פסיקה: פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום חל גם במכירת הדירה, אבל רק על הרחבת הקיים

בית המשפט העליון, בר"מ 2041/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' שושנה מדמוני ואח'. פסק הדין ניתן ביום 22.1.2026 (השופט עופר גרוסקופף, בהסכמת הנשיא יצחק עמית והשופט יחיאל כשר).

היטל השבחה הוא מחצית מעליית שווי המקרקעין בעקבות תכנית, הקלה או שימוש חורג, והוא משולם כשהבעלים מממש את הזכויות: מקבל היתר בנייה, מתחיל להשתמש במקרקעין או מוכר אותם (סעיפים 1, 3 ו-7(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). סעיף 19(ב)(1) לתוספת פוטר מההיטל השבחה במקרקעין למגורים בשכונה שהממשלה הכריזה עליה כשכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף. פסק הדין עוסק בשאלה מה קורה לפטור כשהבעלים מוכר את הדירה.

העובדות

המשיבים הם בעלי דירות מגורים בשכונה שהוכרזה כשכונת שיקום בתל אביב. לפי חוות דעת שמאיות, התכנון המיטבי בנכסים הוא הריסת המבנים ובנייתם מחדש, בין היתר משום שתכניות משביחות שחלו עליהם מאפשרות להוסיף יחידות דיור. כשמכרו את דירותיהם (ואחד מהם, כשקיבל היתר בנייה), חייבה אותם הוועדה המקומית בהיטל השבחה.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב קיבלה את העררים, ובית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (השופטת ארנה לוי) דחה את ערעור הוועדה המקומית. בבית המשפט העליון טענה הוועדה המקומית, ובתמיכת היועצת המשפטית לממשלה, שהפטור אינו חל כלל כשהזכויות ממומשות במכירה, ולא בהיתר להרחבת הדירה.

ההכרעה

נקודת המוצא: עניין עמאש. בשנת 2012 קבע בית המשפט העליון (רע"א 8565/10 עמאש) שהפטור חל על שיפור יחידת דיור קיימת, ולא על בנייה חדשה. בהמשך נקבע שגם הוספת יחידות דיור על מגרש בנוי היא בנייה חדשה, שהפטור אינו חל עליה (פסקאות 15–17).

אין הבחנה גורפת בין היתר לבין מכירה. לשון סעיף הפטור אינה מתייחסת לדרך המימוש, בשונה מהוראות פטור אחרות בסעיף 19 שמגבילות את עצמן במפורש להיתר (פסקה 19). גם תכלית הפטור, שיקום ושיפור הקיים בשכונה, אינה תומכת בהחרגה של מכירות. החרגה כזו הייתה מתמרצת בעלים שאין ידם משגת להרחיב את דירתם שלא למכור אותה, והייתה מותירה את הפטור בעיקר בידי התושבים האמידים (פסקאות 20–24). מאותם טעמים, גם הריסה ובנייה מחדש של אותה דירה, תוך הרחבתה, אינה שוללת את הפטור (פסקה 25).

אבל הפטור במכירה מוגבל. כשמממשים בהיתר, הוועדה יודעת אם ההשבחה תשמש להרחבה או לבנייה חדשה. במכירה היא אינה יודעת מה יעשה הקונה (פסקה 26). לכן קבע בית המשפט שבמכירה, הפטור חל רק על החלק של ההשבחה שאפשר היה לנצל בהרחבת יחידת הדיור הקיימת, והיתרה, שמקורה באפשרות לבנות יחידות חדשות, חייבת בהיטל (פסקאות 29–30). אם על המגרש אין מבנה כלל, אין פטור גם במכירה (פסקה 30).

שלושה מצבים (פסקאות 32–34):

• התכנית מאפשרת רק דרך אחת. אם היא מאפשרת רק שיפור של הקיים, הפטור חל במלואו. אם היא מאפשרת רק בנייה חדשה, הפטור אינו חל.
• התכנית מאפשרת גם וגם, בלי בחירה. למשל, הרחבת הדירה ב-100 מ"ר וגם שלוש יחידות נוספות. הפטור חל רק על עליית השווי שבגלל ההרחבה. בדוגמה של בית המשפט: אם השווי עלה ב-500, מהם 100 בגלל ההרחבה ו-400 בגלל היחידות הנוספות, ההיטל יחושב על 400.
• התכנית מאפשרת אחת משתי האפשרויות, לבחירת הבעלים. למשל, הרחבה ב-100 מ"ר או שלוש יחידות נוספות. הפטור יינתן בגובה ההשבחה שהייתה נובעת מההרחבה, וינוכה מההשבחה הכוללת. בדוגמה: אם ההרחבה שווה 100 והיחידות הנוספות 400, ההיטל יחושב על 300.

במילים של בית המשפט: כשיש אי-ודאות לגבי דרך הניצול, הפטור חל לטובת הנישום על הרכיב המרבי שיכול להתייחס לשיפור הקיים, ועל רכיב זה בלבד (פסקה 37).

התוצאה. לא היה בפני בית המשפט מידע מה חלקה של כל אחת מהאפשרויות בכל נכס. בהתחשב בשנים הרבות שבהן נמשכו ההליכים, השאיר בית המשפט על כנה את התוצאה בעניינם של המשיבים, וביטל רק את ההוצאות שנפסקו לטובתם בבית המשפט המחוזי (פסקה 38). הנשיא עמית הוסיף שהוא אינו מהרהר אחר הלכת עמאש, אף שקשה למצוא לה עיגון בלשון הסעיף, וש"ימים יגידו" אם יתעוררו קשיים ביישום ההבחנה בידי השמאים.

המשמעות

פסק הדין סוגר מחלוקת בין בתי המשפט לעניינים מנהליים. מצד אחד, ועדה מקומית אינה יכולה לשלול את הפטור רק משום שהבעלים מכר את הדירה במקום להוציא היתר. מצד שני, המוכר אינו נהנה מפטור מלא כשהשווי של הנכס נובע בעיקר מאפשרות לבנות יחידות חדשות. השאלה הופכת לשאלה שמאית: איזה חלק מההשבחה נובע מהאפשרות להרחיב את הדירה הקיימת.

בשורה התחתונה

לבעלי דירות בשכונות שיקום שמוכרים: אם קיבלתם דרישת היטל השבחה שמתעלמת לחלוטין מהפטור בגלל שמדובר במכירה, היא אינה תואמת את פסק הדין. מנגד, אל תניחו שהפטור יחול על כל ההשבחה. כדאי לבקש משמאי לפצל את ההשבחה בין האפשרות להרחיב את הדירה לבין האפשרות להוסיף יחידות, ולבדוק שההכרזה על השכונה עדיין בתוקף.

לרוכשים: מחיר העסקה משקף לעיתים את האפשרות לבנות יחידות נוספות. החלק הזה של ההשבחה חייב בהיטל, וחשוב לקבוע בחוזה מי נושא בו.

מקורות

• בר"מ 2041/21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' מדמוני (בית המשפט העליון, 22.1.2026)
• חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, סעיף 196א, והתוספת השלישית, סעיפים 1, 3, 7 ו-19(ב)(1)