אליכם בחוזה, צריך להיות מחושב לפי גישת ההכללה. זה רלוונטי לתמחור העסקה.
מקורות
- בר"מ 1975/24 ובר"מ 25226-04-25 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לויתן (בית המשפט העליון, 16.10.2025)
- חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, סעיף 196א, והתוספת השלישית, סעיפים 1(א), 3, 4(7) ו-19
- תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, סעיפים 21–23
